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广东酝酿开征物业税震动楼市
2004-02-13 15:52:02
南方网黄博华
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南方网讯 记者获悉，在日前召开的广东省财政工作会议上，广东省财政厅负责人透露：广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。新的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即将现在买房子前要交的税，放到买房后按年缴交。对此，有业界人士断言：此举可使房屋成本降低一至二成，这意味着：物业税的开征将引发楼价的全面下跌，而且日后将会出现很多购房者“买得起住不起”的情况。事况是否真会如此？此举会对广东房地产市场带来巨大冲击吗？
缘何开征“物业税”？
据悉，早在上世纪90年代初就有学者提出“开征物业税”的尝试性建议，10年来，学界和业界的探讨一直不断。去年底十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，国家财政部长和税务总局局长在公开场合阐述下一步税改基本思路时，也都多次提及“物业税”的内容。
据了解，国家如此迫切地实施开征“物业税”有着极为深层的原因。
首先，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，而最终这一风险又将加剧金融部门尤其是银行的风险。自去年以来，央行及银监会等国家权威部门业已加大了对银行金融风险的监察，如何防范因房地产引发的金融风险问题早已引起了国家权威部门的关注。开征物业税，从而大幅度地挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。可以说，这是国家有关权威部门最迫切想做之事。
其次，开征物业税，能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋，不仅征收面过窄，而且容易导致个别方面负担过重。新物业税开征，不仅能有效均衡各方税负，而且也能大大拓宽税收征收面，增加国家税收。
其三，新政会令房屋成本下降，并进一步降低目前国内居高不下的房价，降低购房“门槛”， 增大老百姓改善住房的机会和能力。
再者，开征新的“物业税”还能有效打击房地产市场的“炒楼风”。开征物业税，会加大炒楼者的投资成本，在购房“门槛”大幅下降而使用成本大幅提高的情况下，炒楼的风险会因此而增大，故而会阻吓相当部分投机炒楼者。
此外，开征新物业税还能有效打击房地产商“圈地”风潮。政府早已对一些房地产企业“圈地”、“炒地”之举加以警惕甚至引起反感，税收新政实施，显然会抑制国内近年来甚嚣尘上的“圈地”、“炒地”风潮。
最后，开征物业税，还能有效调节社会贫富差距。通过对居住豪宅者课以高税，对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费，是调节社会贫富差距、维护社会稳定有效举措。
基于以上理由，国家开征物业税将是必行之举，而且“迟办不如早办”。
税收新政引发新问题？
开征物业税，购房成本下降了，但随之而来的问题是：使用成本增加了，“买得起，住不起”情况将大幅增加。开征物业税后，大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样，“买得起住不起”，买下房屋后，付不起后期的银行债务与物业税，从而导致更多的“断供”情况出现。进而增大银行个人房贷业务之坏帐率，引发新的金融风险。
而且，目前国内物业价值评估体系还未完善，如何合理评估不断变化的房屋价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题，体系末建立、配套不完善、市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。
重要的是，土地的初始交易基本不作限制，即初始地价大幅降低，此举将会模糊郊区与市中心商贸旺区的土地价格，从而引发房地产商涌进市中心开发而抛弃在郊区的开发--因为市中心开发成本大幅下降至与郊区无异，谁不想跻身市中心区开发既好销又能卖出高价的楼盘呢！但显然，此举将冲击各地城市化发展进程尤其是“大广州”开发战略。
目前国内城市土地均采用批租形式，其好处是地方政府能在短时期内“收到”巨额资金增加城市基础设施投入以改善城市交通、美化城市面貌等等。开征新的物业税后，目前各地政府能够在短时期内“收取”的巨额资金将会分散到50年甚至70年来收取，众多城市建设面临资金困境的城市如何加快城市建设与发展？
成熟的房地产市场少不了众多的个人投资者，但开征物业税后，投资房屋租赁显然成本会增加，风险也会提高，市场将会减少很多个人投资者。广州房地产市场一向以理智与成熟傲视国内同行，但缺乏了个人投资者的广州房地产市场，还能算是一个成熟的房地产市场吗？开征物业税，显然会动摇投资类物业的市场前景。
楼价大幅下降二成？
据了解，新的物业税开征，可能会将开发商建房时上缴的相当一部分税——例如房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，改由购房者以后每年缴交。倘若如此，目前的开发成本将会大幅下降，有专家估计，此举可导致开发成本降低一至二成！这意味着，目前的房价最高有望相应下降二成！
房价整体下降二成？这确实不是一个小问题。锦江房地产有限公司副总经理杨晓军表示，由于土地成本占房地产开发成本比重高达20%—40%，因此开征物业税，房价肯定会下降，但由于具体细节没有出台，因此无法估计会降多少。
不过，华港花园董事总经理马豪则表示，开征物业税，相信不会对楼市有很大影响，更不可能导致房价下降20%！马豪表示，物业税与土地出让金并不是“一回事”，不要将税费与拍卖土地的土地价混为一谈。而且，由于各城市各地区间存在极大差异，因此各城市的实施细则也不会“一刀切”，市场完全没有必要因此引发无谓的“震荡”。
物业税开征标准有多高，这同样是业界极为关注的一个问题。据悉，曾有专家建议，采用房屋原值30%作为“应纳税物业价值”，税率不宜高于0.5%，如以一套50万元的房屋为例，扣除30%余下70%即35万元，最高0.5%的税率即35X0.5%=0.175（万元），即50万元的房屋一年缴交0.175万元——每月缴交140多元，应尚未超出普通家庭的承受能力。
马豪表示，作为国家调节贫富差异、引导城市与市场发展的物业税，其税率相信不会很高，据悉在香港，一套700多平方尺（即70多平方米）的房屋，每月所交物业税（香港称为“差饷税”）仅300多港元。因此马豪估计，国内开征物业税税率将不会很高，楼价也不会大幅下降，楼市不会因此而大幅“震荡”，消费者但请放心。城建集团兴业公司副总经理刘强也表示，任何政策的推出实施都有一个“过渡期”，他相信政府会考虑如何保障房地产市场的健康稳定发展，不会盲目推出新政引爆楼市剧烈震荡。
各方反应“众口难调”？
广州是中国房地产市场的“领跑者”，先于国内其它地区推出税收新政可能性极大。马豪便认为，此前几十年国内个人很少拥有私人物业，而今城市商品房超过90%为个人购买，广大市民大都拥有私人物业，作为与国际接轨，国家开征物业税将是大势所趋势在必行。他对开征物业税表示理解。
杨晓军也对开征物业税持欢迎态度。他表示，由于城市的土地价值会随城市发展而不断增长，因此开征物业税能保障政府的长期收益。而且，降低开发成本、降低购房成本，也有助于加快房屋周转率，活跃市场。更重要的是，此举能有效杜绝个别发展商“圈地”行为，保障市场稳健发展。
不过。锦绣生态园市场总监陈海贤则持保留意见。陈认为，降低房地产开发门槛，有可能助涨个别发展商的盲目扩张行为，而且，有关税费今后多次缴交，不仅实施起来难度较大，徒增更多人力物力财力，也有可能因此催生新的违规行为，更重要的是，一次性缴交有关税费，可以有效保证城市高速发展（例如交通与市政配套）对资金的迫切需要，而摊分到以后每年缴交，会导致相当部分城市因缺乏市政资金投入而造成配套滞后情况的出现。
房地产专家韩世同也认为，开征物业税不一定是件好事。他认为，税费改革应当不断走向简单化，过于复杂会增加征税的人力物力成本，而且，物业税税额不宜过高，不应强求“一步到位”，韩强调，开征物业税一定要慎重，要考虑对市场对行业的影响，推出前应当广泛征求各方意见，避免对消费者心理产生冲击。
编辑：欧阳星
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