站内检索

2003年11月24日
番禺置业为何契税高?何时能降   
 
2003-11-24 15:50:28 南方都市报王卓江
 
  南方网讯 一直以来,有许多曾在番禺区置业的买家对购房过程中的一项收费表示不解,那就是,契税。在所有的番禺楼盘购房须知上,都会注明有关政府部门的购房收费,其中契税一栏规定:单价4000元/平方米以上,契税按楼价3%收取;单价4000元/平方米以下,契税按楼价1.5%收取。由于广州市原八区在这项收费上恰好与之有别,几乎所有洋房都统一按楼价的1.5%收取契税。于是,有市民就这两个不同的收费标准的问题多次致电本报要求释疑,到底是发展商违规乱收费?还是番禺区搞地方土政策?又或有别的缘由,记者近期对此进行了一番调查,关以普通购房者的身份向番禺区财政局契税征收处及广州市财政局契税办进行了咨询。

  政策起底

  从3%到1.5%

  追溯起目前通用的契税税率似乎要从1999年的一份调整通知说起。

  在之前,1997年7月,国务院第224号令颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》第三条中规定:契税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。随后,财政部也制定了相关的实施细则。

  到了1999年7月,财政部、国家税务总局210号文发布了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》,在这份通知中,对于契税政策问题规定:个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。

  同年7月,广东省财政厅、地方税务局在向各市、县(区)、自治县财政局、地方税务局转发该通知的同时对契税有关事项作出说明,且一并贯彻执行。这份通知规定了对个人购买自用普通住宅,按我省现行契税税率(3%)暂减半征收,暂减半征收契税税率为1.5%。

  尤其值得注意的,是当中关于“普通住宅”范围的界定。“普通住宅是相对高档住宅而言的。普通住宅是指按所在地一般民用住宅建造的居民住宅,如经济适用住房、解困房等。与此相对应,高档住宅则是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。实际工作中,可以从两个方面进行认定:一是按住宅建设项目审批时所确定的住宅建设项目类别进行确定;另一种是按单位面积造价进行确定,即单位面积造价超过当时、当地经济适用住宅平均单位面积造价一倍以上的为非普通住宅,其余为普通住宅。”

  1999年底,广州市以及当时的番禺市、花都市财政局都制定了针对本市的契税调整通知按减半即1.5%的标准机制。

  现状调查

  “三区”契税收费有别

  然而,1999年番禺的契税调整通告却与广州原八区与后来的花都区不同。

  在1999年12月番禺市财政局发出的《关于调整契税政策的通告》中,就番禺范围的契税征收问题作出实施细则,而其对住宅标准的认定上则注明:一是按住宅建设项目审批时确定为高级公寓、别墅、度假村的,认定为非普通住宅,仍按3%税率征收契税;二是没有注明住宅建设项目类别的,以住宅单位面积售价进行确定,每平方米售价低于4000元的,为普通住宅,按1.5%的税率征收契税。该政策自1999年8月1日起实施至今。

  广州市对于1999年契税调整的红头文件,记者至发稿之日仍无法得到书面性的具体资料,但从对十几家楼盘的采访中得知,广州市原八区的商品房契税税率执行方案与番禺区不同:洋房一律按1.5%的税率征收契税,无论是标准层还是复式,无论单价4000元/平方米还是8000元/平方米;只有别墅、车位、商铺和单位购房按3%的税率征收契税。

  广州市财政局契税办对咨询表示,只要国土房管局核定你的房子不是是贵的房子,不被列入非通住宅,一般情况下洋房都会按1.5%的税率征收契税。

  与番禺同样是2000年撤市改区的花都区,目前契税税率执行的标准与广州市一致,标准层和复式的洋房都只收楼价1.5%的契税。

  对于“三区”的差别,番禺区财政局契税征收处的有关人员表示,番禺是严格按照省里的规定执行的。

  撤市改区税制未接轨

  不少市民对番禺区的“独特政策”表示不解,他们认为,番禺撤市改区就已经划入广州市的行政范围内,而且当年政府公布的三年过渡期也已经过去,为什么还会有差异?

  对此疑问,番禺区财政局契税征收处的有关人员回答说,还未收到与广州契税政策接轨的相关文件,番禺只能执行旧的制度。至于未来会不会、什么时候会完全与广州一样契税全减半?这位人员笑着说,什么时候很难说,一切看政策,说不定以后连契税都不用交了呢。

  广州市财政局的相关人员也表示,广州市的契税政策只针对原八区,番禺区到目前确实仍在执行自己的制度,他们也没有收到如何改变的文件。

  问题解读

  为何两地有契税差别?

  从国家到地方,从市财政局到区财政局,契税减半的实施涉及到大量的商品房交易,而番禺洋房1.5%的契税差虽然不会对实标购房行为带来太大的障碍,但许多买家还是会在交税时无奈地抱怨几句。他们想知道,当初国家为什么要契税减半?自己买的明明是“普通”的自住物业,为什么又享受不到政策优惠呢?

  原八区:为什么减半?

  翻阅国家财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》可以见到,调整房地产市场若干税收政策是“为了配合国家住房制度改革,有效启动房地产市场,积极培育新的经济增长点”,而契税减半,则是“为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场”。

  广州市财政局对原八区在契税税率的制定上对“普通住宅”的认定显然放宽了限制,而在这个问题上,买方和卖方都站在各自的利益角度表示欢迎。买家都希望契税减半能进行得更彻底些,自己可以获得更多切实利益;而发展商们也对契税减半的范围之广表示欣喜,尤其是大面积洋房和复式单位,这些常被冠以“豪宅”之称的单元也同样享受到“契税减半至1.5%”的优厚待遇。

  番禺:为什么不减?

  尽管番禺区的契税政策没有像广州原八区那样一刀切,这也确实符合广东省相关文件的规定原则,正如该区契税征收处的人员所言:“我们是严格执行了省里规定的。”但单价4000元/平方米的房子就是非普通住宅,这个认定放在今天的番禺房地产市场来看,买家们有不同意见。甚至有人以为是发展商自立名目乱收费。

  契税征收处对此类咨询回答说:这个契税税率不关发展商的事,他们只是代收,但如果代收了3%的契税却开了1.5%的税单,那就是发展商违规。至于对普通住宅认定的标准,工作人员这样回答:“这个政策是1999年制定的……番禺是个乡下地方,许多普通住宅是很便宜的。”

  另一个在地产界流传的说法是,广州市原八区尤其是老城区的住宅销售比不得番禺郊区盘,需要政策拉动。

  焦点关注

  何时降到0.75%?


  在采访的过程中,让所有人期待的倒还不是番禺区契税税率何时与广州接轨的问题,而是广州市十区何时契税再减半:按楼价0.75%征收。

  实际上,2002年10月,广州市人民政府办公厅文件穗府办〔2002〕45号就已经转发了粤府办〔2001〕112号转发省计委《关于促进我省房地产业健康稳定发展的若干意见的通知》,当中就有:凡在我省按照市场价个人购买普通住宅的,契税按0.75%征收。而再次减税的目的也是:促进和搞活房地产二、三级市场。

  同时,鼓励居民二次置业,促进住房消费性投资和经营性投资,推动整个房地产业消化存量、调整结构,实现稳定健康发展。

  但记者采访的结果却显示,这个0.75%的契税税率至今没有执行。番禺区财政局的有关人员回复是:当时媒体也只是说“有望”,后来没有相关的执行文件下来;而广州市财政局则答复说,契税自1999年后就没再减过了,具体原因不清楚。

  然而,今年3月,广东省建设厅副厅长刘锦红在2003年全省住宅与房地产工作会议上的工作报告曾表示,市、县房管部门一定要严格执行国家和省规定的房屋交易税收政策,不要再按调整前的标准收取,更不能另立项目乱收费。据反映,目前一些城市普通住房交易仍按3%的税率征收契税,这是违反国家和省财政部门的规定的,要尽快纠正。省政府办公厅《转发省计委关于促进我省房地产业健康稳定发展的若干意见的通知》规定,按市场价个人购买普通住宅的,契税按0.75%征收,各市、县要主动协调当地财政部门,执行省政府这一政策。

  那么,到底这份通知能否作为执行性的文件呢?这是广州市人民政府办公厅2002年10月29日转发给各区、县级市人民政府、市府直属各单位的文件,注明了“认真贯彻执行”。但至今,仍没有相关财政及税收部门发布的调整具体执行的通知,而这份转发的文件也没有注明政策调整的执行时间。

  各方说法

  虽然,说来说去还是政策的执行问题,但政策效力反映在民间,就听到了多种声音。

  买家:

  李小姐:我刚在洛溪一带买了一套洋房,我相信大多数从广州来番禺买洋房的人都跟我一样,是因为没钱买不起市区的高楼才定居郊外的,我不认为自己三四十万元的自住型住宅已经超越了普通住宅的界线,更不应该与高级公寓、别墅和商铺相提并论。

  方女士:我是在买完楼交钱时才发现番禺的契税与广州原八区不同,当时问销售人员,他也说不清为什么,只是说番禺区是这样规定,后来再找他们经理问,对方也是一副同情的表情,让我去找政府部门,他说政府应该把多收的税退给我们。我真找区财政局问了,结果人家说番禺是按省里的规定执行的,没有违规。

  陈先生:契税相对购房款而言说多不多,说少不少,但如果楼价高了,就体现得很明显。所以我觉得,既不能搞一刀切,也不应以4000元/平方米为界线,而应看楼房总价,就像媒体常宣称的,豪宅就是“至少100万元”的房子。以总价来认定是否“普通住宅”大家可能会比较接受,也似乎更合理。

  发展商:

  番禺华南板块某发展商:虽然契税的差别政策对当地的房地产交易实际影响还不太大,但买家常向销售人员发火,说番禺都改区了还搞地方主义,有些同事解释得清楚;但有些自己都不明白,更不用说解释清楚了。政策是硬的,但市场对“4000元/平方米不是普通住宅”确实有争议。
  
  调查后记

  查不到广州契税税率文本文件

  记者在寻找广州市及番禺区的契税政策红头文件时,遇到了两种截然不同的遭遇。

  为了得到番禺区的契税政策文件,记者向一个比较相熟的楼盘求助,5分钟后,对方就从财务处拿到了当前执行的番禺市财政局文件——《关于调整契税政策的通告》,并很快就传真来报社。但记者在寻找广州市区的相关文件时,托了多家大型以及中小型开发商的相关熟人,结果都说找不到,就连素有文件库之称的律师朋友居然也没有这份文件,最后,几经周折找到税局的人帮忙也没能赶在发稿前拿到文本文件。

  让人困惑的是,这些原八区的发展商们都是如何在售楼须知中制定契税等收费项目的呢?回答让人咋舌:有的说政府部门通知收多少就收多少,但到底是文件通知还是电话通知就很难讲清楚了,反正现在谁也拿不出这份文件;有的则说大家对这类无关自己利益的收费都是抄来抄去的,新楼盘开卖,就拿别人或者自己旧项目的收费标准照抄下来,反正交税上去的时候没收错交错就行了。

  但两者相同的是,在这两个机构的官方网站上记者都无法找到可供大众查阅的电子版契税文件。

  编辑:欧阳星



【关闭窗口】 【返回上页】【我要发言】

 

相关新闻
番禺购房入户门槛提高大门重启
精彩专题
银行按揭启动破冰之旅
番禺购房入户大门重启
房贷新政 孰是孰非?
广州楼巴改姓“公交”?
全面解读《司法解释》
走进南粤名人的家
经济适用房遭遇质疑
业主委员会 想说爱你不容易
“十一”广州楼市未雨绸缪
“五一”楼市风雨欲来
透视集体购房
广州楼市十大悬念
[维权专题]购房3.15
2003年楼市“运程”大预测
购房谈判宝典
寻找会“摇钱”的房
厨房革命的直白宣言
楼市漂起“泡沫说”
地铁生意经
2002房地产回顾
热点回放
新站选址番禺地铁盘存有变数
林树森书记热论广州未来规划
一周笋盘(11.20-27)先睹为快
广地花园一老板逃逸国外?
主题建设煽情挑动穗地产开发
华南板块近期变招频频争市场
观察:穗商业地产指数呈跌势
观察:穗写字楼市场风险显现
广州大道改造牵动沿线百多盘
在中介行买房有着数也有风险
粤房地产前三季“平稳运行”
第3季度深圳房价指数分析
中诚广场神秘买家浮出水面
房管局:广州二手房交易火爆
网站简介 / 广告服务 / 招聘信息 / 联系我们
本网站由广东南方网络信息科技有限公司版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像