南方网讯 3月15日，让人翘首已久的由广州市物价局制定的《广州市物业服务收费管理实施细则讨论稿》（以下简称《讨论稿》），揭开“面纱”。
《讨论稿》规定，物业收费将按照服务质量分三级收费，而不再按物业公司的资质收费；与1999年发布的《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》不同的是，《讨论稿》规定收费不分高层、多层等物业类型收费等等，诸多新变化激起千层浪，社会各界反响强烈。
为了充分吸收、听取各方意见，4月1日，广州市物业管理协会召开名为“你说我说话收费”的物业管理沙龙，暨《广州市物业服务收费管理实施细则（讨论稿）》意见建议征询论证会。来自人大、政府相关主管部门、物业管理企业、业委会代表、业主以及法律等社会各界的领导、专家和代表就物业服务收费这一直接关系到千家万户切身利益的焦点、热点问题进行了座谈，并针对刚揭开“面纱”的《讨论稿》提出看法和建议。
《讨论稿》的六大变化
据物价部门有关负责人透露，《讨论稿》修改完善后将正式出台，有望带来诸多新变化：物业管理收费政府指导价的范围缩小，只管普通住宅；收费等级只与服务等级挂钩，不由企业资质决定等六大变化。
1、政府指导价范围缩小物业管理收费属于政府指导价的范围缩小，市场调节价的范围扩大，收费将逐步走向市场化。按照新的收费管理办法，政府物价部门只指定普通住宅收费，其他物业由市场调节，业主和物业管理部门协商。
过去，物业服务收费以有无成立业主委员会为标准，实施不同的定价管理方式，即在没有成立业主委员会之前，实施政府指导价管理；在业主委员会成立之后，实施市场调节价管理。
《讨论稿》规定，实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价；实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。
讨论会上，有专业人士提出，没有成立业委会的小区，目前的收费标准是经报物价局批准的，如果《讨论稿》得以实施的话，以前的收费标准是否作废？是否还再需要重新定价？又找谁再定价？因此，《讨论稿》没有明确的细分。
2、定价不需政府审核目前，在业主委员会成立之前，实施政府指导价管理的每个楼盘的物业管理收费标准都需要相应的市、区物价部门审核。《讨论稿》规定，执行政府指导价的不需要物价部门审批，住宅物业服务收费政府指导价具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费具体标准根据物业管理企业的服务资质、服务等级，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。
3、按服务质量分三级收费现在，实行政府指导价的收费等级与物业管理企业资质、服务等级挂钩。而新办法规定，收费等级只与服务等级挂钩，不由企业资质决定。
《讨论稿》制定了详细的广州市普通住宅物业服务等级标准，对综合管理服务、房屋管理、公用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护6方面的内容、标准，按三个等级予以详细介绍，服务收费按服务质量级别收取。
4、不得收取手续费额外费用物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述有关费用，可向委托单位收取不超过委托收取总额3%的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
供水单位对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期可以实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业企业在供水合同中约定。
5、收费方式更加灵活根据国家的《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
而《讨论稿》中规定的收费方式更灵活，业主与物业管理企业除可以采取包干制、酬金制外，还增加了组合制的形式约定物业服务费用。据了解，目前广州的物业管理收费多采用包干制方式，只有小部分采用酬金制。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担物业服务计费方式。
组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。
6、基准价每年公布《讨论稿》规定，住宅物业服务收费政府指导价按照属地管理原则，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并每年公布一次。可以依据市场和政策变化，第二年在进行调整。
讨论聚焦三大问题
与会代表对《讨论稿》有关细则各抒己见，其中，《讨论稿》所定的政府指导价基准价是太高还是太低？物业管理收费是否应区分高层和多层，也即是否区分有无电梯成为讨论的焦点。
「焦点一」
《讨论稿》规定的基准价偏低与会的物业管理公司普遍认为：本次《讨论稿》所定的政府指导价基准价太低，很难维持正常资本运作，应当适当上调。
城建物业管理公司的刘总认为，物管收费办法是否合理的判断标准是看能否有效的减少收费纠纷。而《讨论稿》规定的政府指导价过于生硬，应该留有更大余地。制定基准价应该通过对影响物业收费所有因素如消费指数、物价指数的变化等方面做出全面考虑，进而得出令各方信服的基准体系。显然，《讨论稿》规定的基准价低于物业公司能接受的价格。
广州市物业管理协会的穆汉卿会长也认为，《讨论稿》规定的基准价偏低。穆会长认为，国家和省里制定的物业管理收费办法是原则性的、指导性的，不可过于细化，各地应该依据当地实际情况制定合理的指导价。主持会议的市物协副秘书长王友华表示，物业管理收费于业主而言也不是越低越好。物业管理收费过低，物业管理公司会想方设法降低成本，把成本转嫁到物业服务人员身上，降低其待遇，势必会影响到物业服务质量。
市物价局有关负责人表示，该标准是参照广州市现行的物业管理收费标准来制定出来的过渡性质的价格，难免会与市场价有所出入。明年经过更为严密成本核算和多方面的考虑将会制定更合适的基准价。
「焦点二」
收费分不分高层与多层《讨论稿》规定的政府指导价基准价里没有把有电梯楼盘和无电梯楼盘分开。一些物业管理公司提出，有电梯楼盘和无电梯楼盘应分开收取物业管理费。他们认为，10层以上的高层楼盘必须安装电梯，楼盘用电量、电梯维修、电梯资质年检都得花钱。同时，高层楼盘供水、消防、排污等配套措施的标准要比多层住宅高，因此高层楼盘的物业管理的成本费也就比多层楼盘高。
城建物业管理公司刘总提出，他们希望的物业管理费是有电梯楼盘1.9元/平方米·月上下浮动，无电梯楼盘1.1元/平方米·月上下浮动。
市物价局有关负责人表示，新的物业服务收费办法本着逐步缩小政府影响范围，引导收费走向市场化的原则，因此《讨论稿》所定的政府指导价基准价没有区分有电梯楼盘和无电梯楼盘，以给予市场较大宽度。
「焦点三」
《讨论稿》还需要明细在细则方面，许多人认为，《讨论稿》还需要明细的地方，如：《讨论稿》第九条规定，高档住宅与普通住宅的认定，按住宅建设项目审批时所确定的住宅建设项目类别确定。住宅建设审批时为确定类别的，按单位建筑造价确定。单位建筑造价超过当时、当地经济实用住房造价一倍以上的为高档住宅。
第十九条规定，业主在房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或装修人员收取装修期间的管理费、电梯使用费等费用。
这其中的收费，是装修管理费还是物业管理费？该条文没有详细明确，会对今后的物业管理带来纠纷，希望《讨论稿》能够明细一点。
「各界评说」
希望新标准更合理广东省人民代表大会环境与资源保护委员会办公室副主任余立钢认为：《讨论稿》所定基准价没有可信的依据，他建议，基于影响物业服务收费的因素不断变化，物价部门可以每年组织专家组，抽取标本楼盘，对其物业管理运营成本进行测算，建立数学模型，以反推基准价标准，这样会更令人信服。
省物协副会长黄平认为，物业服务的内容并不是越明晰越好，过于细化会陷入另一个误区。指导价定价的原则是宜粗不宜细，宜低不宜高，业主与物管公司签订合同时应该参照指导价，按照市场价，一起商定合理的价位。
据悉，在此次沙龙之前物价部门已经举行了两次咨询会广泛征询意见。物价部门相关负责人透露，市物价局此次公开讨论稿，目的是接受物业管理协会、物管企业、业主以及法律各界的专家、代表咨询。该讨论稿经修改、通过后，将于今年尽快出台。
编辑：胡曼筠
