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2003年12月29日
央行银根收紧 发展商出货加剧   
 
2003-12-29 16:37:02 南方网-南方楼市黄博华
 
  央行房贷新政效应渐显,房企开始感到资金压力,国庆黄金周销售火爆的背后并不轻松
 
  地产商无奈应对变局

  银根收紧 “出货”加剧

  南方网讯 9月底,某商业银行给广州一家大型品牌房企巨额授信,基于恐怕引起有关方面的注意,不敢发布有关消息。

  日前,中国银监会副主席史纪良表示,银监会对金融机构的检查重点将是房地产与大的关联企业贷款。而近日,经过集中培训的各地银监会筹备组人员组成庞大的检查队伍,拔营奔赴各自管辖的四大国有商业银行营业部,逐个检查省会城市营业部并挑选个别地市营业部核查。

  另据悉,中国农行东北区部分营业部已全面停止了贷款办理。

  ……种种迹象表明,金融资金已开始“收紧”,强烈依靠银行融资的房地产商开始感受到了资金压力,于是乎,大举出货成为当前楼市的“主旋律”。

  今年“十一”黄金周,人们再也看不到前几年发展商售楼时的那种优雅从容了:文艺活动少了,概念炒作溃了,有的只是“赤裸裸”的特价房、大优惠、折上折、幸运大抽奖等“价格促销”或“低价撼市”。

  日前有报道披露,广东房地产开发资金全面“吃紧”,从目前情势看确是事实,而且不仅广东,就连一向极为稳健的广州市场也如是。

  华港花园总经理马豪虽然不相信央行会像外界所言搞“一刀切”,但也承认近期银行放贷确实“严格”了,开发贷款也少了。而东雅轩总经理王小亮则表示,近期确实感觉到各大发展商促销动作加快了,甚至还出现了个别不理性的“促销”行为。总体上看,银根收紧开始对广州房地产市场形成巨大冲击。
  
  营销策略悄然“生变”

  “好产品不愁卖,更不会折价出售。”个别发展商这种心态如今将会直面巨大风险。金融贷款念起“紧箍咒”,众多发展商将会面临更大的资金压力,快速“出货”回笼资金,将是必然的选择。

  今年“十一”黄金周广州楼市“明星”——金碧新城以低于周边楼盘近1/3之售价推出市场并引发轰动,有人认定这是在“做秀”,但却不得不承认恒大集团管理层极其明了当前的金融形势与市场形势。正如恒大集团销售中心总经理司徒杰所坦言,此举确实大幅降低了利润空间,但缩短了开发周期,加快了资金回笼,提高了资金使用率。从这一角度上说,恒大并没有“亏”,反而成为了“大赢家”。

  银根紧缩促使广州地产营销观念悄然“生变”,以往慢慢消化“稳妥推盘”的营销模式将被扬弃,而“薄利多销”快速销售方式将会受宠;同时,前几年众多发展商所热衷的“概念炒作”将失却市场,给消费者以实实在在优惠的价格促销活动将“风起云涌”,此外,“低开高走”策略也将难以奏效。

  兴业公司副总经理刘强表示,如今市场二次置业者不断增多,很多购房者并不急于购房,而且购房不仅要“货比多家”,还要等到楼盘有价格促销时才肯“出手”。迫于资金压力,发展商推出价格促销或低价发售,过后大都酝酿升价,但升价后卖不动,发展商又得再搞促销,因此,定价“一步到位”将大为风行。
  
  产品定位面临“渐变”

  高价楼虽然表面看可能获得较高利润,但由于开发时间长,资金回笼尤其是资金周转周期长,单位时间内资金利润率反而降低了。项目开发周期延长,随之而来的风险也会陡增。在融资渠道单一而银根收紧的情况下,高档物业、高价房相比普通住宅无疑会面对更大的风险——包括价格风险、政策风险与市场风险。

  据悉,华南板块某知名楼盘原定用于别墅物业开发的一期项目日前已决定改建普通商品房。据了解,虽然普通商品房容积率高货量大但市场需求强烈,而别墅物业容积率低建筑单位少市场需求却不强,但有一点不容置疑,普通商品房“薄利多销”可以快速“出货”,有利缓解资金压力,而开发高档别墅物业噶数量较少不仅无法实施“薄利多销”之策,当然难以做到“快速出货”,更重要的是,其面临着巨大的政策风险。

  众所周知,虽然相对于121号文而言,18号文确实给了国内房地产商一个极大的信心,但毕竟,不管121号文还是18号文,都强调严控房地产信贷资金,也都强调严控高档豪宅物业的开发,这点相信是至少近五年的一个房贷政策。

  另据悉,还有某纯别墅小区也已“改弦更张”,改变规划,减少别墅开发面积以增加普通洋房开发面积……

  银根紧缩,高档物业将更显“高处不胜寒”,大量普通住宅尤其定位准确有特色的平价住宅将成为广州地产开发的“主导产品”。
  
  开发模式直面“挑战”

  银根紧缩,对此前一直热衷于“好高骛大”的广州房地产商无疑是一次重大打击。

  前几年,广州发展商大都钟情于开发具备相当规模的大项目,因为此举不仅可以迅速提高知名度,而且通过规模开发,也确实能在很大程度上有效控制开发运营成本,有效整合资源,凸显竞争优势。这也正是前两年华南板块“大盘开发”迅速崛起的原因。

  然而,开发项目规模大,开发周期长,资金压力也会增大,风险更是陡增。恰如王小亮所言,受房贷新政银根紧缩影响,加快开发周期将是广州发展商必然选择。项目战线越长,规模越大,面临的风险也越大。

  其实,一些先知先觉的发展商早已深谙其中道理,碧桂园凤凰城虽然开发规模较大,但发展商却大胆采用了“快速开发”、“薄利多销”的开发模式,以降低投资风险。该盘从去年“五一”正式开盘至今不足一年半时间,8000亩的项目业已开发过半,“薄利多销”、“快速开发”得到了极好的体现。资金使用率提高,风险也随之降低,不过。碧桂园能很好地做到这一点,而其它发展商却不一定能如此“幸运”。因此,“大盘开发”将遭遇困境,中小项目将成为“新形势”下广州地产开发的“宠儿”。马豪为此表示,在银根紧缩情势下,各发展商确实要 “量力而行”,扩张要适度,不可盲目“圈地”,同时要控制规模,缩短开发周期,规避风险。
  
  地产格局酝酿“大洗牌”

  银根紧缩,对融资单一的国内房地产商确实是一大考验,既考验发展商的实力,更考验发展商的应变能力。相当一部分实力不强,难以适应新形势变化的发展商将面临被淘汰“出局”的危机;相反,一些实力雄厚且应变能力极强的房地产企业将有可能藉此机会获得快速发展。广州楼市将上演极其精彩的“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”的“大洗牌”一幕。

  据悉,近期广州不少品牌房企相继出击实施“兼并”策略,例如城启集团便频繁出击,接手了多个项目的开发经营,近日又在密谋几个项目的“兼并”事宜。据悉,还有几大企业的多宗“兼并收购”事宜近日正在落实中……

  此外,一些实力雄厚的大型品牌房企也乘机加大发展速度,例如富力地产集团与恒大集团等。恒大集团将在本月下旬宣布推出多个新项目,其间还可能于元旦期间推出的新项目。富力地产集团更是“不甘人后”,除了大型项目富力桃园将在今年底推出外,上月底,富力地产集团又斥巨资7.74亿元一口气拿下了位于广州珠江新城的四块商用物业开发用地。

  银根紧缩,对绝大多数房地产企业而言确实是一大“利空”,但对一些大品牌房企反而是一次难得的发展机遇。富力地产集团公共事务部总经理陆毅便明确表示,富力地产集团实力雄厚,发展稳健;银根紧缩,市场规范,反而增加了富力地产集团地产开发的信心,成为富力地产的机遇。

  “与时俱进”积极应对

  银根紧缩,地于依赖银行“输血”的国内房地产商被迫纷纷调整资金计划、投资策略与销售方式。一时间,有静观待变者,知难而退者,也有主动出击者,各施其法积极“应变”。

  然而,此间也出现了一些非理性行为,例如非理性的盲目“杀价”甚至“卷铺盖走人”等等。事实上,非理性的盲目杀价并不是解决问题的好办法,这不仅对企业短期利益不利——因为“亏本倾销”无益于企业合理利润的获取,更不利于市场的长期稳健发展——其将会极大地冲击市场,摧毁市场目前合理的价格体系。

  马豪除了强调各家房地产企业要“量力而行”,适度扩张,不应盲目“圈地”,严格控制规模,缩短开发周期,规避风险;同时准确把握市场,准确定位项目外,还提醒房地产企业首先要加强信用建设,以争取银行金融界的配合。

  而司徒杰则认为要加快开发速度,加大资金回笼与周转。他表示,恒大每拿到一块地都会很快开发而不会“闲置”土地。这一点确实值得一些发展商所关注,在目前银根紧缩形势下,大量储备土地与齐头并进的项目战线将令发展商“自顾不暇”,因此,减少土地储备,加快销售速度,降低利润期望值,尽可能地开发普通商品房,等等,将是目前应对银根紧缩最好的办法。  
  
  编辑:欧阳星


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