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图：广地花园开发商将房屋抵押给银行之后，又将该房屋卖给罗女士，罗女士因此将开发商告上法庭。昨日此案开庭，图为罗女士一家和代理律师在开庭前交谈。
业主状告开发商要求双赔案昨开庭
事件
买了一套抵押别墅
南方网讯 广地花园位于华南快速干线番禺大桥南端，占地面积达80万平方米，建筑面积60万平方米，规划户数5000多户，规划人口2万多人。房地产界常道“中国地产看华南”，广地花园是“华南板块”6个著名楼盘中的第一个楼盘，是“华南板块”中位置最好的楼盘，也是小区综合配套设施最完善的楼盘。广地花园在中国房地产业中具有代表性。谁也没想到，最近在这里发生了震惊全国的假按揭、重复抵押房产特大事件。
昨天下午2时半，广地花园雍景豪园B17栋别墅业主罗女士等3人以销售抵押房为由，状告广地花园房地产有限公司，并要求番禺区房产管理局、番禺南村信用社承担连带责任一案在番禺区人民法院开庭审理。据悉，这一商品房买卖合同纠纷案是因重复抵押而要求双倍赔偿的案件，极有可能是广州的第一宗。
罗女士的起诉状称：她们与广地公司于2000年5月31日签订商品房购销合同，以在番禺南村信用社按揭的方式购买了广地花园一栋200多万元的别墅，并一直按时月供。
2003年11月18日，工商银行番禺支行委托番禺法院查封广地花园112户断供的房子，其中就有她购买的这套别墅。工行番禺支行要求查封的112户房产清单中载明，她所购买并居住了3年多的这套别墅已于1999年由一名叫龙善仁（广地花园一大股东之一杨勋崇的司机）的人购买，并在工行番禺支行签订了贷款178万元的抵押贷款合同（合同号为244199930040）。此时，她才知道自己花了200多万元购买的别墅是一套抵押房。
罗女士的辩护律师是暨南大学法学院教授、高级律师王河。王教授在法庭上称，他已掌握了证实发展商销售抵押房的有力证据，即龙善仁于1999年10月25日在番禺国土房管局登记的向工行番禺支行贷款的抵押登记证明。而颇为蹊跷的是，这份证明显示，龙善仁与工行番禺支行签订的抵押合同（抵押合同号1）已于2003年8月20日注销，但工行番禺支行2003年11月18日申请查封的112户房产名单中为何还有龙善仁的名字？
而且，番禺区国土房管局在2004年1月先后两次公布的撤消广地花园假按揭商品房预售合同登记备案的名单里，都没有该业主所购买的这套别墅，这是为什么？
在法庭上，被告方广地花园房地产有限公司及番禺区房产管理局均称龙善仁的有关按揭，在罗女士购房之前已经撤消，而且没有给罗女士造成实际的经济损失，罗女士也一直住在该别墅，因此罗女士要求的两倍赔偿无理。
法院将继续审理此案。
事件回放
2003年11月18日一早，广地花园的业主们被一则传闻震惊了：杨勋崇已于1 4日“携款潜逃”国外，公司的大权已经委托给华隆公司的老总邱林行使；而广地公司二股东、副董事长吴育辉已向广州番禺区南村镇派出所报案，称公司大股东失踪，吴并要求广地公司的员工封存所有资料，撤出广地花园。
2003年11月19日晚上8时，近200名业主聚集于广地花园老年俱乐部商讨如何“自救”。当晚，经过在场业主的临时动议，投票选举出广地花园业主临时维权委员会，并正式开始工作。
2003年11月23日，临时维权委员会组织业主在小区内进行了维权抗议行动。
当日上午10点钟，数百名业主聚集在广地花园文化广场一带，商讨如何保护业主合法权益，结果与该小区物业管理公司的数十名保安发生流血冲突，当地公安机关出动大批警力才阻止了事态恶化。各大媒体对广地花园出现的重复抵押、假按揭纷纷给予关注。
2003年11月26日，番禺区公安局经侦大队开始调查统计该小区业主房产重复抵押的情况。到12月3日最后截止期，调查统计数据汇总结果显示，目前共有213户业主的房产涉嫌被重复抵押。
2003年12月1日，广地花园董事长杨勋崇突然现身市长大厦召开记者见面会辟谣。杨勋崇称，自己是刚从柬埔寨回到广州的，之前一直在外努力寻找融资渠道。
2003年12月7日晚，杨勋崇紧急约见媒体，公布了一份“关于广地花园股东矛盾处理情况与新一届班子就职通报”，通报写明由于二股东吴育辉和他代表的华鹰国际投资有限公司始终未履行其45%股权的出资义务。决定削除其在广地公司的股份权益。同时，为了早日恢复广地公司的正常经营秩序，公司已重新组建新的管理班子。
2003年12月8日晚，“广地风波”后一直未公开露面的广地花园二股东吴育辉在广东外商活动中心约见记者。吴表示：“杨勋崇单方面宣布削除我在广地的股份，又单方组成公司新架构，其侵权行为愈演愈烈，对此，我将采取法律手段，目前诉讼已提交番禺大石中心法院。”
2004年1月2日，番禺区国土资源和房屋管理局下发番国房字（2004）1号文件：撤销广地花园用员工名义向该局办理预售合同登记备案的59套商品房。
2004年2月5日，广地花园开发商——广东番禺广地房地产开发有限公司与广东易春秋律师事务所联合发布公告：即日起广地花园被托管。
跟进
死结是如何套上的？
据了解，在罗女士告广地花园开发商事件前，已有不少业主因广地房地产公司销售抵押房违约，迟迟拿不到房产证等原因把广地公司告上法庭。时至今天，大多数胜诉的业主最终赢得的只是一张判决书，广地公司的赔偿迟迟得不到兑现。罗女士坦言，作为广地花园的受害业主，她试图通过自己与广地公司的这场官司来推进广地业主维权的进程。
记者在采访中了解到，在广地花园业主中，像罗女士这样的房子被重复抵押、一房多卖以及假按揭的情况，绝不是少数。
“黑洞”有多大？
根据中国工商银行广州番禺支行提供的一份要求法院查封的112户业主的名单，记者发现，除了3户属实之外，有29户业主的名字与银行贷款合同上的名字不一致，其余的8 0户，要么是“未收楼”，要么根本就找不到名单上的地址。
据统计，3户属实的银行按揭款共122.6万元，贷款余额115.9万元。而剩下的贷款总额约1.24亿元，贷款余额约1.14亿元。
在工行要求查封的业主名单上，记者还惊讶地发现广地花园董事长杨勋崇及其妻子刘海燕的名字各出现了两次，共为4套房子做了假按揭，涉及贷款总额为634.3万元，贷款余额578万多元。而实际上，这4套房子的住户都另有其人。
在这份名单上，除了杨勋崇及其妻子刘海燕，广地公司副总经理杨丽娜和大批公司保安、一般工作人员的姓名也赫然在列。据悉，广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。
以上统计数据还仅仅是工行的，而番禺区的数家银行也被卷入广地花园的假按揭事件。
据广州房地产专业人士保守估计，广地花园的假按揭最终涉及金额可能达到2亿元。
据有关资料显示，目前番禺公安局经侦大队调查统计数据汇总结果显示是：共有213户业主的房产涉嫌被重复抵押。
自套死结为哪般？
对于广地花园在多家银行做假按揭、重复抵押房产等事，广地公司的高层并不讳言。
据有关报道：去年12月1日晚，突然在广州现身的杨勋崇接受记者采访时说，因为当时公司资金有缺口，而公司资金部的人业务能力不强，在银行贷不到款。同时，“我是第一次搞房地产，没有经验”，所以“被他们（手下人）乱搞”，在银行做“内按（假按揭）”。
现接受广地花园开发商委托全面管理广地花园事务的广东易春秋律师事务所的负责人，在接受记者采访时谈到：向银行抵押楼盘是融资的一种方法，在房地产开发中是很普遍的，“房地产公司销售这种抵押房，一般是要与银行达成协议的。”但他同时承认，公司以个人名义到银行做抵押按揭，确实是“违反有关法律和规定的”，“这里面有个界限问题——究竟是真实抵押还是假按揭抵押的问题。”
广地公司为何以个人名义到银行做假按揭，一位银行界的资深人士“一语道破天机”：以个人名义对单套房屋到银行办抵押按揭，支行一级就可以审批，且1－2周内即可办妥；而以公司名义对几栋楼房或一个楼盘到银行进行抵押，必须报到分行或以上级别的银行审批，其办理过程一般需要几个月。像广地花园在工行做的假按揭，在工行广州番禺支行即可得到审批，而且办理周期短。另外，个人按揭在银行贷款额度相对比较高，如广地花园在工行番禺支行的假按揭贷款，额度就高达60%.
套上死结谁之责？
广地公司在长达4年的时间内大造假按揭，有关单位究竟谁该负监管的责任呢？银行方面表示，银行对按揭的审批主要是一种“形式审查”，即审查贷款人申请贷款的额度以及贷款人的收入证明，以证实其是否有能力还款。银行对房产证的真实性和合法性不负主要责任，因为银行是根据国土局的有关登记文书来办理按揭手续的。办理个人住房按揭贷款，需要到国土局办理抵押备案登记。这样可以防止假按揭、重复抵押等情况的出现。
番禺国土资源局与房产管理局有关方面负责人认为，责任不该由他们负。这是因为房地产商在预售商品房时，会对楼盘自行编上门牌号码。而房子建好后，当地派出所会为其确定一个法定的地址号码。因此可能会出现预售证上的门牌号与派出所定的号不一致的情况。“我们对此非常头疼。因为早几年比较混乱，和派出所之间没有协调好”，所以容易让人“钻空子”。该负责人还举了一个例子：同样一套房子，开发商在购房合同中标的门牌号，是自行编号的F－302A，而派出所最后确定的号是F－3021，那么，这套房子在国土局备案登记时，就是两套不同的房子。因为国土局和房产交易中心的电脑并不能识别这是一套房子；在电脑中，编号“3”和“三”都是不一样的。这样就给了开发商可乘之机，使其可以重复抵押、按揭房子，一房多卖。
托管能解开死结吗？
2月5日，广地花园开发商——广东番禺广地房地产开发有限公司与广东易春秋律师事务所联合发布公告：即日起广地花园被托管。
公告称，因管理不善导致经营陷入困境影响了各权利人的利益，为尽早恢复正常经营，最大限度地保障权利人的利益，经全体股东一致同意，即日起，广地公司由广东易春秋律师事务所托管，负责处理公司的全部运作。
经记者了解，这只是广地公司的权宜之计，由于番禺区国土房管局曾两次对部分重复抵押房作出处理，而相关手续以及业主办证，办户口等工作因公司瘫痪而停止，广地花园被托管后，随即成立维权领导小组，主要负责办理房产证和户口事项。
分析
“易春秋”为何愿意托管广地？
广东易春秋律师事务所负责人梁国雄接受本报记者专访称：尽管广地花园通过假按揭进行融资，但广地花园的财务状况并不像外界传言的那么糟，如果今后能妥善经营的话，广地花园的前景还是很好的。
据悉，广地花园主要是由两大股东杨勋崇和吴育辉构成，两人均是英德人，中学同学，1997年两人在当时还是杂草丛生的番禺南村塘西拿到一块地，开始在番禺艰辛创业，成立广地房产公司，杨占55%，吴占45%，共同开发广地花园。由于公司两大股东股份旗鼓相当，双方家族势力卷入企业人事纷争，企业管理陷入了互相猜疑的怪圈之中。
梁国雄强调：因为广地花园公司管理混乱，大量社区配套设施的投入与营销思路发生偏差，丧失最佳营销时机，导致广地花园的资金链断裂。最后不得不铤而走险，以大量假按揭从银行和消费者身上获取资金。
梁国雄称，看好广地花园的前景原因之一是，目前广地花园已开发了27万平方米建筑面积（包括配套）的楼盘，还有31万平方米的土地有待开发和建设，“广地花园二期”已在建设当中，“广地花园三期”也在筹建当中。
原因之二是，广地花园公司管理混乱，在沉淀了大量的矛盾和案件的同时，也沉淀了相当的资金，易春秋本身在解决假按揭、重复抵押，替业主办理房产证和户口的同时，也要将沉淀的资金起出。比如说，过去有不少的官司，广地花园公司大都是缺席的，后果可想而知，现在我们就要理顺这些问题。
还有，原广地花园公司与业主的矛盾长期处于尖锐对立状态，应收的管理费收不上来，管理费应调高但得不到业主的支持，广地花园现有的楼盘也难以卖出。开发新楼盘也因声誉受损而变得困难等等。这些问题都可望随着“易春秋”工作的开展而逐步得以解决。
梁国雄还说，“易春秋”一对广地花园进行托管，就将自有资金150多万元注入广地花园，解决了广地花园公共汽车出入的问题、员工工资被拖欠的问题，赢得了广地花园大多数业主的欢迎。
据悉，易春秋律师事务所已与广地花园公司签订了3年的托管合同，梁国雄表示，这段时间他们不但要解决好广地花园公司遗留下来的问题，还要引入开发商，继续开发广地花园。
“易春秋”托管广地花园凸显新问题
民企能否被托管？
2月5日，广地花园开发商——民营企业广东番禺广地房地产开发有限公司与广东易春秋律师事务所联合发布公告：即日起广地花园被该所托管。一场争论随即产生了：国企出现问题可以被托管，民企怎么办？律师事务所托管民企是否违法？托管民企的单位应具备怎样的资质？
对有人提出，律师事务所托管民企是否违反《律师法》的问题，该所负责人梁国雄认为，《律师法》里对这个问题既没说不可以，也没说可以。律师事务所本身是一个中介型的企业，本来是不应该直接介入到民企的具体经营行为中。但是，如果我们不介入，没人愿意介入到广地花园公司的泥潭中，那么，是不是就容忍广地花园公司陷入万劫不复的境地呢？那样的话，损失最大的还是一大批小业主。
易春秋律师事务所是否有资质对民企进行托管呢？梁国雄说，我个人除了是律师外，也是国家认可的高级经济师，对从事经营经理不应说是外行。另外，易春秋律师事务所的牌子，本身价值就不止1000万元，我们也不想在托管这个问题上弄砸了牌子，再加上“易春秋”也有一定的资金，这大概也可算是一种资质吧。
政府是否会支持律师事务所对民企进行托管呢？梁国雄称，由于这个问题在法律上还是空白，政府当然不会出面表示支持。但我们在具体的事务中感到，政府的许多部门对我们托管行为其实是高兴的。因为原来广地花园公司全面瘫痪，广地花园又因为假按揭问题引起社会的强烈反响，这些问题如何解决，原来他们想找人协商都难找，现在他们找我们了，一起想办法解决。
梁国雄还对记者说：当然，这种接管是有一定的度的，比如说，重大的事情要交董事长讨论，我们更多的是充当经理的角色。我们律师事务所也不应长期干具体的经营活动，我们主要的责任是要找到合适的单位对广地花园进行经营管理。另外，广地花园还有大片的地要开发，这当然也不由我们具体负责，也要引入好的专门的公司来干。我们干的时间是3年，3年之后，广地花园要么出让，要么重组，到时我们也完成了使命。
记者就民企能否被托管这个问题咨询了有关法律、经济界人士。他们普遍认为做法可行，而且这个问题再不能等闲视之，因为随着民企在国民经济比例的上升，民企在经济活动中所起的作用也越来越大，一旦民企出现问题，如果没有托管一类的对策，很容易引发社会问题。而目前，在法律上这个问题还是空白的。
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市国土房管局出招整治假按揭房屋抵押信息下月上网可查
笔者昨日从市国土房管局获悉，近期，市国土房管局对广地花园案件进行了调查处理。番禺区国土房管局专案小组，全力解决102套商品房的重复抵押（按揭）问题，在各有关单位的密切配合下，目前已取得阶段性成果，部分被查封的房产已解封。
番禺区国土房管局本着“特事特办”的原则，对于符合法定条件的登记确权申请，在5个工作日内核准发证。为处理好“广地花园”案件，创造一个稳定良好的环境。
另据悉，市国土房管局将逐步实施多项措施整治假按揭事件。下月中下旬，广州市民只要登录相关网站，输入楼盘的预售证号，就可查询到计划购买的房屋是否已被抵押、出售。这样，商品房重复抵押、重复销售的情况将会避免。
下一步还将推行预售合同“联机打印”，实行先办预售合同登记后收取房款。此举可有效杜绝“一房多售”。
该局还将完善政务公开平台，开拓电话查询、手机短信查询、互联网查询功能，通过自动化途径公开各类案件的办理流程、办理期限，楼盘的确权、抵押、限制转移情况，预售合同登记、抵押备案、过户登记情况，每月房屋交易量等信息，及时提供各类已经受理案件的办理进度、税费缴纳标准等查询服务，以方便公众办事，确保公众的知情权、参与权和监督权，提高工作效能，防范风险。
编辑：胡曼筠
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