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 南方网讯 广州博融咨询有限公司董事总经理付廷席：
我们发现，政府在琶洲岛开发规划内部存在一个矛盾，一方面想城市化，但又有一种逆城市化的思想存在。如果不调整，琶洲岛开发可能成为第二个珠江新城。据说，琶洲岛会展中心地铁口已长了草，而会展中心一天的人流量只有２０００多，这显得有些不正常。
为什么会出现这个现象？一个投资几十亿的会展中心已正常运行了，但其他的配套未跟上。从经济发展规律的角度讲，这是不正常的，像珠海机场，规划大大超前，机场的利用率仅有６％。试问，政府的协调规划是不是出了问题？
城市化与逆城市化的矛盾
琶洲岛的定位，一是副城市中心，二是低密度中心，三是十大商业区。总体规划是１０万平方米１０万人。如果研究城市经济学、城市化进程，你会发现这一定位中有不少矛盾的地方。一方面，城市化就是人口高度密集，商业高度发达的地方，它的人口要达到相当高的密度。而我们现有的规划是旅游中心，会展中心，每平方公里一万人。可以想象，在广州这样的城市，这会是一个什么样的区域？这个规划像是模仿西方土地较富足、人口较稀少，又有旅游，又有休闲，又有会展功能这样一个模式。但它又是副城市中心，这就形成了两个概念，一方面是城市化人口聚集的地方，另一方面，发达地区高素质的人口向休闲地方、乡村地方走，把密度降低。这就产生矛盾，一方面搞城市化，一方面逆城市化。这种矛盾会出现什么结果？至少会直接影响到地主商，如果你开发的楼盘密度不高，假如说是１．０，那么每平方米要卖多少才够成本？
政府对规划密度的控制和这个地区的功能地位出现矛盾，这种矛盾又会使这个地区建设的周期拉长。政府鼓励开发商要多宣传，这就要开发商掏腰包，自然，开发商最终还是要消费者掏腰包。这会出现什么问题？一是有的开发商会囤积几亩地，坐等以后涨价。二是若一两家开发起来，那得等几年后才会热起来。如果一年不繁荣，五年不繁荣，十年不繁荣，那付出的成本就是浪费。例如保利，它是在重大政治背景、资金雄厚的条件下建成的。若不能吸引更多的白领，它的商务中心是没法成立的。
另类观点——城市规划
应吸引开发商参与
任何一个城市规划尤其是在发达的开放的现代化城市广州，城市规划应更多地吸引投资商、运营商一起参与，可能会好一些。目前，投资商、城市运营商、媒介和行业协会要达成共识，如今天媒介主动参与推动房地产的成熟，功能发挥得特别好，是以一种社会责任感在影响社会发展政策，是对三方起协调作用，是社会矛盾的减压器。房地产企业在房地产协会的领导下，形成一个共同目标，有一种行业强化作用。同时我也看到，一些大企业家主动在影响政府，运营政府，但我觉得，中国房地产开发商的成功只能说是对政府资源的某一次投机的成功，是争夺政府资源的成功，还很难说是运营政府资源的成功。我有一种感觉，房地产业还未出现像海尔运营资源、跨越企业壁垒的模范。一个原因是中国的土地是稀缺资源，又是政府垄断的资源，开发商常把大量精力拿来争夺政府资源，而未在提高自身素质、提高战略规划、战略管理上下功夫。虽然也有一些房地产开发商在这方面有长足发展，有长足的进步，但还未能形成一种力量去影响政府的导向。
开发琶洲存在这样一个矛盾，又想搞小桥流水似的休闲、旅游中心，又想搞商务中心，人们不难发现，没有人气，房地产商谁进去了，也要经过几年漫长的等待。当然，有的房地产开发商认为资源在增值，但我以为，资源没能在今天发挥作用，实际上是在浪费。
规划出现的矛盾若不及时调整，将会制约琶洲房地产市场的发展。
编辑：欧阳星
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