写字楼
经过十年的发展，珠江新城成为广州最具发展潜力的中央商务区之一的地方，位处天河商务圈和新兴的琶洲商务圈中间，邻近老城区的五羊新城商圈，可谓“商务金三角”的交汇中心地带，本身的地利优势就已经得天独厚。区内的商用、住宅用地已批出大部分，得益于近年该区写字楼的发展前景和租值的不断攀升，以致近来该区每有商用地块的拍卖均掀起各大开发商一番热烈竞投。
从最近到2007年珠江新城将进入一个商用物业发展“井喷”的时期，也有业内人士指出，珠江新城目前正处于小跑加速的崛起阶段。据悉，珠江新城路网的完善、七大标志性建筑的建成，以及众多商用物业的投入使用，将会大大促进珠江新城中央商务区的形成。除华普大厦、星汇国际和勤建商务大厦等已投入使用的写字楼外，还有在建的富力科讯大厦、富力盈隆广场等，以及最近取得预售证的国际金融广场等，日后几年时间内，珠江新城写字楼供应量，可望保持极高的增长速度。
目前，珠江新城写字楼的投资热点，主要集中在靠广州大道的西南侧，主要有信合大厦、广东发展中心大厦、华普大厦、星汇国际、双城国际等，其中华普大厦、星汇国际、双城国际较为热租，租金水平在80-130元/平方米之间。如租金水平在120元/平方米的信合大厦，现时已有绿箭、中石化等多家大型企业进驻。广东发展中心大厦的租值则在每平方米130元的水平。一般来说，像华普大厦、星汇国际和广东发展中心这些每平方米售价过万元的写字楼的物业，回报率大约在8%~9%左右。而双城国际和勤建大厦这些每平方米售价接近一万元的物业，回报率则在9%~10%左右。
但是，目前珠江新城的写字楼进驻率一般在80~90%左右，求大于供的现象比较严重，而且，现时珠江新城写字楼很多都是只租不售，投资者要入市不太容易。况且，目前珠江新城的地价持续上涨，带动写字楼的租金和售价双双屡创新高，因此，目前投资写字楼的成本普遍都比较高，前期投入一般以百万元计算，比较适合一些资金实力雄厚的大投资者入市。
据悉，年底地铁三号线珠江新城站即将开通，能有效改善目前珠江新城和广州大道一带的交通堵塞的状况，既能舒缓广州大桥的交通压力，也可改善珠江新城现今交通不便的情况。在逐步改善珠江新城的营商配套设施，以及商圈氛围日渐成熟后，可望能吸引更多国内外的知名企业进驻，让珠江新城成为名副其实的中央商务区。
投资小TIPS：
合富置业市场人士提醒投资者，尽管珠江新城的3号和5号线均会经过珠江新城，但由于5号线仍处于规划状态，站点的具体位置还不是太明朗，因此若想投资地铁站附近的写字楼物业，一定要先考察清楚周边的地理环境，谨慎投资。
另外，尽管目前珠江新城的商务发展已颇具规模，发展前景也相当乐观，但距离其成熟仍有一段时间，因此投资者必须作好投资计划，明晰投资的各项风险，做足预防措施，才为上策。
商铺
随着珠江新城住宅、公寓、写字楼物业的全面发展，众多甲级写字楼、高尚住宅群、政府行政机构和歌剧院、图书馆、少年宫等文体康乐设施的进驻，将为珠江新城商铺带来充足的高端消费人流，其发展前景备受投资者的瞩目。合富置业市场人士介绍，珠江新城交投活跃的旺铺主要集中在东西两大区域。东边旺铺区主要集中在华穗路房管局附近、星汇园，及靠近广州大道一带的临街商铺；西边主要集中在跑马场周边、南国花园、金碧华府和新城海滨花园等一些楼盘附近。从合富置业成交数据显示，珠江新城的租金比去年上涨了50%，市场普遍看好珠江新城商铺的发展前景，目前，投资珠江新城商铺的回报率一般都维持在5-8%的水平。日后，随着碧海湾和凯旋新世界的商业中心全面启动，吸引更多知名企业、银行等高端商家进驻珠江新城之后，估计将来区内还会出现更多旺铺的租赁新热点。
投资者可以根据自己的投资资金和经营方向，选择东西两区不同面积的商铺。合富置业市场人士介绍，珠江新城东边主要规划为高层商住区，这边主要是一些饮食店、大型超市和发廊等提供生活配套的店铺，售价在3-4万/平方米不等，比市场均价稍高。性价比较高的商铺当数广州大道向路面的街铺，由于人流相对较多，租金可达120-180元/平方米。现时租值最高的商铺主要集中在房管局和星汇园附近，租金高达400元/平方米。由于现时中小面积的商铺盘源比较热租，像名门大厦等不少大积的临街商铺，业主都会把几百平方米的大铺分拆成小铺出租，获利更大。
珠江新城西边跑马场附近的临街铺主要是一些经营银行、美容美发店、便利店和大型食肆，像南国花园等一些热门楼盘的楼盘铺的租金可以去到250-300元/平方米。合富置业专业人士介绍，现时区内一些楼盘的首层和裙楼商铺的售价上升了不少，不少当初以2-3万/平方米购入商铺物业，现在业主要价6万/平方米以上才肯出售。业内人士分析，目前此类商铺的租值未能与高昂的售价接轨，但由于盘源紧俏及发展前景良好，促使日后这些商铺的租金存在一定的上升空间，比较适合一些长线投资和经营的人士。
现时，珠江新城的商铺主要以小店铺经营为主，中小面积的商铺需求比较大，但总体发展并不太理想。主要原因在于商铺现时的租值尚未能与高昂的售价相接轨，而且目前规模较小、相对零散的个体经营格局，令该区的商业氛围不足，不但直接影响了经营者收益，还与珠江新城目前日益浓厚的CBD的商业气氛格格不入。
据悉，这种情况不久后将可望得到改善。部分商铺群或商务街将逐渐走向MALL的主题式高端经营，以配合中心商务区高端消费人群的需求。像保利香槟花园群楼铺的品牌店模式经营，及星辰大厦商铺有意招揽金融证券业等高端商户进驻，就是十分好的证明。而珠江新城原美食广场关闭后，大型的饮食商铺的需求显得更为迫切。
投资小TIPS：
合富置业市场人士提醒投资者，珠江新城的商铺分布比较分散，各路段的商铺经营性质也有所不同。投资者应先确定经营方向，然后根据自己的需要入市才比较稳妥。另外，珠江新城的商铺旺点相对集中，投资者应先考察商铺周边的环境、居住结构、人流特点，选择一些地段较旺、人流较多且临街的铺面，回报会相对理想一些。
住宅
合富置业珠江新城有关分行负责人介绍，珠江新城的住宅以2-3房的大积单位为主，楼宇密度低。现时，珠江新城板块已经有房产证的物业有漾晴居、远洋明珠花园及新城海滨花园的部分单位。漾晴居和远洋明珠花园的二手均价约7500元/平方米，而新城海滨花园的望江单位的售价高达12000元/平方米，不望江的单位仅8000元/平方米就有交易。
目前，珠江新城星汇园等质素高的大积盘源，业主基本以自住为主，投资客少。一有放盘短时间内即可成交，向花园的物业尤为紧俏，业主要价8000元/平方米。合富置业有关分行负责人指出，南国花园、名门大厦、南天广场和星汇园是珠江新城板块内有房产证且够两年的物业，目前能在市场上进行交易的单位，均价在6000-11000元/平方米，像名门大厦和南天广场的均价在6000-6500元/平方米，是该板块性价比较高的楼盘；而南国花园和星汇园的均价则在8000-10000元/平方米，而年内将出房产证的金碧华府，其单价约9000元/平方米，值得二手买家注意。随着珠江新城CBD的迅速成型，珠江新城的住宅市场拥有非常广阔的良好发展前景，楼价上涨的潜力很大。
目前租赁较为火爆的有保利香槟、利雅湾、星汇园等，2房的单位月租价约是4000元/月左右，3房的单位月租价约是5000元/月左右。约3成客源是长租的外资公司职员，另有6成客源是长租的国内公司职员，短租的客户占1成。
合富置业市场研究人士指出，近来不少开发商和具有投资眼光的人士瞄准了投资珠江新城公寓这块肥肉，而广交会掀起的公寓租赁热潮让更多的投资者更关注到公寓这一新兴的投资项目，像早前一段时间，马赛国际公寓的热销就是一个很好的例子。
合富置业有关分行负责人透露，目前珠江新城的公寓盘源中以单身公寓为主，如双城国际、星汇国际等，而酒店式公寓就有新大厦国际公寓，多数投资客以长线为主，回报率在6-7厘左右。其中，双城国际、星汇国际等公寓位于珠江新城西侧，不但靠近商务圈，而且交通方便，地铁3号也即将开通，投资价值较高。现时珠江新城公寓单间的租价约1500-1800元/月，1房1厅则要2000-2300元/月左右，质素好的单元租值还可去到3500元/月。其中，双城国际、星汇国际等公寓位于珠江新城西侧，不但靠近商务圈，而且交通方便，地铁3号也即将开通，投资价值较高。
投资故事
姓名：郝先生
年龄：约40岁
职业：贸易公司部门经理
投资秘笈：看住宅周边的发展前景和配套设施
郝先生在03年购入星汇园一套三房的单位，面积约119方，成交价为72万元，单价6050元/平方米。郝先生主要看中的是该盘周围的发展前景好，买楼之前作过一番研究，得知将来会有少年宫、图书馆等大型基建项目会落户珠江新城，料想将来随着珠江新城发展的完善房子应该会随之升值。果然，今年9月时他找人帮房子估过价，目前已升到9000元/平方米了。
姓名：李小姐
年龄：近30岁
职业：美容连锁店分店主管
投资秘笈：看物业的投资前景
李小姐在04年购入双城国际一34方小户型公寓单位，当时的总价是22万多元。为了买房子，李小姐还问爸妈借了尽10万元。之后，李小姐以1700元/月把单位出租，投资回报率高达9%.到今年春交会开幕半个月前，上一任租约刚好到期。在前任租客表示无意续租之后，李小姐通过中介公司，找到一个来自欧洲的参展商，以短租的形式租赁她的公寓15天，租金高达1000元/天。李小姐只需要提供上网的设备、床铺等其他简单生活必须用具即可。在结束了广交会客商的租约后，李小姐再次通过中介公司找到一驻穗的外资公司职员租客，租约一年，月租涨到2000元。到这时，回报率已涨到接近11%，回报相当可观。
投资小TIPS：
合富置业市场人士提醒投资者，投资珠江新城的二手住宅单位一定要先弄清楚物业的产权、管理费用等。自住的买家还需要考虑周边的生活和教育等配套设施，以方便适龄的子女能顺利入学。
若是投资长线的高档公寓，应考虑公寓附近的办公场所性质，最好选在中、高档写字楼汇集的区域。另外，除社区的配套设施和服务是考虑的因素外，公寓内有装修是基本的条件，最好是配齐家私和家电，这样的单位租值和租赁行情会看高一线。
（编辑：李广军）
