南方网讯二手房交易将强征20%个调税传言引发的担忧，正在市场蔓延。中介商担心二手房交易将由此陷入停滞，开发商则忧虑二手房交易冷清，必将波及一手房市场。但业内专家指出，二手房交易个税一直都存在，现在讨论的不应该是强征与不强征的问题，而应该是什么时候强征比较合适、如何合理征收、如何避免影响真实购房者信心等问题。
有关二手房交易20%个调税将要强制征收的消息，正在市场蔓延。
日前，21世纪不动产召开全球年会，来自各地分公司老总的热门话题之一就是个调税问题。同样的一幕也发生在中原地产，该公司法律及交易按揭部高级经理杨晗靓介绍，最近很多客户想尽快完成交易，以避免“意外”发生。
上海上房置换总经理奚志祥昨日告诉《每日经济新闻》，因为有关说法的传开，10月底上海曾出现一波交易高峰。
“近期，我们已碰到多起下家要求退还购房订金的情况。”昨日，博邦地产中区营业总监霍俊杰表示，“传闻进一步加强了购房者对于楼市向下的预期，负面效应正逐渐显现。”
此轮风波始于10月11日，国家税务总局下发的国税156号文件《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》提到，今年10月30日前，各地要将一体化管理实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局。该文件称，对于存量房交易环节所涉及的个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收。
由此，关于二手房交易将征收20%个调税的说法又卷土重来。
最紧张的莫过于中介公司，他们认为该政策将促使低迷状态中的二手房交易陷入停滞。因为加税意味着交易成本增加，而交易成本的增加必然会抑制成交量。21世纪不动产杭州公司总裁赵杭生说，“我们各地的中介公司都在向税务部门打听消息。”
“上个月以来，我负责的黄浦区楼盘单价都略有下跌。”中原地产有关人士表示，8、9月份的二手房市场相比6、7月份明显回暖，成交量也出现一定上升，但传闻一出，又将房市打入了一个低点，包括客户量及成交量。
开发商也不例外地陷入担忧。昨日，上海绿地集团总裁张玉良向《每日经济新闻》表示，“如果二手房交易冷清，会波及一手房。”
21世纪不动产上海公司总经理王浩表示，个调税对房价的影响依赖于供需关系。市场供不应求，楼市处于上升通道时，税收将被转嫁于下家，对房价来说是助涨。但目前供大于求，房价处于下降通道，税收无疑会助跌。
对此，另一业内人士表示认同：“在供过于求的市场形势下，这一政策不仅会影响购房者的置业信心，如果卖方不降价，陷入僵持的市场还会产生‘挤出效应’，把部分购房者‘挤’到新房市场；而卖方一旦降价，就会拖累新房市场，导致楼市价格的整体下滑。”
中国房地产指数研究院华东分院副院长陈晟指出，由于交易成本提高，可能会导致二手房买卖双方的对峙，因为增加出来的交易成本近期都未在买卖双方的考虑之列。
一位业内人士认为，个调税是地方税种，各地并非一定实行国税总局的文件，现在很多城市都在观望其他城市的态度。
“事实上，即使现在征收也征收不到多少资金。”上海社科院一位人士说，个调税主要是针对交易的利润所得，而随着房价下跌，二手房交易利润正在减少，甚至亏损。
值得注意的是，一些中介公司正考虑提前成立一个部门，研究如何帮助客户“合理避税”，一位中介人士介绍说，现在其竞争对手正在以此争夺客户，比如将300万元的房价在签约时写成250万元，以降低客户的税收支出。
征收时机之辩：成也个税败也个税
苏杭征税：一成一败
对于是否应该强征个税，业内存在颇多争议。反对者常用的佐证就是，杭州、南京等地征而又止的失败经历。
不过《每日经济新闻》调查发现，在二手房交易个税征收中不乏成功案例。
“苏州2000年便开始执行个人所得税政策。”昨日，苏州地税局税政二处有关工作人员透露。
该人士回忆，2000年6月21日，苏州地税局接到江苏省财政厅、江苏省地方税务局、江苏省建设厅转发的财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）。“当时正值苏州新一轮房地产周期兴起之时，苏州业内担心个人所得税政策会使此前一直低迷的二手房市场雪上加霜，所以在执行这一政策时，政府也是颇为踌躇。”
但事实表明，个人所得税政策并未成为苏州房产市场复苏的“绊脚石”。苏州统计局统计数据显示，2000年，苏州住宅投资近52亿元，比1999年增长18.7%.与此同时，住宅销售335.64万平方米，比上年增长18%.
形成鲜明对比的是，2004年1月1日杭州实行个人所得税政策，结果楼市迅速陷入“冰火两重天”的境地：一方面，一手房房价居高不下；另一方面，二手房市场行情骤冷，买卖双方持观望态度，各交易厅冷冷清清。杭州市经济信息中心监测数据显示，交易量连续8个月出现10%以上的降幅，7月成交量仅相当于年初月成交量的一半左右。
“关键在于政策执行的时机。”苏州兆丰不动产投资顾问公司董事长杨肇峰博士认为，2000年苏州二手房市场刚处于起步阶段，二手房价格并没有出现大的涨幅，20%个税针对的是增值部分，所以增收的税收额非常小。但是杭州情况完全不同，从1999年全市均价2000元/平方米左右到2003年的6000元/平方米左右。“在这种形势下，投资者为避税将大批房源投向出租市场，二手房买卖市场骤冷又迫使购房者转而选择新房，进一步拉动新房价格上涨。”
“个税影响没有想象的可怕”
苏州我爱我家有关负责人认为，在特定涨幅下即便征收个税，对二手房交易成本的增加也相当有限。“一套50万的房子，如果增值空间是30%，20%个人所得税征收的税率也只有6%.以这个税率，大部分卖家还是会出手的。”
其实，在《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）中，还有两个免税条件，一是对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；二是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
苏州地税局税政二处的有关工作人员昨日透露，由于这两个免税条件的存在，目前苏州每年最后实际入库额并不多。据统计，2003年苏州市地税部门收到的纳税保证金为125万元，实际入库额仅为9.1万元，2004年纳税保证金为177.6万元，但实际入库额也只有35.6万元。
杨肇峰则指出，个税主要针对的是投资和投机群体，而对于自住者只会产生一个影响，即让置业升级者减缓置业升级计划，因为把旧房子卖掉要缴纳一部分税收。
“只有那些房价涨幅过大，投资、投机比例很高的区域才会对个税的实施顾虑重重。”杨肇峰认为，这正是讳疾忌医的表现，小病小治，大病大治。从短期来看，个人所得税的强制征收会导致二手房成交量减少，但“任何一个政策的实行都需要适应期，就像营业税一样，经过几个月时间人们就会发现，政策带来的影响并不如想象的那样可怕。”
建设部政策研究室相关负责人
现阶段交易环节税收较重有合理性
“在中国，交易（买卖或出租）环节的税收相对于持有房产来讲比较重。”11月8日，建设部政策研究室一位负责人在一个会议上表示，这些和房地产有关的税种都是在房地产市场真正发展之前设立的，随着房地产市场的发展，有关税收政策今后将面临调整。
这位负责人分析，目前购房者在买房时，需交契税、印花税、还要交公共维修基金，买卖手续费等一系列费用，约占到整个房价的6%.如果卖房，还要交营业税和附加、印花税、土地增值税以及个人所得税。
不过，上述负责人同时表示，眼下政府宏观调控，目的是限制房屋的炒卖和投机，那么交易环节税收相对较重是比较合理的，但从长远来看，如果交易环节税收过重，将导致房地产流通受阻，发展受限制。
该人士还特别强调，目前税收问题极其敏感，由于各部委立场不同，不便公开身份。
香港中原地产主席施永青
税收制度应清晰、透明
“尽管征收20%个调税会对中介公司的交易量产生不利影响，但我并不反对实施这个政策。”香港中原地产主席施永青对《每日经济新闻》表示，实施税收并没有可怕之处，房地产行业转让所得利润征收级差利得税，可以降低房地产的泡沫风险，使其有一个更长期稳健的发展。
但他随即强调，问题是政府要建立合理、清晰的税收制度。现在，重新征收的传言满天飞，但政府却没有明确到底何时实施、怎么实施。
“外来投资者最怕模棱两可的政策。”施永青说，这样可能导致老实人交税，不老实的人得利，“最怕的是买卖双方进行台底交易，掩盖了真实的交易价格，对市场不利。”
施永青说，“既然法律规定，就要执行，但要给百姓心理准备，明确政策实施的时间和内容，如果很多人反对，就要进行修改，而不是有政策不执行。”
（编辑：王丽霞）
