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2003年11月24日
华南地产板块梦断2003?   
 
2003-11-24 15:52:08 深圳特区报
 

南方网讯 世界从来充满质疑和争议。

当华南板块高歌猛进,笑揽无数鲜花之际,质疑之声即此起彼落。

批判的矛头直指华南板块总体规划以及各小区的规划观念存在明显的硬伤。在华南板块红得发紫时,万科董事长王石就冷静地评价:华南板块规划未体现科学性、超前性,必自食苦果。

进入2003年,种种迹象表明,问题似乎出现。

人们不禁要问,曾被誉为“中国楼市的一面旗帜”的华南板块怎么了?进入21世纪以来,中国楼市掀起了一场声势浩大的“大盘运动”,这股借力极速城市战车、强大资本以及强势品牌的大盘圣火,虽然遭遇种种霜冰寒流,但它注定要持久地燃遍全中国,大盘和品牌企业注定要成为中国房地产市场上最活跃、最有力量的生力军。在这个风云变幻的年代,在中国房地产行业面临大发展的历史性时刻,我们已经无法回避华南板块巨大的存在。它是大多数国人诗意地居住的最大一个乌托邦,如果躲开了它,就是躲开了我们心底的思念与企盼,躲开了中国房地产的起点和终点。因为要迎接光辉未来,我们投向华南板块的眼光充满理性。因为我们还在路上,来自华南板块的困惑或悬念总抑制不住地在眼前浮现,挥之难去。“规模之争”业界迷乱华南板块的发展商获得大量土地,而后掀起轰轰烈烈的“大盘运动”,它非常明确地抓住了人们对郊区环境的向往并将这一概念尽情发挥。2001年,星河湾“五一”推盘打响华南板块第一枪之后,广州开始出现大规模的郊区化置业趋向。相关数据显示,2001年广州商品房的市场消化量增大,主要由番禺区的楼盘带动。其一手楼的成交总量约占全市商品房成交总量的26%,而番禺区房屋销售量的增加,主要得益于华南板块的崛起。特别是当年广州的销售十强中,有七强来自番禺区。“华南板块的许多局部如设计立面、环境绿化、湖水面积、运动场地都有所突破,值得万科借鉴学习。问题在华南板块的总体规划把握和各小区的规划观念上存在着明显的硬伤。先不说10平方公里的规划问题,且说各小区的规划全部采取围墙式封闭规划,小农社会如此规划庄园没问题,因交通工具是步行或抬轿子,而当今是以汽车代步,小区之间没有主干路的支干路相联络疏导,主干路如何承受的住每日交通峰期同时涌入主干路的汽车?规划理念不及1992年开发的上海万科城市花园。”王石对本报记者这样说。“单就住宅小区水平而言,华南板块甚至超过了国际先进国家和地区的水平,但是,以星河湾为代表的华南板块及广州住宅是旧时代房地产的‘麦加’。其提供正面经验的同时,也暴露出许多问题,有些甚至是致命的硬伤。

归结起来,一是概念泛滥,二是产品出现新的同质化,三是过度营销,四是大配套跟不上等等。而各地开发商的盲目克隆,造成许多不良影响,如为了克隆华南板块的景观,不顾地域气候特点,在北方移植热带植物,为了保护植物过冬,居然在树根部套上电暖丝,真是骇人听闻。据测算,广州房地产广告投放平均超过了5%,华南板块大盘有的达到10%。”地产人士曾宪斌曾如此痛批以华南板块为代表的“大盘时代”:它最致命的弱点,是居住理念与国际化的居住观念格格不入,是居住与经济活动的分离。炒作是楼市迷乱的罪首。华南板块造成的业界大迷乱,却是“规模之争”。在相当长一段时间,同行和媒体都被华南板块整得有些犯晕,不知许多地产商大量囤积土地,甚至不惜每年交纳15%的闲置费,就是为了坐等土地升值,赚取巨额利润。稍有资历的业内人士应该记得深圳3年多前“大盘多大规模合适”的标准之争———有的说深圳占地面积在20万平方米以上的为大盘的;有的说建筑面积在50平方米以上,或者整个项目开发期不能长于5年,单项开发规模在1500套以上,或者一次开发面积在20万建筑平方以上,有一次成型的建筑设计规划,有统一的小区规划,有整齐的外立面才是大盘。也有人说,不能因为某个项目圈的土地面积广,建筑面积大而称其为大盘,“正如文学大师一样,不能因为他出的书数量多,读者多就称为文学大师,我们更应该注重它的内涵,重视它的长久影响力,它的经济效益和社会效益。”现在想来,令人回味。“康居”悬念?华南板块把全国人民的眼睛都看傻了。但这就是“康居”?这就是被非典遗忘的角落?专家把“后小康住宅”定义为七大特征:绿色、舒适、便捷、安全、多样、信息、文化,华南板块沾了“后小康住宅”的“大光”了吧?实际上,华南板块这类用地规模大而广,用地划拨缺乏统一规划和整体上的协调。开发商只注重内部环境的培育,而周边的环境得不到改善,向公众开放的公共绿地严重缺乏,市政基础设施的配套建设也各自为政,封闭式的物业管理,破坏了城市生活的多样性,对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。实际上,有少郊区大盘是一个个“大观园”,大墙内花红柳绿,一草一木精心雕琢,保安严密监视,服务周全;大墙外脏乱差,荒凉冷僻,城不像城乡不像乡,各式各样的乡镇企业夹杂其中。居民封闭在开发商修筑的大墙内。区域内是一个个独立的老死不相往来的楼盘,不能形成区域中心。每个区域却没有大商场。楼盘配套建设了幼儿园、学校,但由于它们都属于民办性质,收费昂贵。但居民如果不在社区内就读,要么长途跋涉回广州老城区,要么屈就附近农村学校。因此,居民实际上没有选择余地。每一个楼盘配置的都只是一小小诊所,大病、住院就要回到遥远的老城区。地产名人童渊这么说:住在郊外,朋友如果想来你家玩,他没有车就来不了;即使你有车,可你的兄弟姐妹未必有车,他们来你家恐怕也不太方便;你因为应酬、聚会或工作回家很晚,一个人开车深更半夜往家里赶的滋味恐怕也不好受……住到郊区可能会与病毒隔离,但也使自己游离于交际圈之外了。走出旧城区的束缚,可以有全新的居住手法,但就华南板块来说,所谓大盘,仍然是在周边相对散乱的景观上的一个美丽的、孤芳自赏的岛屿。就是这种“差异性”,使得华南板块脱颖而出;也是这种“差异性”,束缚“华南板块”溶入城市的精彩,甚至影响人们性格的生成。大盘开发,必须重视住宅设计和住区社区整体规划,而非仅仅是居住地点的选择。比如对卫星城镇的规划、设计是把生活、工作、购物、娱乐、休闲集中起来考虑,使生活、休闲、工作“三位一体”。这是对住宅产品的升级换代、生活方式的提升的一种选择和落实,涵盖了城区规划、居住区地块控制、住宅密度控制、生活垃圾处理等等良苦用心。

政府和市场合力的结果,便是自然生态性、经济性、产品高品质性等要素的完美实现。而这种住区显然不局限于某一区域,无论是市中心,或远离市中心,有这“三性”的居住小区,皆可称为“康居小区”。

华南板块让人们彻底打破“乌托邦”幻想,遵循城市的发展规律和人文、经济脉络,去营建心灵的居所。做房地产最大的魅力,不在于破旧立新,不在于浮躁冒进,不在于盲目跟风或唯利是图,而在于它的有条不紊,它的人性、合理、有序和持续。

编辑:欧阳星




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