南方网讯 据新华社北京电物权法草案自2005年7月10日向社会公布以来，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至8月10日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见10032条。
这些意见主要集中在物权法的一般规定、不动产登记、物权的保护、征收征用、国家集体和私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、所有权取得的特别规定、用益物权的一般规定、土地承包经营权、建设用地所有权、宅基地使用权、地役权、居住权、担保物权的一般规定、抵押权、质权、留质权等方面。
关于物权法的一般规定，许多群众认为草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况，有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。也有不少群众认为，草案关于物权法的一般规定还不能很好地涵盖其他章节的内容，需要进一步修改完善。
“公共利益”标准应明确界定
有的群众认为，草案对征收、征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷，应对“公共利益”等概念予以明确界定，防止滥用国家名义进行征收征用。
有人认为，征收、征用应当严格区分公益活动和商业活动，把公益活动取得的不动产和动产纳入国家征收、征用的范围，把商业活动取得的不动产和动产纳入市场调节机制，避免社会矛盾，体现公平原则。建议草案对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。
有人认为，草案对“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。
有人认为，在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益。建议将征收、征用的主体限定在市级以上人民政府。
还有人提出，草案中的“合理补偿”没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。有的建议，明确草案中“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。
住房土地使用权应延长至100年
有人提出，因公共利益的原因，国家要在土地使用权期满时收回土地使用权的，应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。
有人认为，草案关于建设用地使用权期限届满应当在期间届满前一年续期的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上。
有人提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期；也有人提出，建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，甚至延长至150年，从而有利于国家和社会的长久稳定；土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。
应允许城镇居民在农村获得房屋居住权
正在征求意见的物权法草案禁止城市居民到农村买房。目前有人提出，草案应当禁止城镇居民直接在农村购置宅基地，但也应允许城镇居民在农村通过转让方式获得房屋居住权。
还有人认为，关于宅基地转让的规定，应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨者应该有所区别，因为二者的取得途径是不同的。
但与此同时，有人表示，草案关于宅基地转让的规定非常好，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多，在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。
目前草案只允许农民在本集体范围内转让宅基地。有人认为，这一规定不合理。有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利。
还有人提出，草案应规定农村宅基地使用权人对宅基地的收益权，以适应农村开展旅游等经济活动的要求。
业主应享有一定比例的停车位
物权法草案对小区车库的权属争议提出了新的判断标准。草案公布以后，有的群众建议，对业主应享有的公共停车空间，应当以法律强制规定一定比例的方式予以保证。
他们认为，草案力图解决车库的权属争议，提出以“约定”为解决方式。但是，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决。
有人还认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必需的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。
有人提出，按面积征收物业管理费对面积较大的住房的业主显然不公平，建议草案增加规定：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。
征用农民土地应开听证会
有人提出，征收农村土地，不能仅仅告诉农民征地的补偿标准、安置办法，而是应当召开有土地承包经营权人参加的听证会，以更好地维护农民的合法权益。
有人提出，根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采取登记生效主义，规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，这样将不利于土地承包经营权的流转安全。还有人提出，关于土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得的规定，应考虑很多地区的农民没有签订土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。
有人认为，草案关于转让土地承包经营权应当经发包人同意的规定不合理，作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意，应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。
有人提出，对于土地承包经营权的转让，本集体经济组织的成员有优先权。
土地承包经营权应当允许抵押
正在征求意见的物权法草案禁止将耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权进行抵押。对此规定，有人提出，从有利于农村、农业和农民的角度，只有允许土地承包经营权抵押，农民才能获得比较完整的土地权利，才能自主地安排土地融资，获取较大的发展资本，因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内应可以抵押。
有人认为，草案把“将来”的财产列入可抵押范围，加重了抵押权人的风险，在现实中可能很少有债权人愿意接受，因此没有必要进行规定。
不动产不适用善意取得制度
正在征求意见的物权法草案将不动产纳入善意取得的范围。在全国人大常委会向社会征求对物权法草案的意见时，有人提出，这一规定对交易安全给予了过分保护，可能损害不动产权利人的权益，因此建议草案规定不动产不适用善意取得制度。
此外，对于是否应当设立“拾得人的报酬请求权”，意见依然分歧。有人认为，按照草案目前的规定，拾得者几乎没有权利，只有义务，有失公平；但许多人表示，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德，法律更应提倡拾金不昧。
目前草案规定拾得人可以要求物主支付保管费等必要费用。有人提出，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。
还有人认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥，建议可以归拾得人。
不动产登记收费应设上限
根据目前征求到的群众意见，多数群众赞成物权法草案关于不动产登记的有关规定。也有人建议，不动产物权应采用登记对抗主义，而非登记生效主义，建议对草案做出相应修改。
他们建议将草案第九条第一款、第十四条，合并为一条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭的，应当登记；未经登记，物权的变动不能对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，不动产登记簿的记载具有推定效力。
关于登记收费，有的认为，实践中不动产登记收费给群众带来了较为沉重的负担，建议草案明确具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限。
集体不动产和动产范围应细化
有人认为，草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰，建议对集体所有的不动产和动产范围细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产。
有人认为，农民集体所有的土地等归成员集体所有，如何经营以及是否实行家庭承包经营，属于所有权行使，是所有人的权利，不应由法律规定如何经营，建议修改草案规定为：农民集体所有的土地等，可以依法实行家庭承包经营。
为不动产留置预留空间
有人提出，为了在房地产交易中保护购房人免受开发商的欺诈，草案应该为不动产的留置预留一定的空间，目前有些国家和地区是允许购房人在特定情况下对已购房屋享有留置权的。
与此同时，还有人提出，物权法草案不应将留置的标的限于债务人的动产，因为有些证券化的权利也是可以留置的。
所谓留置权，指债务人未履行债务时，债权人扣留已经合法占有的债务人的动产，并依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。
图：根据我国现行法律的规定，住宅用地使用权的最高期限为70年。
根据物权法草案的规定，建设用地使用权期满前，建设用地使用权人可以申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。这表明，我们的住房有望突破70年的“大限”。这无疑有利于保障公民的私有财产权，也有利于维护社会的稳定，给广大百姓吃下了一颗“定心丸”。新华社发
