完善的住房政策设计比调控房价更重要
影响房价的因素很多，有供求的因素，有土地成本的因素，有房屋自身建造类型与档次的因素，还有投资与投机的因素等等。作为兼具投资性质的房地产商品，在完全的房地产市场中，其价格走势有时与股票价格的走势相类似：本身的价格波动呈周期性，有起也有落，但一旦进入了上升（或下降）的通道，改变其发展的趋势是需要一定的时间的。这也就是为什么有些城市的房价迟迟降不下来的原因。笔者认为，有效的宏观调控并不是一定要把房价降下来（因为房价的升降更多的是取决于市场的力量），而更应该是政府对一系列完善的住房政策的设计。
那么，政府在制定住房政策时，应遵循哪些基本原则呢？
解决居民的住房问题需要政府和市场的有机结合
世界上没有任何一个国家可以完全依靠政府解决住房问题，也没有任何一个国家可以完全依靠市场解决居民住房问题。居民住房需求的解决需要政府和市场两方面的结合。因为，我们无法仅仅通过一次分配过程满足全体社会成员的住房需求，因此还需要有对住房的二次分配，需要有住房政策。政府的主要任务是为无能力购买合适居所的市民提供居住公房，对于有能力在市场购买住房的市民，应该放手让其自行解决。同时可以通过税收、金融等政策调节资源配置，以确保房地产市场的正常运行。
制定灵活的房屋长期发展目标并配以短期措施
各国在解决住房问题方面的成功经验告诉我们，政府应该尽早制定具有可实施性的房屋长远发展目标，确定受惠人群和政策实施的方式、机构等，也要明确政府的住房保障和房地产市场之间的关系，使社会各界对国家的住房政策有清晰的认识和较为准确的预期。在目标制定后，对长期目标实行动态化管理，配合短期的措施与之协调，当市场上商品房价格居高不下，远远高出保障性质的房屋价格时，就适当多推出一些保障性质的房屋供应，反之，就紧缩保障性质的房屋供应，以减小对正常房地产市场的冲击。
推行差异化的住房供应策略，建立健全住房保障体系
从长远的角度讲，解决居民的住房需求需对不同的人群推行住房差异供应政策。对于城市高收入及中高收入人群，可通过完全的商品房市场解决住房问题；对于中等收入人群，可通过相关的信贷与税收政策，支持其购买普通商品住房；对于低收入人群，政府应该完善住房保障体系，采取各种优惠政策确保廉租房和经济适用房的建设，形成覆盖全社会的完善的住房保障体系。
尽量减少对于中高端房地产市场人为的行政干预
对于完全的商品房市场，应尽量减少对其过多的行政干预，如人为限价等，以免对房地产市场造成扭曲。商品房是一种商品，受供求关系和宏观经济环境的影响，有着自身的规律，政府的主要作用是为房地产业创造一个公开、公平、公正的竞争环境。因此，健全房地产行业的相关法律法规、完善相关政策、为行业制定操守、规范商品房市场秩序显得尤为重要，可主要通过经济、法律手段对中高端房地产市场进行调节，以促进房地产市场的持续、健康、稳定发展。
运用税收和补贴手段调节不同阶层居民的住房需求
税收与住房补贴是政府调节不同收入层次居民住房需求的两个重要的经济杠杆。贷款利率也可作为一个重要的经济手段，实行差异利率有助于解决不同阶层人群的住房问题。高收入及中高收入居民的住房问题应完全通过市场来解决，政府可通过税收手段，限制其投机行为及购买多套住房。中等收入阶层居民的住房问题一般通过市场解决，也不排除适当扩大经济适用房的适用范围，将部分中等收入居民纳入住房保障。对这部分人的补贴和税收应是动态的。中低收入阶层居民的住房问题应该纳入政府的公共住房政策，为他们提供比市场低廉的经济适用房（包括租赁和出售），同时给予税收方面的优惠，对于这部分人中收入较高的，可提供出售型经济适用房。对于没有能力购买经济适用房而又不符合廉租房条件的，可提供低于市场租金的租赁型经济适用房。城市最低收入阶层居民的住房问题，应该由政府无偿提供廉租房解决。
另外，还土地增值税以“本来面目”，抑制住房开发商赚取暴利的冲动。目前，土地增值税的征收效果并不理想，很多城市由于无法如实核定开发项目的土地增值额，就将该税收简化成了按销售收入的一定比例计征。防止开发商牟取暴利的治本办法，就是还土地增值税以“本来面目”，切实地以实际增值额为计算依据，采用四级累进制进行征收，将由国家（政府）对基础设施的投资带来的土地增值收益真正还给国家。
作者系广州大学房地产研究所所长、副教授
编辑：王丽霞
