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2003年12月31日
翠湖山庄案始末与引起的思考   
 
2003-12-31 14:46:24 搜房网
 

  南方网讯 与暨南大学仅一路之隔的广州天河区翠湖山庄,曾被评为广州十大明星楼盘,也曾是个楼价一度高达万元/平方米的豪宅小区,今年却因为新旧两家物业管理公司在小区的严重对峙冲突而在全国轰动一时。

  源头:业委会炒了旧管家

  翠湖山庄物管纠纷持续已有大半年。去年11月份,翠湖山庄业委会成立,并于同年12月公开招聘了新的物业管理公司,但小区原管理公司———恒和物业管理公司和发展商升恒房地产公司以业委会没有代表性、地位不合法为由拒绝移交管理权,今年1月16日,业委会选聘的物管公司强行进驻,小区内出现两个管理公司同时站岗值班的局面。之后,矛盾双方就开始官司不断。期间小区内还发生多起暴力事件。

  冲突:部分业主反对炒恒和公司并筹组新业委会
   
  记者采访中了解到,近期小区内一部分业主发起成立了一个名为“业主维权委员会”的组织,正筹划要召开业主大会推翻现任业委会。他们为此还成立了“新业委会筹备委员会”,向现任业委会发起挑战,以物业接管纠纷为导火线的矛盾已演变成小区内两派业主之间的矛盾。
   
  业主内部矛盾自1月16日物业接管事件发生后就开始存在并不断激化,3月30日,200多名业主在其中一个维权委员会的组织下,召开了一个名为“全体业主临时大会”的会议,讨论并投票表决重选业委会的事宜,由16名委员组成的新业主委员会筹委会宣告成立。

  现任业委会主任汤意萍在接受记者采访时,对3月30日会议选举的可信性表示质疑,她说整个翠湖山庄共有1600多住户,而参加此次所谓的“全体业主临时大会”的不过200多,根本没有代表性,过半业主支持重选之说根本是无稽之谈。

  争议:谁代表多数业主利益
  
  “业主维权委员会”负责人温女士告诉记者,他们要推翻现任业委会的理由主要有两个:一是现任业委会不是通过全体业主选举产生的,而是使用了弄虚作假的手段。二是业委会匆忙更换物业管理公司,导致了更多的矛盾,使住户生活受到影响。据称,部分业主怀疑业委会部分人在招投标时收取了不可告人的好处。
   
  面对这些指责,业委会主任汤意萍解释称,业委会的确不是通过业主大会选举产生的,但也是依照法律规定,通过业主代表大会选举产生的,当时还有天河区国土房管局在场指导,不可能作假。
   
  对于记者“为何业主内部不团结”的询问,汤意萍表示无奈,同时也觉得困惑,她说自己跟其他业主代表也没分析到原因,据她了解,目前跟现任业委会唱对台戏的部分业主,以前也是支持业委会成立的忠实“拥趸”。
   
  一名知情人透露说,他曾听闻原来的恒和物业管理公司曾许给“闹革命”的那些业主免交10年管理费等好处。两派业主各自都为了既得利益,所以才会这么坚决地斗了起来。

  诉讼:两宗官司原被告互换
   
  目前两家物业管理公司虽同在小区“服务”,然而两家都处于尴尬地位,处于“没钱白干活”的地步。据现任业委会主任汤意萍称,她曾到广州市物价局价格处咨询过,旧的恒和公司的收费许可证至去年11月底已到期,而新的粤安公司的收费许可证近日刚刚批下。但记者了解到不少业主对两家物管公司都不交管理费,包括汤意萍本人。
   
  恒和物业管理公司诉翠湖山庄业委会的状书和翠湖山庄业委会诉恒和物业管理公司的状书先后交到了天河区法院,据了解,法院都已立案,并将于5月中旬同日开庭。

  新管家自行宣布退出

  10月20日,由该小区业主委员会今年初通过招投标选聘的新物管公司———广东省粤安物业管理有限公司,打破以往一贯的低调,接受本报记者独家采访时突然宣称了这样一个惊人的决定:“由于翠湖山庄物业管理的交接问题在短时间内无法解决,为避免继续对小区业户造成影响,维护社区安定,遵守国家《物业管理条例》,从小区业户最大利益出发,粤安公司在即日公告小区业户后,暂时将撤出翠湖山庄小区。日后具备条件,再行进驻。”

  一审结果:旧管家两度败诉

  2003年10月25日,天河区法院对翠湖山庄业委会状告发展商和物业管理公司一案作出一审判决:一、广州恒和物业管理公司、广州市升恒房地产发展有限公司于判决生效之日起30天内移交翠湖山庄小区物业管理权给翠湖山庄业委会,同时广州恒和物业管理公司撤出翠湖山庄小区。二、广州恒和物业管理公司、广州市升恒房地产发展有限公司于判决生效之日起30天内移交翠湖山庄小区全部物业管理档案资料、物业管理专用房和业主共有的公共配套设施、财物等给翠湖山庄业委会。

  翠湖山庄旧管家广州恒和物业管理有限公司(下称“恒和公司”)起诉小区20多名业主欠缴管理费一案有判令———恒和公司再度败诉。至此,该公司不但要在限期内撤出小区,移交物业管理权,而且无权收取2003年1月16日以后的管理费和滞纳金。这是天河区人民法院日前就此案作出的一审判决。

  业主无需向旧物管交管理费

  今年4月,恒和公司向天河区人民法院状告翠湖山庄二十多名业主欠缴2003年1月1日后的管理费和滞纳金。该案经过六个月的审理,于日前有了一审结果。天河区法院认为,恒和公司受开发商委托对翠湖山庄进行物业管理,在翠湖山庄业委会未成立并未聘请新物管公司管理翠湖山庄的情况下,履行了对翠湖山庄进行物业管理的职责,业主接受了管理和服务,双方形成实施物业管理关系,在翠湖山庄未聘请其他物业公司前,业主应向恒和公司按期支付管理费。

  翠湖山庄业委会于2003年1月另行选聘另一新物管,新物管于2003年1月16日进驻小区,此时,恒和公司与发展商之间的物业管理委托关系自行终止,恒和公司向业主追缴2003年1月16日后的管理费缺乏事实依据和法律依据。因此,业主向恒和公司支付的物业管理费应计至2003年1月15日止。

  “物业维修基金被挪用”案将听证

  此外,翠湖另一“大案”———“物业维修基金被挪用”案也到了听证阶段。总额高达544万元的物业维修基金被旧物管挪用,成为翠湖山庄物业管理纠纷的另一大焦点。对此,恒和公司方面并无否认,并指这是由于大业主发展商和许多小业主均欠缴管理费,总数也达500多万元,没有管理费,管理公司难以为继,为维持正常运作,只好先动用一部分物业维修基金。

  据悉,广州市国土房管局已在翠湖山庄业委会的配合下,就此事立案取证,即将到听证阶段,听证后便进行处罚。

  至于大部分入住多年的业主仍未办理房产证的老大难问题,有法律界人士提醒,房产证的办理和物业管理是两回事,切莫混为一谈,建议一期业主和二期一区业主另案起诉发展商,经相关法律程序获取房产证。据悉,有同类型问题的其他楼盘业主此前也已通过法律途径成功取得房产证,这一做法值得翠湖山庄业主借鉴。

  前一周本报曾召开了一个新条例出台后物业管理行业的高峰会谈,在那次高峰会谈上,相当一部分物业管理者还在讲物业管理的价格是物价局定的,不便随意变动,仿佛“业主更换物业管理企业”是天方夜谭似的神话,在实际生活中,并没有多大的可操作性。

  但10月25日,翠湖山庄物业管理纠纷案的一审结果让业界为之一震:一向以“强者”身份面人的物业管理公司被“弱者”业主委员会炒了鱿鱼。这一结果让很多人感到大快人心。更有行业人士评价,这一结果将对物业管理的发展方向产生深远影响。

  物业规范化不再是口号

  由于翠湖山庄物业管理纠纷案的判决出现在新《物业管理条例》出台不久,而“物业管理的自主权回归业主大会”是《条例》的核心思想,同时也是条例中一系列规定存在的基础,因此,此案就有了“物管第一案”的色彩。

  在此之前,物业管理的规范化还是众人口边的一句无关紧要的口号。“楼盘的开发要和物业管理相分离”这个在旧条例中就提出来的原则,发展商将其诠释为“另注册一家自己的物业管理公司”———说到底“开发”与“管理”分而不离。于是,业主的权益维护就沦落成为一句空话。

  房地产开发商的财大气粗以及以前房地产行业的不规范,养就了一帮房地产开发大爷们“我说了算”的坏脾气,他们将自己开发的楼盘当成了自家后院可以任意践踏的菜地。而业主们就成了这块菜地里放养的奶牛———不能有脾气、不能不满意、也不能有自己的选择和偏好———有事没事的还要挤出几滴乳汁来供老爷们来受用。

  翠湖山庄物业管理纠纷案的一审判决出台后,犹如给那些为自身权益斗争的业主们打了一针强心剂。近日,不断有业主打电话给本报记者,称这个判例“大快人心”,而自己已经“等待了很久”;有业主说“现在信心很足,也准备联合起来将物业管理公司告上法庭。”

  物管价格竞争一触即发

  记者认为这一判决结果有着多重的意义,其中最为重要的就是传达出“物业管理的自主权下放到业主大会”这个原则并非虚言———即便物业管理本身没有什么过错,哪怕是业主对物业管理的价格不满,只要能通过业主大会过半数业主的认可,业主便可以炒掉原有的管理公司。有了这个判例,开发商和物业管理才真正实现了分离,那种靠自己楼盘来转钱当大爷的物业管理企业显然没了前途,尽管是自己集团开发的楼盘,如不做好自己的物业管理工作也将会被炒掉。从另一层面来讲,物业管理的价格竞争被真正提上议事日程,物业管理真正意义上的竞争从这个判例上刚刚起步。

  由于业主主观力量的加入,物业管理的竞争将会变得日趋激烈。在上周召开的物业管理高峰会谈上,显然有相当一部分的物业管理公司的高层管理者没有对此给于足够的重视。这个判例也为没有市场远见的物业管理者敲响了警钟,我们可以预见的是那些有远见的提前在为市场竞争做准备的物业管理公司,将在竞争中获得更多的市场分额,最终有可能成长为多个楼盘共同的品牌物业管理公司。

  编辑:欧阳星




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