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土地储备制度：引发泉州房地产洗牌
2004-03-15 10:39:28
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南方网讯 城市用地日渐减少，而一些土地出让两年了一直未动工开发，有的公路、铁路、矿场报废了也只是闲置在那里，加强对土地的统一规划管理，引导房地产市场健康发展，就显得迫切了。
从1月1日起，《泉州市区土地储备实施暂行规定》开始施行，鲤城区、丰泽区、清科技工业区管理委员会辖区范围内，以及泉州市政府确定纳入本级土地储备范围内的土地，都适用于本暂行规定。
大泉州需要“经营城市”
泉州市土地资源局有关负责人吴先生认为，土地储备的实施，意味着泉州“经营城市”时代到了。
所谓“经营城市”，就是把市场经济中的经营意识、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，即对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地资源）、人力作用资本（如道路、桥梁等基础设施）及相关的延伸资本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和运营，从中获取收益，再将收益投入到城市建设的新项目中，走“以城建城”、“以城养城”的路子。吴先生指出，经营城市的核心是土地资本。
近年来，随着泉州经济发展和综合实力的不断增强，进行资源整合，走“大泉州”道路势在必行。丰泽、鲤城、洛江等地的房地产开发如火如荼，在这种形势下，加强对土地资源的配置与宏观调控，监控房地产的开发模式，保证土地市场环境的稳步发展，这实际上涉及到“经营城市”的问题。
有关人士指出，根据市场经济规律，运用市场经济手段来“经营城市”，有利于解决土地总供给与总需求失衡、土地收益分配不公、土地利用不合理、城市发展成本高等问题，为大泉州的发展创造条件。
“经营城市”呼唤土地储备
因为“经营城市”的核心是土地资本，建立土地储备制度就显得十分必要，只有建立土地储备制度，才能统一规划和稳定土地市场环境。
据介绍，土地收购储备是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对收回、收购、置换、征用的土地进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。它将强化政府对土地的调控能力，盘活存量土地，优化资源配置，使城市用地有保证，耕地也可以得到保护。
据了解，近几年，泉州为了提升房地产的开发档次，引导房地产开发向规模化、规范化发展，曾积极探索、大胆尝试过一些有效规范土地市场的方法，表现为建设用地有偿使用由试点到全面、由局部到整体；出让方式由单一的协议出让过渡到协议、招标、拍卖、挂牌多种方式出让等。但这些方法还未能很好地实现“经营城市”的目标。
市国土资源局有关负责人在接受记者采访时说，泉州的城市用地正日渐减少，可一些土地出让已经两年了，却一直未动工开发；一些公路、铁路、矿场经核准报废了，就闲在那里，这就要求进一步对土地进行统一规划管理，土地储备对这个问题的解决将起到很大的作用。
房地产市场面临重新洗牌
《泉州市区土地储备实施暂行规定》的施行，是实施土地储备制度的一个具体步骤。它将在泉州房产市场掀起轩然大波。
据介绍，泉州现有大大小小的房地产企业100多家，但真正经得起建设部的资质审查，达到1级资质的企业微乎其微。可以说，泉州房地产开发企业的总体质量不高，这种状况容易导致房地产企业之间的恶性竞争，不利于泉州城市建设规模效益的提高。土地储备制度和经营性用地挂牌拍卖的实施，必然会淘汰一批资质差、自有资金少的房地产开发企业。
业内人士认为，《泉州市区土地储备实施暂行规定》实施后，有关政府部门通过收回、收购、征用等方式把土地“拿”回来，进行前期开发后再以协议、招标、拍卖、挂牌等方式出让，这必然引发一个直接效应———竞标、拍卖等方式抬高了土地价格，这无形中提高了房地产开发的门槛，一批实力薄弱的小企业将被淘汰出局，泉州房地产市场重新洗牌在所难免，而且整个市场的发展将更加健康、有序。
编辑：胡曼筠
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