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穗3200套经济型别墅放量上市
2004-02-09 10:21:28
21世纪经济报道苏丝
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南方网讯 一直不事张扬的广州楼市，今年似乎要一反常态。
先是广州八大地产商1月初齐齐出场，一致放出“房价”要涨的信号。紧接着，富力集团分别在广州、北京高调召开新闻发布会，极少出面的两位领军人物李思廉和张力联袂出席。李思廉宣布，今年富力在广州预计销售24亿元，北京预计销售额16亿元，总销售额比2003年大幅增长。合生创展、城建集团、城启集团等亦不遑多让。
记者留意到，广州今年东圃和番禺、南沙的新项目不少。科学城、南沙两个板块的别墅将会放量推出。在不久前举办的广州地产峰会上，著名学者王君指出，2004年政府的市政开发重点，将会沿着大学城、会展中心，一直到新城区、南沙地铁的三号线和四号线一路进行。这几年广州楼市的热点区域都不断在转变，2002年是华南板块异军突起，2003年东圃大热，今年，城市周边的郊区也许会大放异彩。
四大版块拼热点“今年的热点区域，可说是分布于城东南西北四大点上，比如，东圃板块、城西板块、革新路新滨江板块、白云大道北等。这几个板块因为市政建设、开发商的资金投入、新盘的启动，注定是要热起来的。”广州经纬代理行董事长区俊文如是评论。
2003年在广州以近8亿元拿下珠江新城4块地的富力集团，今年将会把发展重心放在城西，占地约33万平方米的富力桃园是富力集团占据城西板块、与城启集团荔港南湾、万科城市花园对撼的力作，同时他们在珠江新城的商业项目也令业界关注。“新滨江板块”位于滨江西，由现有的滨江西路和规划的环岛路连通组成，市政府现正大力推行“新滨江环岛路”的建设，恒大金碧湾、城启广船集装箱厂项目、城启洲头咀项目等几个革新路新项目，加上在售当中的光大花园，不难成为热点区域。2003年华南板块楼盘竞相推出了高层产品，2004年该区将更加热闹，新项目有珊瑚湾畔、东海花园、自在城市花园、中海蓝湾等，星河湾的海怡半岛项目也在积极筹备中。东圃一带的新项目有美林湖畔花园、保利科技城项目、合生科技城项目等，白云大道北端有时代玫瑰园等。
上述几大热门板将成为品牌开发商“扎堆”的区域，据不完全估计，其总上市量将达700万平方米以上，与去年一年的销售面积相近。
3200套别墅放量销售？
“开发商在前两年所拿地块，将会在今年放量推出，尤其是别墅项目。”合生创展负责营销的高层告诉记者。“据我们所做的市场调研来看，今年将会有大约3200套别墅上市，而我们从化的项目东方夏湾拿今年就会推出大约1200套经济型别墅”，广州市从化珠江房地产开发有限公司副总经理杨俊也有同样观点。
从1985年至2003年，广州每年别墅的供应量都很有限。2001年，华南板块的华南碧桂园推出映翠桃园联排别墅，丽江花园推出棕榈滩TOWNHOUSE，立即掀起了一股经济型别墅的热潮，华南板块别墅市场略有起色，并给广州楼市增加了新亮点。最近几年广州房价在下调，有业内人士提出，这是近年来郊区盘放量销售、热点区域发生变化所导致的结构性调整。
近郊别墅在2003年就有不错的销售成绩，如汇景新城的叠加式别墅、凤凰城别墅、广州雅居乐花园的排屋和华南板块的别墅。今年在东圃科学城板块有保利集团的37万平方米的别墅项目，合生创展也有一别墅项目将会在年中面世。在南沙，城建集团的南沙滨海花园、和记黄埔的荔瑚湾畔、奥园集团项目、富力集团项目都以别墅为主。
据了解，广东省国土资源厅将通过进一步严格土地过期回收制度，逐步建立土地储备制度等方式，严格控制房地产开发用地的市场供应。广州决定今年起实行一次性缴清地价，土地市场门槛大幅增高，对于前两年拿地的开发商来说，却可能是一个“释放期”。多数开发商要先把手头上的土地做完，才会考虑拿地。杨俊还提出一个观点：“产品高端价不高”。他的解释是，产品的性价比将会在营销过程中被放大，经济型度假型独立别墅的优势就在于价格与自然资源。比如“东方夏湾拿”，走的就是低开高走的路线，去年11月份开盘时，均价在3100元／平方米左右，现在已经卖出200多套，春节过后，“楼价将会有10％左右的升幅，卖到3500元／平方米”。杨俊指出，现在的别墅项目还有一个趋势，有的项目甚至做五星级酒店的配套，去年国庆期间凤凰城的五星级酒店开张，对销售就有一定的拉动。东方夏湾拿也已在建一个五星级酒店了，“我们不准备建会所了，因为酒店的服务标准就比会所高，业主买楼得到的附加值当然得到更好的体现。而且酒店经营是独立核算的，与长年亏损的会所比起来，当然有优势。”据了解，美林海岸花园的美林海岸酒店也正在建设中，该盘与琶洲会展中心隔江相望，配套酒店对来此进行商务活动的客户方面会有较大吸引力。
商业项目持续热推珠江新城有60％的商业用地规划，但目前已开发面积不足三分之一，该区域今年将有多个商业项目上马，富力集团、保利集团的商业和写字楼项目都将开工。市场回暖令开发商投资信心大增，去年底几大地产集团都表示今年会对商业项目有一定投入。城建集团董事长李飞就公开表示，该公司今年的商业项目与住宅项目的比例将会平分秋色；富力集团董事长李思廉表面否认会刻意加大商业项目的比例，但富力正加紧准备今年在珠江新城开发写字楼和五星级商务酒店的计划。去年也有不少烂尾楼被重新注资包装上市，例如广东港澳中心、天誉商务大厦，不少停工多年的项目也开始启动。业内人士反映，这表现了开发商在经营上的某种决策方向。1997年，广州的写字楼市场一度进入饱和阶段，2003年起写字楼市场开始回升，中信广场出租率达90％以上的，建筑面积有3万平方米的财富广场则出售了一半以上。
区俊文等专家认为，商业和写字楼项目相对集中的珠江新城将成今年广州楼市的亮点。
编辑：欧阳星
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