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2004年03月10日

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2004年预测中国楼市看长三角   
 
2004-03-10 16:42:37 中国经营报
 

  南方网讯 去年9月,招商地产将松江区沪亭北路1号地块收至囊中,在上海拿下第一块土地。早在2001年,在招商地产的战略布局中,上海就是其锁定的全国四大目标城市之一。招商地产意欲以上海为中心,打造其地产王国———以上海为中心辐射苏、浙,且在辐射地带以江苏为主,首取南京;同时,在上海周边城市“圈地”,比如昆山(包括苏州)、嘉兴、宁波等城市。

  将战略要地定位长三角的绝非招商房产一家。据了解,目前进军长三角房地产市场的外来大企业包括大名鼎鼎的万科集团、世茂集团、瑞安集团、和记黄埔及顺驰、金地、绿地、中海等数十家。

  在上海,这些企业多数有大项目在运作,比较著名的如世茂集团旗下的世茂滨江花园、万科的兰乔圣菲等。在苏州,全国性的开发商也俨然大局在握:去年下半年最后几次苏州土地出让中,大部分土地被外地发展商拿走。而在2003年11月进行的苏州工业园一次土地拍卖中,6块地中五块地分别被天津顺驰、中华企业、仁恒、南京栖霞等著名发展商拿走。在昆山,绿地集团一次性圈地2万亩,预备投入220亿元建生态社区。

  新汉业不动产执行总裁赵云飞认为,无论是从城市化进程、市政建设角度说,还是从区域内消费能力看,在长三角区域内不动产投资都有一个很广阔的发展空间,长三角地区房地产发展都面临很好的机遇。长三角的土地占到了全国2.2%、人口为10.4%,却创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。这样的数据足以让众多的地产大佬侧目。

  踏足上海,从某种意义而言只是各家企业在华东布下一颗重子,都另眼瞄着更大的棋盘。而对于上海本地的大户来说,跨出上海则是其蜕变的必然之举。“企业去长三角投资,有两种情形,大企业出于长期发展战略考虑主动走出去,目的是扩大市场;中小房地产企业则较为被动,由于上海市场门槛越来越高,拿地越来越困难,自己发展空间越来越小,不得不离开上海,转战二线城市”,赵云飞分析。

  圈地:争分夺秒

  在长三角这一轮房地产争战中,更多的表现为土地之争———谁掌握了大量土地,谁手中有更为廉价的土地,谁就立于优势地位。

  土地争夺战率先在上海、苏州、南京展开,今年范围延伸到常州、无锡、昆山、杭州、宁波、绍兴、嘉兴等城市。在长三角,复地、绿地、栖霞建设这些本土强势企业的势力主要集中在自己所在城市。出了所在城市,他们也是外来户,和万科、顺驰、金地站在同一起跑县线上。绿地、复地在上海都有稳固大本营,圈地多多。绿地在上海市场占有率4%,是龙头老大。复地,未来要开的17个项目中,其中13个在上海、南京、武汉各有2个。

  南京的地价、房价都还不如杭州高,所以最近成为列强争夺之焦点。在南京,万科是个先行者,进入早,受益也早,万科在南京项目做的非常成功,已经在南京牢牢站住脚跟。绿地在昆山圈地2万亩,后又拿得南京最黄金地段一块地,建超五星级酒店。复地也不迟,在南京有一个项目已在运作,并要再开两个项目。

  南京本土强势企业栖霞建设自然不会示弱。2003年11月11日,在一次推出的5块地的竞拍会上,栖霞建设连拿3块,总建筑面积高达46.3万平方米。同时,栖霞建设走出南京,也在长三角其它地区展示实力。2003年,在苏州拿到第3块地。

  在长三角区域内,圈地速度最快、张网最大的却属天津来的生猛企业——顺驰。该企业只是个后来者,但进展神速,风头直盖绿地。与绿地圈地多元化,住宅、商业、生态旅游用地一个都不能少的模式不同,顺驰专注于住宅用地,并有完整的长三角战略,其中特别提到“用三年时间完成以上海为核心的长三角15个重点城市多中心发展的战略布局”。顺驰将长三角区域细分为上海区域、苏州区域、南京区域、杭州区域。上海区域为重中之重,包括上海市区及一城九镇;苏州区域包括苏州、无锡、常州、南通等;南京区域包括南京、镇江、扬州、泰州等;杭州区域包括杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山等。长三角重要城市基本上都涵盖其中。正是因为认识到土地资源的重要性,顺驰才频频出手不惜高价拿地。顺驰2003年7月始入上海,很快拿到两块地,并在苏州、南京各得两块建筑面积都在30万平方米上下的地块。

  同样有着明确发展战略并且发展迅速的,还有世茂集团和金地集团。世茂集团进入上海只有几年时间,但凭借世茂滨江花园一案成名,目前旗下已有数个高档楼盘在运作中,其中仅南京外滩新城一个项目的开发规模足有150万平方米。如今,该集团在进入北京、上海、厦门、南京等城市后,把眼光瞄准更多外向型经济发达城市,图谋更大扩张。南军北进的代表企业金地集团也已插足长三角。2002年3月,金地上海公司正式组建。到2003年5月,金地在上海成立了三家项目公司。经过1年多的拓展和开发,土地储备量已近3000亩。

  在长江沿线,在南京、苏州圈一波地之后,更多企业将会把目光

  放在无锡、常州。顺驰天价无锡拿地,点燃首轮圈地战火。顺驰、金地、招商地产、复地等等大企业都纷纷到杭州、宁波、金华、嘉兴等地考察,新一轮土地争夺战暗流涌动。

  不过,连年攀升的房价还有多大的涨幅,这是正在大举进军长三角的房地产企业需要思考的。最近风传百亿元资金撤出上海,当地媒体亦有市场是否出现“拐点”之论,巧合的是,出现“拐点”一说的并非只是上海一地,杭州同期也存在此种论调。“去年的房产市场不需要专家,而今年的市场如果没有专家的话,投资者将很难盈利”,搜房网CEO莫天全告诫。

  长三角强龙盘点 

  长三角,如同一块有着巨大引力的磁石,吸引来了国内地产大鳄同台竞技。尽管国内地产市场兴旺,企业间的竞争远未到你死我活的境地,但以长三角为主要竞技场的列强争霸赛已然开场,众企业个个雄心万丈。且看本报记者为大家描绘的长三角列强脸谱,虽不够全面,但多数企业的神韵已跃然纸面。

  万科:长三角成战略制高点

  作为国内最早实施全国扩张的企业,总部在深圳的万科1992年就开始了全国扩张。当时万科立足本地,布局以点为主,效果不佳。

  1999年,万科二次北伐。万科集团企划部总经理陈昕称,万科现在的布局已调整为线、面结合的布局,如东北市场集中在沈大线,长三角集中在沪宁线,珠三角市场集中在广深线。2003年万科新进入了大连、鞍山、东莞、中山4个城市,2004年还将增加苏州、无锡等城市。在这一战略推动下,万科顺利进入了全国16个城市,2003年全国同时开发项目26个。

  在这个布局中,长三角区域已经成为万科战略重点。2003年底,万科长三角市场对集团的赢利贡献已经达到35%,首次赶上大本营深圳。长三角、珠三角开始平分秋色。但是,深圳的地域狭小,市场容量和上海不可同日而语。攻占长三角,对万科有着战略意义,也有现实意义。据悉,截止到2003年9月,万科土地储备量为900万平方米,只能满足万科不足三年的开发需求。按照房地产企业土地储备至少3到5年的基本要求,2004年万科必须加大土地储备,长三角区域市场本身则极具潜力。

  万科在长三角的发展基础很扎实。1992年,万科即开始进入上海。2004年,在上海将同时有5个项目推出。但从上海走出来,万科用了9年时间。万科集团副总丁长峰曾经在接受记者专访时谈到:“2004年,万科发展重点在长三角区域,我们将进入更多的城市,我们会率先在苏州、无锡落实投资计划。目前,我们在南京和南昌做得非常好。”万科集团董事长王石则透露:“新的一年,长三角地区项目将成为公司主要收益来源,大约会占到总额的40%~50%”。

  世茂:从专才到通才实力与雄心可鉴

  从1992年开始在北京做房地产,世茂集团已经在这个行业行走十余年。

  从北京移师上海,世茂找到了更广阔的开发天地。凭借超前的眼光,世茂将一个棚户区改造成了浦东尽人皆知的高尚居住区———世茂滨江花园,为江畔奉献了一段优美的天际线。开发世茂滨江花园的同时,另一个高档项目世茂湖滨花园也开始启动,今年下半年超高档别墅世茂佘山庄园也将面世,此外还有3个酒店项目在运作中。而在南京,世茂正在规划一个150万平方米的大项目“南京外滩新城”。可见,世茂扩张的力度非常大,但与一些冒进企业相比,世茂扩张的脚步相对稳健,至少没有让人们感到疯狂。

  集团执行董事许世坛在接受本报记者专访时坦陈,世茂的扩张战略是:选对城市,做主要产品领导者。其战略布点主要包括:北京、上海、福建、南京及成都、大连、宁波等GDP水平超过1500亿的经济实力强、商品房需求大的外向型城市。长江三角洲对世茂而言是第一重要的区域,这里是中国网络发展最蓬勃之地,航运发达,是个很强大的经济体,孕育了大批优秀的私营企业。

  世茂从豪宅起步,但并未打算把自己禁锢在单一领域。掌门人许荣茂声称,先期专注高档住宅,只是集团第一阶段的产品定位,体现的是世茂倡导高品质生活的价值观。但是,未来市场肯定会出现几个最重要的通才型的企业,他们将占有市场大部分份额,为市场提供全线产品或服务,世茂正在通过新战略的实施由专才型企业向通才型企业发展,而世茂先期树立的“提供高品质生活方式”的价值观将会体现在所有产品类型开发中。

  业界人士评价,世茂是在产品开发层面基本功最扎实的企业,其全球化的销售网络、日臻成熟的高档住宅开发经验为其取得更大成功奠定了坚实基础。

  许世坛提出,考评开发商实力应该综合销售金额、利润、固定资产及对城市贡献几方面。谁能成为第一名,首先要看谁的定位更明确。在业界,有如世茂这般清醒认识的企业并不多见。

  顺驰:猛进长三角3年做区域第一顺驰拿地的速度让人吃惊!继上海、苏州、南京高价拿地后,今年2月,顺驰又以26.5亿的天价,在无锡太湖之畔获得一块好地。现在,又奔赴杭州、金华等地寻找新的机会。

  每一个顺驰人心里都很清楚,2004年,是他们推进长三角的关键年。而布局长三角,也是顺驰董事长孙宏斌要做中国房地产行业状元计划的关键一步。

  去年7月,顺驰在北京召开了全国化战略发展会议,确定了要当全国第一的发展战略。在随后的下半年,孙宏斌又在北京发出豪言:“2004年顺驰在全国几个主要城市的开工面积将达到400万~500万平方米,销售额目标为100亿元。其中仅在天津本埠,顺驰就要完成销售额70亿~80亿元,在上海、北京、石家庄、武汉、苏州等地的项目销售额要达到40亿元。”这些战略布署中,最重要的一步就是:进军长三角。

  在长三角,顺驰的具体战略为:强势进入重点城市(快速进入长三角区域内汇集与辐射能力强、市场容量大、有较强购买力的城市,深刻理解城市,聚焦能够快速提供现金流项目);形成以上海为核心的多中心(区域)发展的布局(用三年时间完成以上海为核心的长三角15个重点城市多中心发展的战略布局);成为进入城市(区域)的市场领导者,用三年时间成为长三角区域第一。

  在这一战略规划下,顺驰进行了具体分区。重中之重的“上海区域”包含上海市区及一城九镇,“苏州区域”包括苏州、无锡、常州、南通等,“南京区域”包括南京、镇江、扬州、泰州等,“杭州区域”包括杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山等。而长三角的重要城市基本都囊括其中,包括一些二线城市,这个布局思路体现出,顺驰不光是要抓大城市,还要深入腹地。长三角的销售额计划在2004年要达到30亿元,2005年70亿元,2006年125亿元,成为区域内的绝对第一。作为孙宏斌在上海的得力大将,30岁的马寅,是孙宏斌执行这一战略的重要人物。马寅拿地的速度同样是迅雷不及掩耳的,进入上海4个月,就在上海、苏州、南京各拿地两块,建筑规模都在30万平方米上下。这些土地为明年顺驰在长三角实现销售额30亿元的目标提供了基本支撑。

  绿地:巨无霸突然现身

  作为一向平稳发展的上海本土大企业,绿地在2003年表现异常,突然以咄咄逼人之势在长三角急速扩张,在上海高价夺得几乎已经到别人手中的地,在南京获得市中心心脏地带地块,建造南京乃至江苏地标建筑南京国际金融中心,在昆山一口气圈地2万亩建设“昆山国际生态大型综合居住区”。同时,该企业还在南昌、合肥、长春、天津等地发力。

  而事实上,从2001年起,该集团就在“立足上海、发展全国”战略目标下,开始了全国扩张历程,先后进军南昌、合肥、长春、天津等重点城市。长三角在绿地扩张战略中占有重要地位。上海是绿地大本营,2002年绿地集团名列上海市房地产企业50强榜首,独自占有上海市房地产市场近4%份额。2001、2002年绿地还是将扩张重心放在南昌、合肥、长春这样城市。但是,2003年,绿地明显将投资重心放在长三角地区,昆山项目总投资237亿元,南京项目投资25亿元。

  据悉,绿地的战略目标是:到2005年,集团要进入中国企业200强行列,2008年销售收入100亿元,成为全国第一房地产企业,进入中国企业100强。绿地集团董事长张玉良曾在接受记者采访时说:“要达成上述目标,我们必须提速,必须加大企业向外拓展的力度。就房地产业而言,我们将会以每年两到三个省会城市的扩张速度、每年50亿元人民币的销售收入、每年400万平方米的建设规模等,来应对将要面对的种种挑战。我们采取的是一种巨无霸式的扩张方略,这样下去,4年后我们没理由不成为第一。”

  栖霞建设:江苏老大2~3年欲进10强

  南京栖霞建设(集团)公司(以下简称“栖霞建设“)作为江苏“房地产50强中”的龙头老大,2002年3月也成为第一家江苏上市房地产企业,实力雄厚。长久以来发展项目绝大多数在南京,南京以外仅仅在苏州、无锡略有斩获,总体上仍然处于试水阶段。

  2003年下半年动作频频,而且出手不凡。当年10月22日,栖霞建设参加了苏州工业园区苏园土地拍卖会,以人民币4.08亿元竞得一建筑面积20多万平方米住宅用地,这是该公司今年进入苏州以来取得的第三块土地。2003年11月11日,南京市国有土地储备中心在南京市国土局举行土地竞买会。本次竞买会共推出五块开发土地,省内外20多家开发商参加,经过5个多小时的鏖战,栖霞建设独获3幅地块,成为最大赢家,总建筑面积高达46.3万平方米。南京房地产龙头老大本色尽显。

  但是,栖霞建设现在要走出南京,走出江苏,放眼长三角。栖霞建设董事长陈兴汉女士接受记者采访时说:“我们公司计划在2~3年内进入长江沿线主要城市,除了南京、无锡、苏州这些已经进入的城市外,还要稳步进入江、浙、沪以及安徽等长江沿线的主要城市,目标是成为全国前10强房地产企业集团。”

  栖霞建设的扩张风格很稳健,以固本为主。陈兴汉说:“我们现在开始对上海这样的一级大城市进行关注,但是依然希望是稳步发展,争取2年以内,能够占有南京15%~20%市场份额。”陈兴汉说:“外地大公司具有他们的品牌和资金优势,但是那是指现在,并不是指将来。”面对外来的竞争者,她认为这对企业、对行业都有好处。竞争对手强,会迫使企业努力去发展,只要不战败就会更强大。也有助于提高南京房地产行业的竞争水平,对地区行业发展极有好处。

  中海:进军长三角是既定战略

  中海早已将眼光放在长三角区域。中海地产上海公司总经理杨小平认为,在三大经济圈中,长三角地区经济总量最大,从经济结构上看也最好。中海地产集团已经制订了长三角区域市场发展的总体规划,长三角发展重点在江浙两省的重要城市,如南京、苏州、杭州、宁波等地。2002年底,中海又在南京拿到600亩土地,2003年初在南京成立分公司。现在正在杭州、苏州寻找机会。今年中海计划先在杭州建立分公司,其次是宁波,随后会逐步扩大范围。杨小平认为,苏州人均GDP非常高,但是房价却并不高,所以很看好这个城市。有着国企背景的中海,宣传虽然一贯低调,但其实力让人不能小觑。

  中海发展(上海)有限公司是中国海外集团有限公司的附属机构,于1991年5月成立,主营房地产,现有员工150余人,是国家一级资质房地产开发企业。截至2003年6月,中海累计开发面积90多万平方米,总投资额逾41亿元。其中,已竣工项目7个,在建项目2个,土地储备91万平方米。

  招商地产:产品类型转向谋求更大发展

  招商地产的战略布局主要圈定了四大城市:上海、广州、深圳、北京。1992年,上海刚刚宣布浦东开发,招商局就第一个与陆家嘴签订土地出让协议,建造了第一幢智能化写字楼;1994年,在上海浦西建造招商局广场;同年,又打造了浦东金桥第一个外销住宅信合花园,上海第一个平合双语学校。2003年9月26日,招商地产在上海松江区中标拿得一块地,至此招商局在上海发展从以写字楼为主,开始转向以住宅开发为主。招商创业上海管理总部刘琦总经理表示,他们在上海将会区域错开,重点开发大盘、大品牌,和中高档楼盘。“进军长三角是招商地产的战略。”他进一步透露,“我们会以上海为中心,辐射江浙,其中又以江苏为主”。

  走出上海,招商地产首选的二线城市是南京。目前,招商地产在南京新街口打造的58层高的写字楼将是南京新的标志性建筑。在南京,他们同时还在物色另一块住宅用地,准备进入住宅开发市场。从以往的经验来看,招商地产一般都会选择省府城市作为进军一个区域的首站。

  除了江浙中心城市,招商地产还将加大在上海周边二线城市的拓展力度,这些城市包括苏州、昆山、嘉兴、宁波等。据悉,目前他们在嘉兴的市场调研已经完成,不久就会有实质性启动。招商地产也非常关注昆山市场。“我们已经看了几轮,目前,只要消除对市场承受能力的顾虑,我们就会付诸行动”,刘琦说。

  成立于1872年11月23日的招商局,是中国历史最悠久的企业。1984年,招商局进入房地产业,成为改革开放以来我国最早房地产企业。2004年,招商地产成立将满20周年。

  复地:立志成为长三角强势地产品牌

  2004年,复地开局顺利,作为集团老总的范伟很是高兴。2月初,复地香港主板成功上市融资17.20亿港币。近日,复地又和荷兰国际房地产达成协议,共同开发上海松江新城的住宅项目。这两项举措,大大充实了复地的资金实力,强有力地支持复地对外扩张。

  复地自1993年涉足房地产领域以来,立足于“长三角”的龙头城市———上海,以“共创理想空间”为经营理念,致力于住宅开发。近几年以其准确的产品定位、多项目管理的能力和良好的售后服务体系逐步奠定了在上海房地产开发市场的品牌优势。2002年,成为上海房地产发展50强中的第四名。复地的对外扩张早在几年前就已开始。2003年下半年,在武汉、北京、南京都有大动作。

  作为长三角区域内大开发商,复地一直在行动,2003年,面对长三角两个亚中心:南京与杭州,复地首选南京作为战略进入的第一步棋子,已获取了位于南京两个大型住宅项目的开发权。苏州、无锡、杭州、宁波甚至南通都派人去考察过,希望有机会进入。

  范伟明确表示志在成为长三角强势地产品牌。何谓强势品牌?含蓄的复地想做的其实就是长三角第一房地产品牌。复地有比较强的土地储备,在其披露的58幅已获土地使用权的地皮中,41幅已落成或正在兴建,另有17幅则计划兴建,目前的土地储备足够4至5年发展。

  金地:5年进入长三角“三甲”

  去年末,金地集团上海公司正式推出了其在上海首批两个项目:金地·格林春晓和金地·格林春岸。至此,金地进军长三角计划开始进入收获期。

  与其他集团相比,金地在长三角的扩张更是雄心勃勃。几年前,金地就考虑走出广东,进军全国。在上市后,他们大规模对外扩张的动作就开始了,2002年,金地完成了以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局,2003年,又完成了西进武汉的战略布局。

  金地首选城市也是上海。金地集团上海公司总经理赵汉忠对本报记者说:“在金地发展计划中,以上海为中心的长三角是重中之重。在立足上海的基础上,金地正在考虑切入长三角合适的城市。”金地计划5年内进入到长三角房地产行业综合实力的前三甲,分公司资产总值增加到50亿。

  事实上,金地在上海发展得非常顺利。2002年3月,金地上海公司正式组建。到2003年5月,成立了三家项目公司。经过1年多的拓展和开发,土地储备量已近3000亩,正在和即将启动的项目有四个,其中仅“金地·格林世界”就占地2100亩。金地计划在上海市郊与市中心的土地储备分别为总量的80%和20%。

  快速发展的上海市场也让金地感觉到了未来风险的增大和空间的逐渐缩小。赵汉忠坦言,在未来几年,在上海获得土地的机会将越来越少。房地产企业要发展,主要是通过开发量与销售规模扩张来实现,而稳健的步伐则需要去谋划合理的城市投资布局。随着竞争的升级,未来几年内,在上海地区获取的土地的成本和商品房产品成本将逐渐增大。外面的世界更精彩,长江三角洲却有着巨大的潜在市场。金地已经派人到处在长三角地区考察,赵汉忠说:“2004年一定会在上海以外的城市拿到地。”
 
  长三角:世界第六大都市圈的诱惑 

  从来没有一个诱惑让这么多人心动,这就是将长三角打造成“世界第六大都市圈”,这个都市圈将和纽约、东京等国际都市圈齐名。这个诱惑极大地鼓舞着长三角10万平方公里内的上亿人。

  长三角核心城市共有15个,这15个城市以上海为龙头,浙江有杭州、宁波、绍兴、湖州、嘉兴、舟山等6个城市,江苏有苏州、无锡、常州、南京、镇江、扬州、泰州、南通等8个城市。从地理上看,江苏主要是长江沿线城市,浙江城市主要是靠近上海周边重要经济城市。这些城市也都是长三角区域房地产发展的重要城市。

  强劲的区域经济成为有力支撑

  就经济总量而言,长三角区域优势无可比拟,无论珠三角还是环渤海经济圈都无法望其项背。长三角地区以占全国2.2%的土地和10.4%的人口,创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。上海市2001年国内生产总值位居全国榜首,苏州、杭州、无锡也均名列前10名。从城市化发展水平和经济实力来看,中国经济实力最强的35个城市,有10个位于长江三角洲;全国综合实力百强县,该地区占50%,民营企业和乡镇企业活力十足;截至2002年底,世界500强企业已经有400多家进入长三角,其中上海有184家跨国公司的地区总部和中国总部。此外,长三角还是全国人口汇集能力最强的区域。从经济发展上看没有理由不看好长三角。

  长三角也正在努力进行一体化发展,每年举行一届长三角市长论坛,共商一体化大事。2003年,明确提出要在五年内打造一个三小时都市经济圈。交通先行,交通一体化建设日夜兼程。江浙沪计划在5年内15个都市高速公路连接起来实现互通,三地分别已经拿出来具体交通一体化计划,仅浙江省就提出在今后五年投入600多亿元、建成1000多公里高速公路。届时,长三角先从交通上实现一体化,为经济一体化打下坚实基础。

  与经济一体化同步进行的,是城市化进程的推进。该区域正在进行高速城市化,在这个城市化过程中,将导入很多新移民,除了本区域内农村人口转化为城市人口外,还有其他区域移民涌入。专家预计,未来10~15年,长三角地区人口将达1.5亿。届时,城市建设总量将翻一番,以使市政建设符合人口规模。

  复地集团董事总经理范伟对记者说:“长三角地区良好的经济发展势头和交通便捷程度的改善,在市场力量的作用下,各类经济要素和生产力布局必将向这一金三角集聚,这为房地产市场的发展奠定了良好的基础。”

  事实也证明,这些城市已经是中国未来房地产业发展的重心地带。“中国房地产TOP10研究组”对中国35个大中城市房地产开发投资潜力的研究结果显示,长三角的上海名列第一,宁波、杭州和南京分别名列第六到第八。以上海为龙头的长三角城市占据TOP10的4席。

  报告排名顺序也暗示出,很多应该重视的城市,开发商没有足够重视,比如宁波排名在杭州、南京之前。在房地产界,宁波影响力远远不如杭州影响大,但是排名却比杭州靠前,这说明长三角一些城市的潜力还没有为大家所认知。

  三级跳的市场魅力

  和房地产商的大举进入相对应的是,长三角的房产市场异常兴旺。上海高中低价房一路攀升,低价房由一年前的每平方米近4000元以下提升到现在近5000元以下,中价房由4000元~6000元提升到5000元~7000元,高价房则由6000元提升到7000元以上。

  杭州市房价由1999年均价2000元每平方米上升到目前的5000元~6000元每平方米,2003年市中心均价已经突破8000元每平方米,涨幅超过20%以上。

  这仅仅是上海、杭州两个城市房价的简单涨势。还有宁波、苏州、南京等地房价都是疯涨,引得外界惊呼是房地产泡沫。为了抑制过火的市场,各城市不得不出台相应对策,杭州、宁波出台征收20%二手房交易增值税政策,打击房屋炒作。据悉,上海、南京也在考虑跟进,以使市场更为理性。

  政府的政策似乎反而印证了企业对市场的判断,坚定了企业进军长三角的信心。

  从市到县,走向纵深

  在很多企业把进军江浙省会城市作为目标时,一部分企业则把目光投向了二、三级城市。

  招商创业上海管理总部总经理刘琦就坦言,自己关注的就是上海周边城市,即使是二三级城市也无所谓,比如招商地产关注的昆山、嘉兴这些靠近上海的城市。顺驰拿地也是全面突破,在顺驰、复地的长三角战略中,就包括进入南通、舟山这样的三级城市。

  青岛天泰集团眼光更是独到。天泰计划进入长三角,但是2003年底,企业来长三角地区考察,并没有将注意力过多放在上海、杭州这样的城市,而是将考察重心放在嘉兴、绍兴、常州、无锡之类三线城市。

  甚至有企业开始考虑投资县城。证大置业总经理黄苏东说,在长江三角洲房地产开发过程中,大家更多的关注上海、南京、苏州、杭州这些大城市,但是有一个范围不能不引起关注,这就是县经济。这些县级地区正从单一的行业向产业链群发展,向工业园区扩张,提升了当地经济的综合竞争力。相对于工业经济蓬勃发展,这些地区的城市建设有一些滞后,是一片有待整体开发的广阔天地。其实证大在2002年的时候,就已经在浙江的嘉善县投资开发了一个占地300亩的“东方人家”,2001年的时候证大是第一个参与县级市的土地拍卖,当时的房价只有800块钱,现在已经到了3000多元人民币/平方米,而且是非常的抢手。

  很多发展商注意到一个现象是,浙江是以民营经济为主,个人可支配收入一直远远高于江苏省,购买能力强,在房地产发展方面更有发展空间。

  这些大发展商不仅仅是把眼光放在长三角个别城市,而是将长三角看作为一个大棋局,成为自己企业长期发展的平台,深深扎根于此。长三角一体化后,各地楼市之间的联动效应也会显现。

  编辑:胡曼筠
 




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经济适用房遭遇质疑
业主委员会 想说爱你不容易
“十一”广州楼市未雨绸缪
“五一”楼市风雨欲来
透视集体购房
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2004年预测中国楼市看长三角
经济适用房购房群体发生变化
北京:城市总体规划修编启动
“国际商品房博览会”出师不利
“十大误区”毁了传统城市定位
广州住宅租价:比上海楼市高
专题:好房子要女人说了算!
温州炒房“集团军”何处去?
2003年珠海房地产景气上升
广州经济型商务写字楼走俏
广州:体育馆工程喜捧鲁班奖
专题:物业税改革掀起大波澜
温家宝总理支持央行降温地产
梳理33号文和4号令之间脉络
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