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2003年11月27日
究竟谁动了华南板块的奶酪?   
 
2003-11-27 16:43:08 粤港信息日报熊辉
 
  南方网讯 前段时间,深圳某报发表一篇文章,指出华南板块规划先天不足和现存的问题,遭到华南板块开发商的群起而攻之。

  在2001年华南板块风光无限的时候,那些老板对这种批评通常是不屑一顾的。但这次似乎有点过敏,让人隐约感觉到华南板块老板没有以前的大度和从容不迫了,也许形势正在发生变化。

  华南板块曾经是中国楼市的一面旗帜,今天依然是中国楼市最有影响力的板块之一,它注定会在中国楼市发展历程中写上重重的一笔。但任何事物发展都有一个轮回,现在是华南板块走出光环回归本质的时候了,只有这样它才能不断的发展成熟,才能为中国的楼市发展提供更多的借鉴和样本。

  风光不再

  华南板块的开发商也许还念念不忘那些闪亮的日子——2001年。

  那一年华南板块走到了一个颠峰。2001年,广州商品房的市场消化量增大,主要由番禺区的楼盘带动,其一手楼的成交总量约占广州市商品房成交总量的26%,而番禺区房屋销售量的增加,主要得益于华南板块的崛起。特别是当年广州的销售十强中,有七强来自番禺区。

  2002年5月,广园东碧桂园凤凰城开盘便给了华南板块当头一棒:在一个星期内创下7个亿的销售神话。而今年海珠和天河一直是楼市的热点,客流明显向市区回流。业内人士估计今年华南板块销售量将占整个楼市的10%左右,和当年的火爆情形相去甚远,华南板块风光不再,逐步回归理性。

  广州同创卓越房地产公司总经理赵卓文接受记者采访时认为华南板块在快速的扩张之后进入调整阶段,客流的回落是必然现象。另一位房地产专业人士韩世桐则认为华南板块热得快必然冷得也快,在高速增长之后要消化存量,必然需要暂缓发展,肯定是今不如昔。

  规划之痛

  华南板块缺乏规划诟病由来已久。

  在华南板块最红火时候,王石就认为华南板块规划没有体现科学性、前瞻性。当时任广州城市规划勘测设计研究院副总规划师袁奇峰在接受媒体采访时认为,这些大盘虽然做了许多社区配套,但这些社区配套无法完成一些社会性的公共服务设施,无法配置一些宏观城市形态的设施。整个区域的道路交通网络也缺乏统一的规划,每个社区都各自为政,华南板块“只见树木,不见森林”。

  韩世桐告诉记者,在广州市规划里是把华南板块作为一个旅游度假区而不是一个卫星城镇。那么华南板块的目标客户群主要是二次置业者,是用来休闲度假的。但是现在这里却成了一个中心居住区,集中了大量的人口却没有相关的产业链接,只能安居不能乐业。

  房地产专家曾宪斌认为华南板块最致命的弱点是居住理念与国际化的居住观念格格不入,是住宅与经济活动的分离。华南板块内聚集了十余个超大型大盘,几千亩的大盘鳞次栉比地挤在几十平方公里的区域内,没有与之匹配的经济产业。几十万居民远离工作、就业地点,造成生活成本过高,缺乏可持续生活能力。

  “华南板块的市政配套不完善,政府规划的失位要及时补上,不能把华南板块作为单个楼盘来看,而必须规划成一个城市片区。”赵卓文对记者说。

  记者十·一踩盘时惊叹各个楼盘之大和配套设施之全,从会所、运动场到学校应用尽有,但是一整天就跑了相邻的三个盘,大盘之间的交通确实很困难,整体的规划不足显而易见。

  价格之争

  华南板块的土地成本之低是不争的事实。一位地产业人士指出,2002年广东出让88平方公里土地,收取出让金94亿元,算下来每平方米地价只有107元,价格很低。而华南板块中即使是最后批的华南新城地价也只是每平方米120元,折合每亩约8万元,而雅居乐则是90元/平方米,折合每亩仅为6万元。早期开发的大盘拿地的价格可能更低。

  记者调查有关资料获悉,华南板块的祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城与雅居乐这八大楼盘共占地约25620亩。整个华南板块可供开发的项目规划总建筑面积将超过1500万平方米,相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍。今年下半年,华南板块的上市量将达到8000套。如此巨大的供应量,市场显然无法在短期内消化。

  赵卓文指出,丽江花园和祈福新村经过长达10年有节制的发展,市场一直很平稳。现在突然这么多大盘同时推出,供过于求,价格之争不可避免,华南板块毕竟是广州房地产市场的一部分。

  虽然开发商都声称不会打价格战,走的是个性化道路,追求的是高性价比。但当这些房子在景观设计、户型、居住环境都达到最优,也就是性价比接近的时候,价格之争不可避免。同在华南板块的锦绣山水园的房价就在2000元/平方米以下,一些大盘也在不断的推出特价单位,洋房价格这两年明显走低。

  “随着广州向郊区的发展,华南板块不仅面临市区楼盘的竞争,花都、黄歧、增城、从化、广园东都会来争食这块蛋糕。”赵卓文对记者说。

  其实谁也动不了华南板块的奶酪,市场的无形之手在指挥一切。

  编辑:欧阳星


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