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2003年11月28日
付廷席:规划定位矛盾延缓琶洲开发   
 
2003-11-28 09:54:32 南方网-南方楼市刘天
 

  南方网讯 广州博融咨询有限公司董事总经理付廷席:
  
  我们发现,政府在琶洲岛开发规划内部存在一个矛盾,一方面想城市化,但又有一种逆城市化的思想存在。如果不调整,琶洲岛开发可能成为第二个珠江新城。据说,琶洲岛会展中心地铁口已长了草,而会展中心一天的人流量只有2000多,这显得有些不正常。

  为什么会出现这个现象?一个投资几十亿的会展中心已正常运行了,但其他的配套未跟上。从经济发展规律的角度讲,这是不正常的,像珠海机场,规划大大超前,机场的利用率仅有6%。试问,政府的协调规划是不是出了问题? 

  城市化与逆城市化的矛盾

  琶洲岛的定位,一是副城市中心,二是低密度中心,三是十大商业区。总体规划是10万平方米10万人。如果研究城市经济学、城市化进程,你会发现这一定位中有不少矛盾的地方。一方面,城市化就是人口高度密集,商业高度发达的地方,它的人口要达到相当高的密度。而我们现有的规划是旅游中心,会展中心,每平方公里一万人。可以想象,在广州这样的城市,这会是一个什么样的区域?这个规划像是模仿西方土地较富足、人口较稀少,又有旅游,又有休闲,又有会展功能这样一个模式。但它又是副城市中心,这就形成了两个概念,一方面是城市化人口聚集的地方,另一方面,发达地区高素质的人口向休闲地方、乡村地方走,把密度降低。这就产生矛盾,一方面搞城市化,一方面逆城市化。这种矛盾会出现什么结果?至少会直接影响到地主商,如果你开发的楼盘密度不高,假如说是1.0,那么每平方米要卖多少才够成本?

  政府对规划密度的控制和这个地区的功能地位出现矛盾,这种矛盾又会使这个地区建设的周期拉长。政府鼓励开发商要多宣传,这就要开发商掏腰包,自然,开发商最终还是要消费者掏腰包。这会出现什么问题?一是有的开发商会囤积几亩地,坐等以后涨价。二是若一两家开发起来,那得等几年后才会热起来。如果一年不繁荣,五年不繁荣,十年不繁荣,那付出的成本就是浪费。例如保利,它是在重大政治背景、资金雄厚的条件下建成的。若不能吸引更多的白领,它的商务中心是没法成立的。

  另类观点——城市规划

  应吸引开发商参与

  任何一个城市规划尤其是在发达的开放的现代化城市广州,城市规划应更多地吸引投资商、运营商一起参与,可能会好一些。目前,投资商、城市运营商、媒介和行业协会要达成共识,如今天媒介主动参与推动房地产的成熟,功能发挥得特别好,是以一种社会责任感在影响社会发展政策,是对三方起协调作用,是社会矛盾的减压器。房地产企业在房地产协会的领导下,形成一个共同目标,有一种行业强化作用。同时我也看到,一些大企业家主动在影响政府,运营政府,但我觉得,中国房地产开发商的成功只能说是对政府资源的某一次投机的成功,是争夺政府资源的成功,还很难说是运营政府资源的成功。我有一种感觉,房地产业还未出现像海尔运营资源、跨越企业壁垒的模范。一个原因是中国的土地是稀缺资源,又是政府垄断的资源,开发商常把大量精力拿来争夺政府资源,而未在提高自身素质、提高战略规划、战略管理上下功夫。虽然也有一些房地产开发商在这方面有长足发展,有长足的进步,但还未能形成一种力量去影响政府的导向。

  开发琶洲存在这样一个矛盾,又想搞小桥流水似的休闲、旅游中心,又想搞商务中心,人们不难发现,没有人气,房地产商谁进去了,也要经过几年漫长的等待。当然,有的房地产开发商认为资源在增值,但我以为,资源没能在今天发挥作用,实际上是在浪费。

  规划出现的矛盾若不及时调整,将会制约琶洲房地产市场的发展。

  编辑:欧阳星




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