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南方网讯 目前，老洋房市场“售价稳中有升、租赁异常火爆”。据史丹福老洋房租售中心资料显示：全市老洋房售价达到25000 元/平方米—30000 元/平方米；近期老洋房的租赁成交套数也有明显提升，成交行情在2000 美元/月至10000 美元/月。
随着老洋房市场被挖掘，不断有新的投资者介入并转手，从而带动老洋房售价逐年递增。上海老洋房最早上市在1998 年底，购房者大都用于私人居住，当时市场供大于求，价格停留在最原始的阶段。到了2000 年，一批精明的海外投资者看中老洋房的性价比优势，果断出手并由此掀起投资热。据不完全统计，自2000 年至今，短短三四年内，上海老洋房售价增长了100％—200％。目前市场行情价已经涨到2万元/平方米—3万元/平方米，独幢老洋房售价基本在1000 万元以上。
老洋房售价之所以连年大幅度上升，主要取决于两大因素。一是供求比例失衡。上海现存的独立式花园洋房共有两千栋左右，主要分布在市中心的徐汇、卢湾、静安和长宁等区域。绝大部分是使用权房、部分是产权房或政府代管房。市场上产权清晰、可直接进入二手房市场交易的老洋房，仅有六十余套，能流通的这部分老房子自然成了市场的宠儿。位于淮海西路的良友别墅，2002 年上半年的成交价格是370万元；到2003 年上半年，这栋洋房以750万元挂牌，而现在它的身价已经是1000 万元了。二是真正实现购买行为很难。据史丹福公寓服务公司副总经理蔡芒华介绍，成交一套老洋房的时间至少在3个月以上，有的甚至需要一年，远远长于普通的公寓房。产权关系和规划是阻碍其交易的两大绊脚石。通常，接到一笔老洋房委托后，经纪人首先做的是理顺产权关系。由于老洋房大多是祖上留下的财产，产权人往往不是一个人，在进行交易前，必须征得所有产权人同意并办理公证手续。一栋老洋房，有的产权人可能在国内，有的可能在国外，还有的甚至已经失去联络或者逝世。即便所有产权人都住在同一栋老洋房内，也会因为价格问题而意见不一。要理顺这些关系就得花几个月的功夫，如果其中某一环节出错，之前的努力将付之东流。其次，经纪人要做的是调查规划。这一环节涉及房地局、规划局、测绘局等几个部门。在交易前，必须对照原始图纸核查老洋房的建筑面积。由于绝大多数老洋房都或多或少存在违章搭建，或建筑图纸可能存在不同版本，因而只有核实并拆除违章搭建后，老洋房才能交易。有的老洋房可能位于特殊地段，也会导致无法交易。
老洋房租赁市场突然走强，主要原因是各大公司的外籍员工来沪正处在高峰期，市场租赁需求迅速膨胀，加之老洋房房源少，可供租赁房源更是稀缺，导致供求关系失衡。据史丹福老洋房租售中心介绍，分层租赁的老洋房面积在100平方米以内的，月租金在1200 美元左右；100 平方米－200 平方米月租金为2000 美元－4500 美元；整幢租赁的老洋房，月租金高达5000 美元－10000 美元。租赁者多为在沪工作的境外人士，其中尤以公司或机构名义承租的欧美人士居多。通常，一幢建面300平方米、花园面积250平方米的老洋房租赁成交价为5000 美元/月—6000 美元/月。一层150平方米的三房两厅两卫由老洋房改造的公寓，租金也需2000 美元/月—3000 美元/月。
编辑：欧阳星
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