广州十一楼市将走向何方存在着不确定因素走向还未明朗
南方网讯 十一黄金周正一步一步地走来，不少发展商、消费者、专家都对今年这个黄金周作出了判断和预测。但由于今年十一是新政后的第一个黄金周，整个广州楼市的走向还未明朗，存在着不确定因素。而记者，作为房地产市场的报道者，拥有着多方面的资源，掌握着多方面的信息，了解市场各方面的需求，其作出的判断和预测将会受到市场各方的高度关注。
为此，今天出版的《时报地产》推出“记者看十一”小专题，由本报4位地产记者对即将到来的十一黄金周作出一些判断和预测，为广大消费者、发展商提供一些参考，以便他们更好地应对即将到来的十一黄金周。我们希望市场各方能从“记者看十一”这个小专题上获得一些启发，对消费者而言，不论你是买家还是准买家，或许都能从记者的预测中获得更多的资讯，以便你们在买楼过程中，有了更多的参与依据。
度假生活十一将挥师“北上”
以“度假生活”发家的华南板块楼市，正慢慢退出度假生活模式的舞台。与之相应地，北部却正在崛起新的度假生活区域——新机场板块。在广州第一大盘碧桂园假日半岛和金碧御水山庄等知名旧盘的“助跑”下，新机场板块度假生活概念逐渐深入人心，有望成为今年十一黄金周的最亮点。
说起度假生活，最经典的代表区域非华南板块莫属。上世纪90年代后期，广州番禺区崛起了华南板块，陆续出现了一大批至今仍对广州楼市影响深远的大盘，如星河湾、锦绣香江、华南碧桂园、祈福新村、华南新城、广州雅居乐等。这些楼盘挟明显的环境和价格优势，在推出之初多以“度假休闲”为发展方向，受到了厌倦城市喧嚣的都市人争相追捧，一时风头无二。
之后，华南板块楼市快速步入成熟阶段，配套设施（如楼巴、学校、医院）越来越完善，市民选择在华南板块购房的目的由度假休闲逐渐向生活自住过度，加上广州市政府对番禺的最终定位为中央居住区，因此，“生活居住型”买家逐渐成为华南板块楼市的消费主体。同一时间，板块内的楼盘也纷纷开始改变自己的定位，如常住人口达数万人之多的祈福新村，由最初定位的度假盘改为常住盘。度假生活模式遭受到了前所未有的质疑、冷遇。
在华南板块度假生活逐渐为人们所遗忘之际，新机场板块的度假物业却异军突起。拥有王子山森林公园和省级旅游度假胜地——芙蓉度假区的新机场板块，依托独有的生态环境优势，诞生了金碧御水山庄、南航碧花园、广州后花园、芙蓉绿茵豪苑、泰湖山庄等度假盘。自入市以来，这些楼盘销售势头持续高涨，以金碧御水山庄为例，自该盘2003年落户以来，花都房地产销售逐年翻番，显示其度假生活模式已越来越受到广州市民的认同。
今年国庆，随着碧桂园假日半岛和合和新城两大巨盘的入市，无疑为整个新机场板块壮大了声势，也让该板块的度假生活概念更深入人心。
然后，在华南板块度假生活概念逐渐被市民所忘却之际，花都楼市“旅游地产”却在稳健地崛起，并逐渐唤醒了市民对度假休闲生活的向往。环境与性价比兼具的新机场板块，逐渐代替华南板块成为广州新的度假生活区，已不再是一个神话，而是正在真实上演。至于新度假生活区对市民的诱惑力到底有多大，十一便见分晓。
谁将搭不上十一这趟车
每年的五一、十一都是发展商的推货黄金时间，谁都想搭上这趟车。今年的十一，是新政后的第一个黄金周，不少发展商经过3个多月的积蓄，无论推货数量还是质量都有很大幅度的增长。从目前各大发展商所发布的推货情况、计划来看，不少中小发展商在十一期间都没有推货计划，无可避免地错过即将到来的十一黄金周。记者所负责报道的白云区就有不少中小发展商搭不上十一班车，如正域地产的白云尚城。该盘的新一期从今年3月动工以来，经过半年的施工建设，还是赶不上十一这趟车。
由于谁都想赶上十一班车，但是今年十一的“车票”比往年要贵、要少。不少中小发展商在种种原因下，还是未能购买到十一班车的车票。市场就是这么残酷的，不少中小发展商时时刻刻都在面临着买不到车票的处境。
其实，这种情况从去年国家开始推行的房地产宏观调控政策时就开始了，一些实力不足的中小发展商无时无刻都处于风雨飘摇的状态。而今年继续加大力度的调控，新政推出，更使不少中小发展商屋漏偏逢连夜雨，经营难以为继。盘活手头资金，就成了这些危难发展商最好的选择。以目前的状况分析，这些中小发展商再也很难从银行借到新资金，多运作一天只会多一天的成本，也会让他们在谈判的时候，手头的筹码更少。所以，不少中小发展商在楼盘启动运作之后就再也很难投入大量资金来维持，造成楼盘的工程进度迟迟跟不上，楼盘的开盘时间一拖再拖，以至于无法搭上十一班车。
另外，随着市场对发展商实力要求越来越高、利润不断减少的情况下，不少中小发展商开发完一个楼盘后，就面临着土地储备跟不上，无地块可开发也是他们搭不上十一班车的主因之一。尤其是“8·31大限”之后，不少中小发展商在土地储备上遇到了前所未有的竞争。以参加土地拍卖的保证金为例，越来越高的保证金已经让大量中小发展商望“地”兴叹。而广州市从2004年4月开始，规定拍得者受让土地后7天支付总额的一半，余款必须在6个月内交清，若逾期30天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，并且对前期已收款项不予退还。这些硬杠杆更是令中小发展商们退步三尺。
国庆销售将比往年更火爆
此前一直不被业界看好的今年十一黄金周，在政策的接踵而来，买家的观望态度，发展商的大量存货下，地产商和买家的博奕从6月开始持续到了9月。然而，临近国庆，地产商推出的种种优惠折扣，大量的广告轰炸，同时，憋了几个月的消费能力，很可能在国庆黄金周的诱惑下井喷。今年国庆的疑云猜想渐渐从“不看好”到“看不清”，再到目前的越来越清晰，那就是今年国庆黄金周的销售胜过往年的几率非常大。
需求量决定市场，在6月宏观调控政策实施以来，市场的关键因素——需求量受到很大了程度的压制，不少买家持币观望，其目的就是为了等到政策作用下的楼价有下跌的可能，这种预期心理一直持续到了9月。虽然政府公布的楼价数据都呈现下跌的趋势，但除了广州个别楼盘，不少买家都感觉不到身边的楼盘价格有下降迹象，甚至不少大开发商还在暗暗升价。其原因就是，不少郊区楼盘降价风迅猛，从而令整体楼价平均指数下跌。但由于交通、配套等方面的考虑，买家不得不舍弃郊区的低价楼盘，重新回到市区楼盘的圈子，开始寻找心仪单位。
同时，地产商甚至从8月底就吹响了折扣优惠的号角，尽管没有明显的降价，但打出的优惠仍然很吸引人，憋了几个月的消费力，终于渐渐从观望中爆发出来，他们纷纷认为，国庆不买楼将错过良机。记者上周五去海珠区某楼盘踩盘时就看到，短短半小时内就有10几台看客，据了解，前一天该楼盘一天时间成交就近1000万元。
高档盘机遇大于挑战
在十一黄金周来临之际，许多地产开发商都已经做好万分准备，为的就是迎接这个将会热热闹闹的黄金周。但是，有人预测这个黄金周广州楼市升温并不大，也有人预测郊外低价格规模盘必将成为楼市最大亮点；记者认为，广州楼市经过上半年的火热，再到7月的价格下调消费者观望，另外还从发展商在黄金月的推货情况来看，一些五一来不及推出或还没有拿到预售证的楼盘货量都压到国庆黄金周销售，而且多为中高端物业，价格总体而言比较高，因而真正的新盘、新货的推售时期可能出现在年底。而大部分处于等待观望中的消费者，在房价持续上涨中也会选择在黄金月入市。十一将成为年底集中推盘的预热期，且适合高消费人群的豪宅市场机遇则大于其挑战。
与以往不同的是，今年十一看楼的人群将基本上是有购房需求的实际买家，而投资客将有很大程度的减少。由于广州城市知识经济的高速发展，不断涌现的“薪富一族”或者财富新贵对美好生活与理想居住环境的追求，而且对高素质的居住空间、环境设施的楼盘需求量加大。正因为市场需求量旺盛，供货量就就随之而加大，大部分高端物业都以软硬配件作为其支撑点，务求建出实实在在的高素质、良好配套环境的楼盘。记者了解到，今年十一的别墅产品推货量达4000多套，花都片区也将成为国庆别墅供应的大户，供应量接近2000套，白云区和天河东别墅项目也都有大量的货量推向市场。
此外，在十一期间，房地产新政和宏观调控的影响让所储蓄的购买力将得到有效释放，消费者的购买力将有望增强，有利于形成新的竞争格局，对于优秀开发商开发的优质高档物业，机遇远远大于挑战。正如地产专家韩世同预测一样，宏观调控给广州楼市带来很大的困难，几乎大小楼盘通杀，今年十一黄金周的楼市也将面临着严峻的考验，市场的优胜劣汰决定着经营实力强的发展商机会将会比较大，且购买中高端楼盘的消费者大部分以改善型需求为主，投资型的购买者则占少数，但市场仍然将会供需两旺，是黄金周楼市的大好机遇。
诚然，广州高端物业没有受到宏观调控的影响，豪宅（单价每平方米7500~15000元）由于货量有限，价格依然坚挺。而如今的高消费者都因为工作地点、生活等需求希望找到独一无二的高素质的景观豪宅，如此大的需求量加上适应市场的供给量，高档盘在十一的成交量将不亚于往年黄金周，其发展的机遇必定大于挑战。
（编辑：李广军）
