南方网讯 央行在近日发布的《2004中国房地产金融报告》中，用看似轻描淡写的笔调提出一项建议“考虑取消房屋预售制度”。加之此前不久国土资源部一位高级官员也曾提出类似建议，而该制度是现阶段房地产发展的根本保障，消息一出，已经领教了宏观调控政策威力、惊弓之鸟般的房地产商立刻警觉起来。8月19日，记者获悉建设部召集一部分开发商，听取他们对取消预售的看法。
开发商难以置信
取消房屋预售，无疑会动了绝大多数开发商的奶酪，当前国内现房销售的楼盘可谓凤毛麟角。取消预售可能导致大量开发商因为缺乏足够资金实力不能再参与新规则下的游戏，造成行业的大清场。
作为房地产开发商，几乎没有人愿意相信这项直戳命门的提议会变成事实。
“不可能！”华远地产董事长任志强语气坚定地对记者说。在他看来，国内目前只有单一的房地产信贷没有丰富的房地产金融产品，开发商获得资金支持的渠道单一，在土地成本高、付款要求严的基础上，再取消房屋预售制度终结国内一贯以来的房地产滚动开发模式，恐怕大多数开发商今后都没能力玩转房地产了。
“在行业尚未完全成熟之前，预售制度短期内不会取消。”顺驰中国董事局主席汪浩判断。他分析，房地产业是一个典型的资金密集型行业，离不开银行的大力支持，预售款是推动当前房地产业快速发展的重要力量，预售制度能否维系将直接关系到房地产业的发展，也事关中国金融体系的稳定。另外，目前房地产行业的市场集中度相对较低，企业实力不强，在当前宏观紧缩的背景下，房企们已然在接受巨大考验，此时若再取消预售制度，恐怕会出现更残酷的洗牌，大量房企被淘汰出局，并由此对整个市场造成灾难性影响，这对房地产业的长期健康发展是不利的，与中央旨在促进行业持续稳定健康发展的宏观调控主旨也是背离的，诸多负面影响值得决策部门三思而后行。
尽管开发商们表面嘴硬，阴影其实已是挥之不去。虽然通过近几年的积累，企业实力大大增长，但规模扩张以及土地成本的直线上升已经使大家囊中酸涩。连销售业绩最高的合生创展近期都在积极到资本市场再融资、寻找资本雄厚的国际合作伙伴，更何况那些仍在成长中的中小企业呢？背靠华润集团这棵大树的华润置地今年的市场表现不错，也勇猛地以25.6亿元夺得了北京新近拍卖的清河地块，总经理陈鹰坦陈自有资金有限，土地出让金的一大部分一样要去筹措，除了向银行借贷，还指望利用预售回款实现滚动开发。
银行被指因噎废食
“其实，在我们看来，这次宏观调控采取的招数都不算狠，取消预售、真正执行结构封顶才能发放按揭贷款的规定才会点到开发商死穴！”北京一开发商在获悉消息后称。不过，他也直言，取消预售对银行自身也是双刃剑：“这样一来，开发贷款的风险是降低了，但是个贷的生意恐怕也少得可怜了，有数亿资金买地还能支撑到房子结构封顶的开发商在全国找不出多少家，楼盘供应量的减少是难免的。”
事实上，在支持房地产业发展的同时，银行确实也靠房地产开发贷款和个人按揭贷款两项增添很大业务量，其中按揭贷款还是银行公认的好资产。所以，央行研究部门之提议在很多人眼中有因噎废食之嫌。而且，它为房地产业带来的后果将是严重的，无异于釜底抽薪、断炊断粮，而且有可能成为房价猛涨的推手。
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，占到总量的43.1%；其次是开发企业自筹资金，占到30.3%；第三是银行贷款，占到18.4%.中国人民银行房地产金融分析小组分析认为，其中的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自个人按揭贷款，由此推断占总量30.3%的自筹资金其实有占总量21.2%的部分仍旧是靠房屋预售带来。如此核算，房地产开发资金中的64.3%都是预售带来的，预售支撑了开发商的脊梁。
取消预售，意味着开发商必须预先自行筹集整个项目所需的绝大部分资金，这一点国内没有多少家开发商能做到。由此又会带来供应的萎缩，其结果必将推动房价的新一轮上涨。很多被采访人士都提及上海的教训：如果不是当年将预售条件提高到主体结构封顶造成一段时间内的供应紧缺，就不会有后来上海房价的快速攀升！
国际成熟市场的经验
开发商并不否认，预售制在实际操作过程中带来了一系列问题，给房地产业的健康发展带来了隐患、也给银行带来风险。出现的问题有开发商将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押、对房屋重复预售、用假按揭骗贷等。但是大家认为，这些问题并不是预售制度本身造成的，而是因为有效监管措施缺失，银行完全可以通过完善制度达到规避风险的目的。
来自国际房地产顾问机构研究部门人士的意见值得重视。戴德梁行研究顾问部经理区凯莉和高力国际专业咨询部助理经理马利东都反映，在房地产市场成熟的欧美国家都有新房预售制度存在，政府并不干预，而是由市场自主决定。不过，因为国外的房地产市场已经到了成熟期，主流市场是二手房交易市场和租赁市场，新房市场很小，成交还是以现房为主。
马利东还指出，国外的预售方式与国内大不相同，开发商只能收取订金，而且这些订金须接受有关机构监管，银行在现房阶段才会发放个人贷款。国内的情况显然不同，市场处于起步阶段，新房需求旺盛、大量消费群体属于首次置业者，需要通过银行在资金上的支持来推动房屋开发速度与销售速度，借此平衡市场的供求关系，保持市场稳定。从这个角度说，中国短期内不该取消新房预售制度。但是，如果中央是想用此举控制行业增长速度，那就另当别论。“不过，即便运用该手段也应该循序渐进，比如从严执行2003年提出的主体结构完成三分之二才可以预售的规定做起。”马利东说。
（编辑：李广军）
