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2004年01月07日
葛亚非:今年楼市应该稳中有升   
 
2004-01-07 09:03:49 南方网整理/欧阳星
 

  中海发展(广州)有限公司董事总经理葛亚非1月6日在2004年广州地产经济峰会上的发言原文实录:  

  我今天的发言主题就是透视04年广州房地产的走势。我认为2004年广州楼市总的应该说是稳中有升,基于以下几个理由。

  第一个是经济持续快速增长,1到3季度广州市平均工资增长12.9%,城镇居民可支配收入增长了百分之十点多。这一些的增长,消费去到哪里呢?现在最热的话题就是汽车和房屋。广州在经济增长的新一轮周期中,迈出了关键的一步。

  第二个原因是房地产支柱地位的确立,2003年8月,政府下发了国务院关于房地产持续稳定发展的通知,房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,所以在整个房地产新政策的调整,有利于楼市的规范发展。

  第三个原因,广州也受到CEPA的影响,大珠江三角区对广州产生影响,今后广东要成为世界上重要的制造业基地,香港要发展成世界上重要的物流和金融业基地之一。另外金融的支持将改变经营的模式,广州地产将迎来外企投资的高峰,CEPA的影响,使香港成为独资的开发,以房地产基金、债券上市为特征的新型的房地产投资途径崭露头角。从区域来说,广州将更加成为角逐的主战场。

  房地产发展的周期和规律,供求关系的波动决定了楼市的回声,房地产和经济一样,存在着周期,而且不同的国家有不同的表现,美国房地产大概是18年左右为一个周期,国内大概是五年发展期加二年的低落期,也就是说七八年。广州市的房地产经过96年开始,经过六到八年的调整之后,可望稳步上升。这个就证明市场的有效需求仍然保持着旺盛。2003年1-9月份,商品住宅的成交均价是4000多,同比减少了0.19%,这个已经维持了四五年了,现在已经出现了回升的迹象。城镇居民增加,房地产的均价维持不动是不太合理的,因此我们认为在健康持续稳定的发展下,广州的房地产已经具备了上升的基础,尤其是北京、上海等大城市的房地产价格持续走高,为广州房地产带来了机遇。

  第五个方面是品牌发展商主导市场,竞争提升整体的综合素质。根据广东省企业竞争力评估分析,广州房地产的集中度已经非常高,2002年前十名的竣工面积是二百七十多万平方米,投资额为106亿,占25%,这些研究都认为广州房地产是优胜劣汰加剧,行业集中度不断提高。

  第六个方面是品牌优势成为至胜的法宝,运行规范、实力雄厚的巨大垄断市场,各大开发商促进房地产市场的繁荣。

  第七个方面是楼宇开发成本会提高。建材成本的提高,使房屋开发的成本,大概每平方米增加了一百到二百块钱,使开发商的压力增大。目前广州的地价比较坚挺,而且有上升的趋势,预计明年国家和地方政府还有更严格的规定出台。未来五年,广州房地产开发成本都会上升,包括配套设施成本也会上升,使得房屋的价格也会上升。

  最后要讲讲广州市的房地产价格远远落后于北京、上海、杭州等城市,刚才有专家学者也讲到,经济的上涨决定了低位反弹是自然的,楼价已经低到难以下调,广州市的以前房价条调是程度上的回归下调,而不是暴跌,广州市地产的市场化程度比较高,众多的房地产企业随行入市、低价入市等,目前房地产商的利润水平已经非常低了。这也是明年价格稳中有升的原因。广州的房价下调的空间比较小、上升的空间比较大的,这些都是主要的原因。

  天河是热点区域,随着广州市的发展规划,天河是城市东拓的中心位置,区域发展会受到重视。第二是海珠,因为海珠区是广州传统意义上的旧城,会展中心、地铁的发展,对海珠带来了发展的契机。番禺也将作为最有利的发展区域。最后我要讲讲政府的调控转变职能,可以构筑良性发展。去年十月份,十六届的三中全会有一个完善社会主义市场经济的进一步决定,进一步改善宏观调控,转变职能,实现谁投资谁收益谁承担风险,政府出台的政策,另一方面要照顾小业主的利益,也要为诚信的发展商创造良好的发展平台,增加土地的供应量。顺应市场的需要,进一步转变政府的职能,不断构筑良性发展的平台,才是确保楼市持续、健康、稳定发展的关键。

  编辑:欧阳星




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