南方网讯　今年以来，芳村区内红棉苑、汾水路、桥东小区、芳村花园等多个小区和路段的二手楼宇交易持续活跃，而且二手楼价不断走高，区内热门物业普遍有100-200元/平方米的升幅。与此同时，嗅觉灵敏的中介公司早已布点圈地，如合富置业、中原地产、满堂红置业、方圆地产、新恒业等10多家大中型中介公司纷纷在此落脚，中介地铺成行成市，芳村二手楼市场一派热火朝天的景象。

　　芳村二手楼市的活跃，很大程度上得益于交通网络的完善，以及政府频频出台新的市政规划。最近，珠江大桥拓宽工程正式完工并全面通车，现在从芳村经珠江大桥到荔湾区不用5分钟的车程，配合芳村隧道、鹤洞大桥、地铁等立体化交通网络，使得出入芳村更加方便。而且芳村区的二手楼价普遍维持在3000元/平方米左右，与一河之隔的荔湾区、海珠区楼价仍有一定的差距。另外，芳村区内以及靠近南海附近均有多个大型批发市场，如茶叶批发市场、花鸟鱼虫批发市场等，批发市场内无论是老板还是打工仔的都对芳村楼市构成庞大的需求，催谷“芳村”二手蓬勃发展。

　　红棉苑：芳村典型成熟小区

　　位于茶漖花蕾路的红棉苑因小区拥有优越的绿化环境，周边配套成熟，邻近地铁口三大因素而成为芳村的指标盘之一。红棉苑内既有房改房又有商品房，其中32-35栋楼龄最长，达12年，其余大多为10年楼龄。它分南北两区，南区楼宇带电梯，北区则是多层无电梯单位，但南北两区均有超过95%的入住率。

　　据合富置业芳村区营业总监梁肇雄介绍，红棉苑原来的一手业主很多是香港人用作投资而买下的，但这批香港人很少入住而将物业放盘。另一部分是一些集团公司集体购下的房改房，后因各种原因批量放出所有单位套现，因此该盘的楼价相对吸引。现时，一、二期因楼龄较长和靠近马路，价格相对便宜，均价在2300-3100元/平方米，三、四期因楼龄较短以及外墙新净，以及有园林景观，均价在3300-3500元/平方米左右。

　　红棉苑的租赁也不逊色，很多租客就是看中这里的小区环境与便利的交通而求租该盘。根据数据显示，红棉苑租赁已经有明显的升幅，去年的两房吉屋租金700元/月，今年已达800元/月，升幅超过10%，如配齐家电，租价更在1000-1200元/月左右。

　　行家建议：梁肇雄表示，红棉苑还有一定的升幅空间，估计会达到3500-3600元/平方米。

　　合兴苑小区：开放式小区管理

　　合兴苑小区位于荣兴路与花蕾路和东漖北路与悦成路之间，区内有解困房、回迁房和商品房，属于8-9层高的框架结构物业。该区最早一批是1989年就交楼，至今有16年楼龄，最新一期是1998年交楼，其他大部分都是在1994-1995年开始使用。一般人从外墙可以大致判断楼宇的新旧，楼龄较新的采用马赛克外墙或阳台以马赛克为主，楼龄旧的则以石米为主。由于楼龄长短不一，因而区内楼价也有较大的差距，一般在1800-2500元/平方米的范围内，小区采用开放式物业管理，管理费为0.6元/平方米/月。

　　行家建议：该小区已基本领齐房产证，二手交易风险较低。而且小区内的水电、消防等公共设施保养维护完善，公共场所卫生保持清洁，还有24小时保安服务，因而值得考虑。

　　鸿图苑：价格低廉

　　位于东漖北路，南临汾水小区的鸿图苑同样是物美价廉之选，二手价大约在1900-2600元/平方米。鸿图苑一共有38栋，区内的楼宇性质也比较复杂，有房改房、解困房、回迁房以及商品房。外墙多是石米铺设，只有几栋是马赛克外墙，楼龄大多都有9-11年。可惜鸿图苑的间隔一般，尤其是靠近马路的几栋商品房有梁有柱，而且鸿图苑外围有一条河涌，每到夏天会产生一阵臭味。

　　行家建议：若预算高一点的买家，可选择小区中间的单位。

　　东鹏花园：价格便宜，配套欠缺

　　东鹏花园由三期组成，一期位于东漖北路222号车总站，二期位于浣花路芳村区民政局直入大约80米，三期处于芳村区民政局旁，小区门口为浣花站，有207、70、812、65、74等多路公交车。

　　一期单位部分外墙为白色条形砖，总楼高为9层，一、二楼是商用，三楼以上是住宅，环境安静，但没有绿化设施，不过其中正对马路的3号楼楼下多是大排档，噪音、油烟影响较大。一期单位面积为28-79平方米，二手均价大约2500-2800元/平方米，但2号楼价钱相对较高，朝向好一点的单位价格要3100-3200元/平方米左右。二期单位于1998年交付使用，由1栋带电梯小高层和8栋无电梯单位组成，内有封闭式管理，面积由48-106平方米，一般二手楼价在3300元/平方米，望花园单位价格则高一点，大约为3500元/平方米。三期单位同样是封闭式小区，比二期楼龄少一年，二手楼价也比二期高100元/平方米左右，大部分已出《房产证》。

　　行家建议：东鹏花园楼盘素质、价格不错，但小区的配套设施属一般，没有市场、超市等，日常购物略嫌不便。

　　桥东小区：交通便利，物美价廉

　　桥东小区位于芳村大道西，该区域交通便利，芳村大道西东接芳村隧道，西驳珠江大桥，而且连接南海、窖口客运站等。虽然侨东小区的商业气氛不及茶漖板块好，但楼盘周边有不少中型小区楼盘互相呼应，使这片区形成一个良好的居住氛围。

　　据了解，桥东小区的物业大多有13-14年的楼龄，放盘的业主就是因为嫌物业旧而放售，但胜在价格便宜，大多均价在2500元/平方米左右，吸引了很多小老板及工薪族、外地人士购买。不过，值得关注的桥东小区二手价在今年有一定升幅，如一套3楼71平方米的单位，12年楼龄，去年成交17万元，折合单价仅2400元/平方米左右，今年最少要19万元才有交易。

　　侨东小区的租赁同样相当活跃，合富置业每月均有10宗左右的成交。该盘两房吉屋600元/月左右，租客以附近茶业市场的打工者为主。

　　行家建议：预测房价将会升到2700-2800元/平方米，两房租金也可以达到700-750元左右。

　　特别提醒：买芳村二手须备四成首期

　　据合富置业芳村区营业总监梁肇雄介绍，由于以往芳村区内二手成交量不大，银行在对物业进行评估时，可供参考的数据不多，而且区内多是房改房，评估价值不高，因而在芳村区经常会出现成交价高于评估价的情况，如成交价为2600-2700元/平方米的物业，评估价只有2300-2400元/平方米，由于银行放款是根据评估价而定的。所以说，芳村楼价虽便宜，但置业预算别太紧，最好有四成首期准备。

编辑：付昱