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专家看华南板块
2003-11-27 15:36:44
南方网－南方都市报记者何海鹰 实习生李培
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关于华南板块的前三年
赵卓文（广州同创卓越房地产投资顾问有限公司）
应用本地地产语言审视
以华南板块为首的这种大盘开发模式实际上是广州所特有的，目前的华南板块由于以大型的土地作为开发载体，自然拥有城区小项目开发所不具备的条件。这种大盘开发模式在过去，乃至现在都发挥着无与伦比的优势，充分开发利用土地资源成为华南板块目前最为主要的收益。广州作为国内城市化程度最高的城市之一，应该充分肯定大开发商在其中所起到的作用。
大盘“办社会”是市场化的结果，既然有利可图，自然就可以依靠市场的力量去经营这些学校和医院，像祈福这样大型的楼盘十几万人入住，自然就有必要办医院，这些因为需求产生的市场行为无可厚非。同时，大盘开发所涉及的开发时间长也不是问题，因为我们看到了丽江、祈福由于长久开发，品牌散发出的巨大生命力，虽然华南板块的开发强度比较大，由于大步伐的进展使得目前也逐步遇到一些诸如产品重叠的问题，但没有必要对此大惊小怪甚至妄自菲薄。华南板块这种“大盘规模化”开发模式本身就是符合广州本地机制的，不同城市自然有不同的开发规划、消费结构，应该用广州本地“地产语言”来说话，其他地区的一些评价意义不大，因为直到今天，华南板块的这种“大盘规模化”开发模式还仍具有独一无二的优势。
卓刚（广州大学建筑与城市规划学院副教授）
华南板块不是炒出来的
从开发模式的视角框架观察，可以说华南地产板块的开发商基本上走的是复合地产的道路。由于政府不插手，开发商得以放开手脚；由于地价便宜，利润丰厚，开发商愿意加大对配套的投入和对环境的美化；由于远离市区，八大楼盘均主要依赖于华南快速干线建立和城市中心区的联系。显然，光靠概念炒作华南板块不可能有今日风光。复合地产开发模式在郊区大盘中有一定的合理性，几乎是华南板块的必然选择。
从社会学的角度观察，目前华南板块对于缓解广州市中心区人口压力起到了积极作用，但令人担忧的是，大盘的发展商已经部分地取代了政府管理的角色，一些楼盘有近十万居民，人口规模相当于一个小城镇，涉及到安全、就业、人口管理、社群等一系列社会问题，怎么能靠一个物业公司来管理？
金贻国（北师大珠海分校不动产学院副院长）
华南板块发展商很有远见
在特定历史时期，华南板块的发展商可以说是很有远见的，运用强大的资金、人力优势走出了超前发展的道路。当然，针对其中的问题也不能回避，那就是华南板块需要政府尽快“补课”。
政府之“缺”该如何补
卓刚
公建配套要尽快补课
开发商办学校、医院其实是承担了自己不应该承担的任务，个个楼盘都上大公建，势必造成资源浪费，学校医院之类还可能存在管理不够专业和社会公信力不高等问题。我认为社区教育、体育、医疗、公交等方面的工作应由政府牵头，行业管理并整合资源，招标经营，否则容易造成资源浪费和垄断。
金贻国
政府须做好资源整合
如今华南板块遇到了诸如：不该管的要管、缺少就业机会以及城市规划土地与开发土地的矛盾等问题，都需要政府的相关政策来协助开发商避免未来可能陷入的困境。问题出现了就应该正视，尤其是需要社会广泛的舆论支持，过分指责政府和开发商都无益于问题的解决。只要未来政府充分发挥好资源整合和协调的作用，问题自然迎刃而解。
赵卓文
公建设施需要完善
政府需要做的是诸如污水、垃圾等问题的处理和大型公建设施的完善。
华南板块的未来之路
卓刚
应避免生硬切割社区
目前将华南板块说成是“卫星城”是缺乏依据的。据我所知：所谓卫星城是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇。按照现代城市应具有的居住、工作、游憩、交通四大功能要求考察，“睡城”（有人称“卧城”）是华南板块目前较为恰当的称呼。
华南板块未来的命运与政府制定的区域规划或规划调整休戚相关，也是对华南板块开发商的全局观念和社会责任感的考验。地铁三号线的建设和规划中的江海大道对华南板块的意义无疑巨大，但华南板块的规划调整，不能是简单的道路规划和用地性质划分，而是科学合理地进行土地开发、用地规划、基础设施建设、城市设计、生态保护、环境污染控制以及文物保护等等。不管政府对华南板块的规划如何定位，都应尽量避免生硬切割成熟的社区环境，防止噪音污染，同时特别要保护华南地产板块良好的生态环境。
金贻国
“城市片区”定位利好华南
华南板块处于珠三角核心地带，也处于广东省对内对外扇面的交会点上，这样优越的地理位置自然就决定了华南板块的价值。在广州市新出台的城市规划中，将华南板块定位于广州的“城市片区”，相信政府将会通过更加有效的规划方式使今天华南板块已经逐步出现的问题得到较好地解决。未来的华南板块不仅应该拥有完善的市政配套，还应该具有一定商业贸易规模、提供充足的就业机会，通过政府力量的主导，整合协调各种已有资源，降低开发商的投资成本。对于华南板块的未来，我很看好。
赵卓文
无形之手力量无穷
没有必要过早地对华南板块的未来进行担忧和过多设计，因为目前还要看市场如何变动。假设华南板块已经接近开发完毕，目前的问题就真的是燃眉之急了。但是实际并非如此，眼下在华南板块的开发商手中仍然掌握着大量的土地，开发商完全可以根据市场事态变化及时地进行调整，补充学校、医院、相关营利设施甚至建立高新产业开发区都不无可能。所以只要有市场，有盈利空间，华南板块的开发商自然会自己处理好种种问题从而降低大众的支付成本，满足市场需求并完善自身。目前华南板块遇到的一些问题是必然的，阶段性的，不应该将其放大。依靠市场调节、政府规划的利好，华南板块肯定会在发展过程中逐步将这些问题克服。
编辑：欧阳星
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