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关于土地储备制度若干知识
2004-03-15 10:39:28
南方网综合毕文强
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南方网讯 土地储备制度若干知识：
一、 土地储备制度的概念
指政府对收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应建设用地的制度。
二、 土地征购方式及其操作程序
根据储备土地的来源和对象，其具体征购方式有土地征用、土地回收、土地置换和土地购买等4种。
1.土地征用。国家根据城市建设和发展需要，按照《土地管理法》，将原集体所有土地征用为国家所有，具体由土地储备中心实施。
2．土地回收。土地储备中心代表政府按照法律、法规等收回土地使用权的行为和过程。土地回收的主要对象是城市存量土地，可以是无偿的，但多数情况下是需要补偿的。
3．土地置换。土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局，对原来在城区内不符合城市规划或对企业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整，用储备土地置换出原企业或单位的土地。
4．土地购买。土地储备中心在土地二、三级市场上，根据土地储备和供应计划，在同等条件下，优先购买土地使用权，增加土地储备的活动。土地购买主要有如下几种情况：①土地受让人进行土地开发后进行转让的土地；②银行抵押需处置的土地；③市场交易价格明显偏低的土地。
各种征购方式基本上都经过申请、权属核定、征询、实施补偿、变更权属等几个阶段。但由于每种征购方式适用范围不同，每个阶段的操作方式和内容有所不同，土地储备中心应根据实际情况进行具体操作。
三、 土地征购范围
1． 进入城市建设用地范围的农村集体土地。农村集体土地对于城市建设用地来讲属于增量土地范畴。一般包括以下几种农村集体土地：①因城市扩大征用郊区农村集体土地；②因规划和城市建设的需要，征用“城中村”的集体土地；③因城市建设和规划的需要征用集体企业土地。对集体土地变为国有土地，土地储备中心应严格按照《土地管理法》进行征用，并贯彻保护耕地的原则。对于“城中村”，根据城市规划要求和原则，应该实施“撤村建居”的战略。
2． 城市存量土地中的划拨土地。城市存量土地中，大部分是历史上国家以划拨方式交给企业和单位使用的土地，可以由土地储备中心代表国家收回，它是土地储备中心土地储备的主要内容。划拨土地使用者的土地主要包括：①因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的划拨国有土地；②因实施城市规划、旧城改造和土地整理，市政府指令收购的土地；③土地使用权人申请土地储备中心收购的土地；④其他需要进行储备的国有划拨土地。
3． 城市存量土地中没有经过出让和划拨的土地。由于历史原因，城市存量土地中还有一些产权没有归属任何单位的国有土地，应该进入土地储备体系。主要包括：①市区范围内无主土地；②市政府代征的土地；③土地使用期限到期被政府依法收回的土地；④市土地管理部门依法收回的荒芜、闲置的国有土地；⑤土地违法案件经依法查处，依法没收的土地；⑥以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地。
4． 出让土地中被政府收购的土地。土地储备中心的储备土地来源除了增量土地和存量土地中尚未有偿出让的部分外，还应向土地的二、三级市场开拓储备土地的来源，即已经出让给土地受让人并进入土地二级市场的土地。包括土地受让人土地开发后进行转让的土地和银行抵押处置的土地等。对于这些土地，土地储备中心根据土地市场供应计划和城市发展规划，必要时可以在土地市场收购，或者行使政府优先购买权，以达到政府调控土地市场的目的。
四、 土地征购的补偿
编辑：胡曼筠
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