|
南方网讯 2003年，广州二手房市场再次迎来“丰收年”，不仅成交总量持续放大，价格更是领先一手商品房“触底回升”。据权威统计数据显示，2003年广州二手房成交总面积高达592万平方米，成交总金额为160亿元，占广州房地产市场之比重达39.3%。2003年广州二手房成交金额增加了34亿元，占广州全年房地产交易增加额40多亿元中的78%，二手房已在广州房地产市场中发挥着越来越重要的作用。
然而，相对于一手商品房市场而言，广州二手房市场发展的“环境条件”仍较差，尤其是有关的金融政策服务配套，更无法与一手商品房市场环境相媲美。
据统计，目前广州市存量房高达8000万平方米，其中仅房改房便多达3914.8万平方米（近60万套），存量房中超过七成可以“上市”交易，意味着广州市二手房有约5600万平方米的充足“货源”，但目前二手房成交量仅为可上市货量的1/10！究其原因，相信与金融政策服务配套的“掣肘”不无关系。
近年来广州一手商品房按揭贷款“供楼风”风起云涌，权威调查结果显示，目前广州一手商品房交易中，选择按揭贷款供楼的比例超过80%。然而，购房按揭业务却难以争俏广州二手房市场，多年来，广州二手房按揭贷款所占比重一直无法超越50%这一“界线”。
房贷按揭限制多
无须讳言，目前在广州，政府对于一手商品房市场的政策配套力度要远大于二手房市场，金融服务也就跟着政策走，自然地也更多地满足商品房客户的需求，但却对二手房客户加以诸多限制。
谨以办理房贷按揭为例，由于办理一手商品房按揭的银行大都与发展商签定按揭房回购协议，即倘若购房者断供房款，则由发展商回购该套住房并将按揭款交付银行，银行可以减轻按揭贷款风险度。故而虽然央行再三发出风险警示，并于去年底出台了收紧对期楼、豪宅及二次置业等贷款购房的限制，但总体而言，一手商品房按揭贷款的“环境条件”相对二手房来说仍“宽松”得多。
据悉，银行审批二手房贷款比审批新建商品房贷款严格，是因为对于银行来说，二手房价格的市场因素比较复杂。也正是出自于二手房价格风险的考虑，目前广州各家银行对二手房的贷款额度都很低。众所周知，目前一手商品房最高可获得8成最长30年的按揭贷款，然而，二手房贷款额最高只能是评估价的７０％，即贷款额都在七成以下，事实上，目前广州二手房按揭贷款额一般都只在五成左右。
同时，各家银行对二手房按揭贷款年限还都有一个“额外限制”，即限定“楼龄+贷款年限”不能超过30年，由于一手商品房“楼龄”大都在一年之内，因此不会受到这一“限制”的约束，然而，很多二手房“楼龄”都在十年八年甚至十几二十年以上，这便意味着二手房按揭年限大都限于十年八年间，而据了解，实际操作上还要严格。
而购买二手房申请公积金贷款所受限制更多，按目前的有关规定，公积金贷款最高年限为：一手房30年、二手房15年。此举无疑严重地防碍着广州二手房市的发展。
金融服务不到位
除了房贷按揭所受限制外，二手房购房者所享受的金融服务也远非购买一手房那样令人“满意”。目前办理一手商品房按揭贷款，在购房时大都有银行职员或者发展商方面专门负责办理此项业务的工作人员为购房者做“贴心服务”，但购房二手房却享受不到这些服务。
目前一手商品房价格是银行认可的，办理按揭并不需要重新评估。然而购买二手房申请按揭贷款则需要“聘请”有关权威部门对房屋价值进行重新评估，这不仅需要增加多几道“手续”，二手房买家更要为此付出更多费用。目前广州二手房评估费是按总评估总房价的0.5%收取，以20万元的一套二手房为例，意味着二手房购房者需额外付出1000元。
此外，一手商品房按揭贷款可直接到银行相关的按揭中心办理，除了保险费与很低的办证费外，并不需要交付任何“代理费”；但购买二手房则不同，其必须额外交付一笔占总房价1.2%~1.5%不等的“代理费”，以一套总价20万元的二手房为例，这一笔“代理费”就是二三千元，评估费代理费一算下来，二手房购买者便须额外付出较一手商品房三四千元之费用，难怪目前广州二手房按揭比例不高。
二手房置业者除了要“委托”中介代理公司办理各种“手续”并上交不菲的按揭代理费外，还需要提供比一手楼按揭更详尽准确的“个人资料”。而最后所得到的也是远较一手商品房贷款额以及按揭成数低的结果。
目前广州各家银行都相继向一手商品房购买者开办加按、减按、转按揭贷款业务，但二手房购买者要想享受这类加按、减按、转按揭贷款服务却是难上加难。
办理公积金贷款手续较复杂烦琐，不过自去年来这一情况已有改善，但这也谨限于对一手商品房购买者，购买二手房申请公积金贷款手续仍很复杂，所用时间仍很长。
期待来日有改善
在成熟的房地产市场，二手房业务之比重远高于一手房业务业务，例如美国2003年成交房屋套数为710万套，其中一手房仅为107套，而二手房却高达613套，二手房所占市场份额高达80%以上！正在不断走向成熟的广州房地产市场也将会与国际“接轨”，未来广州二手房市场潜力将极大。
正是为了更好地促进二手房业务的开展，国内不少城市针对二手房公积金贷款手续复杂的情况，出台了一些新办法加以改善。上海除了大幅降低二手房“契税”外，为使购买者可在最短时间内办妥二手房公积金贷款，只要办理低比例贷款，便可免去评估。沈阳市房地产置业担保公司则与农业银行、沈阳市住房公积金中心合作，对二手房的交易、贷款过程实行“一条龙”服务，解决了二手房购买者的不便。在北京，精品家园房地产经纪有限公司除了推出“直客式”服务，还推出了“按揭贷款服务”，即客户直接到农行办理按揭贷款，律师、评估师现场办公，提供“一站式”服务，客户能享受到最高8成，最长30年的个人住房贷款，还可以自由选择不同的还款方式，同时办理加按、减按、转按揭贷款服务……
多位广州二手中介代理业界人士都表示，虽然广州房地产市场一向领先全国，但在二手房市场方面，广州有关的政策配套、金融服务等都跟不上国内其它城市。事实上目前广州二手房很多业务都可以“松绑”大胆做，例如贷款额、贷款年限等，有人认定二手房价格风险较大，这其实是一种误解。广房置换邓小华表示，商品房价任由发展商自定，其价格风险更大，很多商品房一转手价格便下跌5%甚至10%就是明证，相反，二手房价经得起市场检验，再次转手价格也不会有大“波动”……多位二手中介代理人士都表示，希望广州二手房市场政策配套与金融服务“环境条件”更为优化，以利于广州二手房市场的快速发展。
编辑：欧阳星
【关闭窗口】
【返回上页】【我要发言】
|
