低利率政策致房地产调控效果不佳
易宪容
当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”（即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳）之后，目前市场对经济形势的判断基本上是：今年宏观经济调控初见成效，不要出台什么宏观调控政策，未来只要如何保持其稳定就可了。我认为，在国内房地产市场没有得到很好的调整的情况下，国内固定资产投资增长及银行信贷增长出现反弹是很有可能的事情。这可能是最近国务院对国内房地产宏观调控效果不满意的问题所在。
房地产投资发展为全国一片红
从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。国家发改委和国家统计局提供的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是上海2.3%、丹东0.1%.房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能得到有效的调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能重现。
从国内房地产开发投资的情况来看，今年1月—8月，房地产开发投资增长24%，仍高出2005年的19.8%4个多百分点。房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市。而另一方面，房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。今年1月—8月，东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别为20.6%、35.5%、31.2%，即东部的房地产投资增长开始反弹，而中部西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。
大量外资涌入弱化房地产市场宏观调控效果
从房地产开发资金来源来看，今年1月—8月房地产开发资金增长达到28%以上，其中国内银行贷款增长为51%（2005年为21%），利用外资增长36%（2005年为10%），外商直接投资增长63%（2005年为18%），而定金及预收款增长为-5%（2005年为5%）。从这样一组数据看，尽管今年以来银行信贷一直处于收缩之中，但并没有对房地产业产生多少影响。反之，房地产业对国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，使得国内房地产业今年的银行信贷增长高于2005年一倍以上。而且，由于国内银行信贷不断收紧，国内房地产业正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，使得今年国内房地产市场利用外资的比重几倍地增长。大量的外国资金涌入国内房地产业，不仅弱化房地产市场宏观调控的效果，而且增强了对人民币的升值预期。同时，定金及预收款负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。
商品房销售面积减少而销售额则快速增长，房价上涨成必然
今年1月—8月份国内房地产的开发面积增长27.5%（2005年为5.2%），商品房销售面积增长为8.9%（2005年为15.3%），商品销售额增长为18.2%（2005年为26.9%）。从这一组数据可见，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快的增长速度。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年的一半，这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始变得理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出；三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长，说明国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。
也就是说，今年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得的成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。比如房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就成为必然了。这样的一个房地产市场，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。看来，这可能是国务院对国内房地产市场宏观调控不满意之所在。
从两个方面入手重新检讨房地产宏观调控政策
从上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，必然带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入，即使国内采取货币紧缩政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，国务院应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策进行重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前央行货币政策调控的传导性。根据检讨结果采取有效的应对政策。低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要原因。
总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济调控要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热。（作者系中国社会科学院金融研究所金融发展室主任、研究员）
编辑：王丽霞
