改善供应结构是稳定房价的关键
王幼松
近一二年来，中央政府对房地产业连续出台了多项调控政策，原计划“猛药”去“虚火”，但房价上涨的势头并没有得到有效遏制。调控效果不尽如人意可能有两个原因，一是下药不对，政策措施有偏差；二是药已对症，但药力不到，剂量不足，表现在政策措施落实不力。从当前的形势看，后者应是主要原因。
落实“国十五条”政策措施不力是房价继续上涨主因
今年5月29日，九部委颁布“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”（“国十五条”），形成了房地产调控的纲领性文件。文件指出，对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。但是，今年一些城市房价涨幅一直居高不下，却没有批评整改的消息。文件又要求各级城市住房建设结构调整规划要在2006年9月底前向社会公布，切实调整住房供应结构，至今也没有落到实处。对于套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上和35%资本金比例要求，一些发展商在实际操作中以种种借口进行变通；保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应的政策落实起来还不够坚决与彻底；进一步整顿和规范房地产市场秩序，只是雷声大，雨点小；同时，商业银行在自身利益的驱使下，各项住房信贷政策执行也并不到位。在此背景之下，政府很难由于照顾社会公平而轻易降低土地价值、房地产价值，追求效率似乎是必然的选择。
但是，居住问题关乎民生，往小了说是保障人民基本需求，往大了说就是社会和谐与稳定的大事。控制房价又是各地政府的应尽职责，各地房价持续上涨的情况已经引起社会的强烈关注，也引起政府高层的严重关切。一年多来，国家对房地产市场连续实施“组合拳”进行调控，既说明房地产业支柱产业地位的重要性，也反映出房地产存在亟待解决的问题，如部分城市房价上升过快、住房供应结构不合理以及房地产市场秩序混乱等。这些政策措施明确了数量，突出了限制，强调了工作目标责任制，强化了统一管理。调控上以“稳定房价”为基调，在建设方面，切实建立中小户型为主的住房供应结构，控制土地和资金，加强全程监管；在交易方面，严控被动性需求，有力打击投机，利用税收手段适当提高交易成本，引导理性消费，协调房地产一级和二级市场，做到多部门配合、多层次控制、多手段监管。
从市场供应与需求关系看，房价继续上涨主要是供应问题
应该看到，房地产行业紧密依托于经济基本面。从地域性分析，这些年来，广东省的社会与经济发展速度很快，规模总量不断增长，随着中国经济的发展和广东地位的提高，未来的城市价值仍然在不断增强，城镇居民对住房需求仍很旺盛。刚毕业、新成家的年轻人需要买房，而许多市民进入二次乃至多次置业时期，加上外来人口的居住需求也在增加。城市价值决定土地价值，土地价值影响房地产价值，所以，房价上升是有一定实际支撑的。宏观调控政策也是有滞后性的，不可能一实施就立刻反映出来。
归根结底，价格是市场供应与需求关系的反映。广东省尤其是广州、深圳的房价之所以继续上升，我认为主要是供应的问题。这几年来批出的土地相对减少了，影响到住宅供应量。因此，需要政府高度重视这个问题，采取切实的措施，认真贯彻“国六条”和“国十五条”精神，加强房地产的规范管理，认真落实套型建筑面积90-70平方米占70%以上的要求，尤其应该增加经济适用房和廉租房的建设力度，调整供应结构，改善供求关系，在土地、资金（金融）方面提供经济适用房和廉租房建设的政策支持，切实解决低收入家庭的住房困难。
只要坚定不移落实国家已经出台的各项措施，对商品房市场加强监管，严格整治和规范房地产市场秩序，坚决打击房地产行业的违法违规行为，广东省稳定房价的目的是可以达到的。
作者系华南理工大学建筑学院教授、建设经济管理与房地产研究所所长
编辑：王丽霞
