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南方网讯 城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。
树立以土地经营城市理念
所谓“经营城市”，是目前国际上比较通行的城市规划、建设和管理的一种理论和实践模式。这种模式是要求城市决策者站在更高、更远、更新、更实的角度，以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目的，以业主管理的身份将城区的土地、基础设施、公用服务设施等资产、资本推向市场，滚动经营，达到为城市发展源源不断提供资金的目的。这种利用城市自身功能吸纳资金，使城市得到较快发展的作法，就叫“经营城市”，国外也称为“城市营销”。
“经营城市”是城市建设的市场化行为。在实现经济社会可持续发展战略中，搞好国土资源管理必须站在战略的高度上，把国土资产管理与“经营城市”发展战略紧密联系在一起，达到既强化土地资产管理，又经营好城市的目的。
经营城市土地，就是按照市场经济规律，释放城市土地资产的巨大潜能，使城市土地资产不断增值，从而使城市不断增值。
城市土地既是城市经济运行的载体，也是最大的存量资产。土地是宝贵的不可再生的自然资源和重要的生产资料。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。因此，要坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的高度垄断，建立和健全土地收购储备运作机制，进一步盘活国有土地资产，加快城市土地经营进程，科学、高效、集约利用土地，提高土地整体效益，运作经营好巨额的国有土地资产，使城市土地作为最大的资产得到充分的发挥。实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。
经营城市土地主要包括以下几个方面的内容：第一，树立经营理念；第二，它是资产的经营，即实现土地资产保值增值；第三，它是政府的经营，即政府行为；第四，是集约经营。即实现粗放经营向集约经营的转变，实现投入与产出的良性循环。
土地收购储备是经营城市的核心问题
土地资源是城市建设与发展的重要物质基础，它具有资产特征。对国土资源实行资产化管理，是实现土地资源的有效利用和良性发展，确保我国社会经济持续、稳定、协调发展的当务之急。
土地收购储备是“经营城市”的核心问题，土地收购储备制度是土地招标拍卖挂牌等有效显化国有土地资产价值方式的重要支持基础。 土地收购储备制度，包括信息储备即根据土地利用总体规划及城市规划，对城市某区域或地块进行控制性预留储备是城市土地制度改革的方向，也是土地利用方式和管理方式的一种改革和创新。应站在政府“经营城市”的战略高度，建立健全完善的土地收储制度。因此，必须加强政府对城市土地供应的调控，全面建立起土地收储制度，统一收购，统一储备，统一拍卖，把土地收益真正集中到政府手中，做到政府管理土地市场的职能到位，既保护好有限的土地，充分合理利用土地，又加快资源配置进程，显化土地资产的最大价值，同时提高政府对城市土地市场的调控能力、增加政府的财政收入等具有十分重要的意义。
土地使用权不流动，资产就盘不活。国有企业特别是经济效益较差的企业，土地资产存量长期处于“凝固”状态之下，不会自行产生资本价值的增加。土地资产不流动，就会慢慢从价值形态上流失。土地资产只有当它们作为资本的一种形态运用到物质生产领域中去的时候，才会实现其价值的转移，并为其产生价值的增加创造条件。所以土地使用权不流动，资产就盘不活。如果国有企业长期承载着大量无法正常发挥作用、无法带来效益与增值的土地资产，就不会有活力。
调整盘活企业土地资产存量，就是要通过土地收购储备等有效手段，推动国有企业土地使用权流动．一方面将闲置的土地资产存量调剂到可以使其发挥作用的高效企业与优势企业，使得原有企业卸掉包袱。另一方面，将存量土地资产变现，让灵活性强的货币资金投到更好的资产运作上去，从而多方面实现国有土地资产的保值和增值。采取企业兼并、破产与土地置换或收购储备等盘活方式优化配置土地资源，可以把有限的土地资源转移到优势的部门、优势的产业，形成规模经济，更有利于社会经济加快发展。效益低下，面临破产的企业，与其占据和浪费土地资源，不如被政府收购储备而盘活。
建立土地收购储备制度，对于提高政府调控土地市场的能力，盘活存量土地，建立“公平、公开、公正、规范”的土地市场，调整城市用地结构，提高城市土地利用率，增加土地资产收益都将起到积极的作用。以福建省的福州市为例，福州市自２０００年９月开始，全面推行土地收购储备制度，至２００２年５月，福州市财政累计投入７亿多资金进行城市国有土地资产的运作统征、收购；至今规划红线及信息控制储备土地达２００００亩，实物储备土地有６０００亩。仅鼓山新区土地红线控制将近７００亩。在收购储备的同时，对其中３４幅７７４．２亩储备土地进行了公开拍卖或挂牌交易，成交金额达９．９亿元。自２０００年９月以来，福州市区通过招标拍卖挂牌的土地有８１幅，面积４１５７亩，成交金额达５６．６２８亿元，取得了显著的社会效和经济效益。但在土地收储实施运作过程中，存在着不可忽视的困难和问题，如政府目前只能对土地储备机构作少量投入，大量资金要靠银行贷款来解决。目前，福州市收购的主要是国有企业行政划拨的土地使用权。这类企业的土地之所以被收购，是由于国企处于经营上的危机，急于用企业土地变现的钱来维持生产或安置职工。因此，收购的难度暂时还不大，土地供应还能维持一段时间。但是如果这部分企业用地被收购完之后，可能就会出现土地“危机感”，特别是黄金地段的土地。因此，对黄金地段土地的需求，今后面对的就是“硬骨头”——拆迁密度大（福州市旧城中每亩超过３０户居民很普遍）的旧城改造地块。这部分用地的收购、收回，其补偿将更为困难。因此有必要将绝大部分的土地收入用于成立土地收购储备基金，以用来支付收购土地的费用，如拆迁安置、土地征用等，保证“收储让”资金形成良性循环。
由此可见，经营城市很重要的一点就是要做好土地这篇文章，而土地收购储备是经营城市的核心问题。
编辑：胡曼筠
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