●在上海买房的温州人有一半是炒家
●“议会制”炒房模式凸显温州人大手笔
●上海楼市还有潜力，疯狂期还没到来
●媒体传“撤出”是夸大之词，资金分流是实
●民间１０００亿资金，炒楼升级成炒项目
南方网讯 40岁出头的吴全波上个月在中山北路镇坪路口购了一套次新房，6500元每平方，面积128平方。而在今年三月份，这套房子的价格是5350元每平方。面对半年1000多元的陡涨，吴并不担心，他仔细算过账，目前20年按揭，每月所付4000元不到，而这附近同类房的出租价格是4000元一个月，怎么也亏不出去。
吴是浙江省温州市平阳县人，目前在奉贤做生意。在上海，他已买卖过至少四套房产，“我是在逐渐买入卖出中发现房产的投资价值，并不想从中挣钱，但事实上挣了些钱。”吴说。
吴现在开始打算投资写字楼，目前已经看中静安区江宁路康定路口的博宏大厦，价位在13000元每平方。吴对写字楼充满信心：“投资写字楼只有上海和北京可以，而我认为上海是投资的第一位城市。虽然上海现在楼市的价格已经有点高了，但是风险是最小的。”像吴全波这样的温州人在上海房产界赫赫有名，被称为“温州炒楼团”。关于温州人购楼的大手笔和超快速，一直是业界津津乐道的传奇。然而近日，一篇关于江浙炒家撤离上海楼市的报道激起轩然大波，为此，本报记者亲赴温州、台州等地调查，首次揭开关于“温州炒楼团”那些厚厚钞票下的神秘面纱。
温州６０％广告是上海楼盘在温州的房产中介里，可以轻易租到上海的住房和商铺随便翻开温州的报纸，上海等外地楼盘的广告就会跃入眼帘
从上海坐火车出发，近10个小时后，记者到达温州。
然而从心理上，你根本感觉不到两地之间有如此遥远的距离。一出火车站，便可看见一家上海大型楼盘的灯箱，四十来岁的女出租车司机一听说记者来自上海，立即兴奋起来，不停地询问：目前上海楼市价位多少？怎样的房子容易出租？租金多少？上海会像杭州、宁波那样对卖房征收20%的所得税吗？……活脱一个专业炒家的口吻。
走在温州街头，除了卖服装、鞋、包的店面之外，就数房产中介最多，红牌、蓝牌挂满店面。在温州挂红牌的是租、卖，挂蓝牌的是求购、求租，如今温州的房产中介门面，几乎是火红色一片，仅鹿城区就有850多家红牌子中介所。可见当地的房产市场供求已经极不平衡。
在温州的房产中介里，可以轻易租到上海的住房和商铺，老板甚至可以为你提供大量的楼盘广告单页。
同样令人惊讶的是温州媒体上的地产广告，随便翻开《温州晚报》、《温州日报》、《温州都市报》、《温州商报》等报纸，上海等外地楼盘的广告就会跃入眼帘，《温州晚报》房地产工作室主任李海彦提供的数据表明：《温州晚报》一年的房地产广告里有98%的广告是外地的，这中间上海的房产广告占60%，广告量达到2350多万。
李海彦说：“温州人已经不再炒本地的楼盘。”李是当年温州购房团的发起人、策划人，曾经轰动全国的第一次赴上海温州购房团就是由她领队的。
现在，李海彦的办公楼层有很大一间房被用来展示外地楼盘，大部分是上海的，而且不停地在更新。在另外一个办公室，11月15日赴武汉购房团的报名指示还在。底楼大堂，深圳龙岗一个楼盘正在做展示，11月21日，由晚报组织的赴深圳购房团才刚刚启程。
三类炒家战上海
这样三厢情愿的事情自然一炮而红越南的房价也被温州人炒起来了
“其实我们2001年第一次组织购房团之前，已经有很多温州人去上海买房。”李海彦说，不过，温州人赴上海购房的名气的确是因为购房团而起来的。
李海彦当初组织购房团完全是看到了两个需求，一个是上海地产商看到了上海楼盘对温州人的吸引力，二是当时本地楼市已经炒得很高，大量资金需要新的出路。媒体作为中间人介入，可以获得地产公司的广告投放，而因为有广告的补助，所以购房团可以以比较便宜的团费吸引温州人赴沪，因此跟团的人也比较踊跃。
这样三厢情愿的事情自然一炮而红，然后《温州都市报》、《温州商报》、《温州日报》等媒体纷纷开始组织购房团，购房团由此兴起。
在李海彦采编办公室一角，有一块巨大的展板，上面记录了李海彦今年来带领购房团的战绩：2003年2月6日—8日，国际华城，三天，销售102套，销售额超亿元；2月9日—11日，南京路世福汇，三天，57套，销售额6800万元；2月12日—15日，中远两湾城，三天，42套，销售额3900万元……李海彦说：“从这些年对跟团的购房者分析，我把楼市炒家分成三类。第一类是专业炒家，最先在温州本地炒，然后转战上海、杭州、北京等地，他们极为敏感，出去往往带上一批人；第二类炒家心态平和一些，往往是手里有些钱，买楼对他们来说算是一种投资，但是如果房价不涨也不会心急；第三类是小炒家，看着人家炒楼挣了钱，也想去试试。”
李海彦说，现在去上海以外的城市的购房团也多了起来。北到内蒙呼和浩特，西到新疆喀什，中部武汉，南到云南丽江，甚至越南芒街。但总的来说赴上海购房团还是最多的，“我们带团去上海有四十几次，平均一个月一个团。但现在为什么少了，因为大家对上海越来越熟悉，个人就可以轻松去上海看房、购房，而且沪温之间夕发朝至的火车够方便。”
“越南的房价也被温州人炒起来了。”据李海彦介绍，越南的一个商街是由越南人开发的，一个温州人把这个项目的销售包了下来，再拿到温州来推广，温州当地的资金介入以后，越南的房价迅速上涨。
上海楼市还没到疯狂期
虽然上海还有得一炒，但长三角其它城市的空间更大“上海楼市还没到疯狂期，还有得一炒。”一位老资格炒家林惜说，“今年7、8月份温州楼市疯狂期时，一套房子几乎是上午下午两个价，现在整个楼市几乎停滞了。”
目前温州的楼市价格堪比上海，市中心的房价为10000元出头，新城也要5000、6000千元每平方。“但温州的楼盘没法和上海比品质，要景观没景观，要设计没设计。”在记者采访中，几乎每一个温州房产炒家都这么认为。
于是相比较上海同价位楼盘，温州人自然羡慕得不得了。“首先，相同价位的房子在温州和上海买都在市中心，但是拿温州和上海两个城市来比较，当然是选择上海更有价值；再比较房产品质，更无话可说，怎么可能不选择在上海买房呢。”林惜说。
温州的楼市度过今年7、8月份的疯狂以后，现在几乎是冷冷清清，记者调查好几个红牌子中介，许多已经整整一个月没有一个成交案例。
在温州人看来，虽然上海的楼市价格现在已经很高了，但是并不认为会崩盘。上海楼市依旧值得投资，但选择时要小心了，不是买什么房子都能挣钱。“我们现在也不随便就组团赴上海，要寻找到价位不是太高，大概在7000元左右，又有升值潜力的楼盘，才会组团。”饶建军说，不过他承认，要组团到上海是一个很简单的事情。
在记者到《温州都市报》采访有关购房团的情况时，正好一批上海购房团回温州。带团的房产部记者巫万青就常年驻在上海，巫认为，现在温州人炒上海的房子已经不再集中在高档楼盘，逐渐回落下来炒中档楼盘，甚至有大批炒家把目光聚集在四五千元的中低档楼盘。这种楼盘的增长潜力较大。同样外地楼盘只要在发展有潜力的经济区域，那么它的楼盘也有很大的潜力，这也是炒家的方向。
李海彦说：“现在最看好的其实还是长三角区域，除了上海之外，苏州、无锡、嘉兴、金华等地都很不错。这些地方现在价格还不高，但涨幅空间很大。”虽然上海还有得一炒，但长三角其它城市的空间更大，资金追逐利润最大化很正常。而内地，虽然价格低下，但投资增值空间很小。
有３０％资金撤出上海温州人的上海情结还是很深的，说温州资金撤出上海有点偏激了
“10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资金约1000亿元。”这是杭州媒体在报道温州炒楼时候用的一个数据。
去年统计的数据，温州民间有闲散资金1600多亿，如果按照10%收益计算，现在温州民间闲散资金大概在1800亿左右。从中国人民银行了解到的消息，今年10月份温州城乡居民存款余额是876亿，也就是说温州大约有1000亿左右的资金流在外面。而这些资金基本上都流入了全国各地的楼市。
随着购房团及部分炒家把视线转向更有投资空间的长三角其他城市，炒楼资金分流是必然的。
“在上海买房子，有一半是炒的，我承认，但有一部分，他们买房子并不是为了炒楼，而是考虑孩子读书、自己在上海发展什么的，这部分人的心态是很平衡的，他们无所谓一定要挣到多少钱，能赚最好，挣不到也无所谓。”李海彦说。
据李海彦介绍，真正的炒家有部分资金的确是从上海分流了出来，“上海已经涨得很高了，炒了三四年了，利润空间相对小了些。”
“两三个月前，很多资金去了金华，金华的房子已经被温州人炒起来了，这是一些纯粹的炒家在做。”李海彦说。半年以来金华的房产均价上涨了500多元。另外，很多温州的炒家也开始把资金瞄向了其他地方，特别是长三角的一些城市，比如苏州、无锡、常州等城市。
不过一些人对温州炒房资金撤出上海并不认同。“温州人的上海情结还是很深的，说温州资金撤出上海有点偏激了，可能是有一部分人退出来，但不能代表全部，这个数字估计有30%吧。”饶建军说，“我们的确是有一段时间没组织过看房团去上海了，但这并不能说明我们不看好上海楼市。”据饶建军介绍，《温州晚报》在上海有一个五六人的办事处，而《温州日报》在上海也有一个两人的办事处，都为了搜集上海的楼市信息。
“如果要招去上海的看房团，我一个消息放出去，电话就要被打爆了。”饶建军说。
编辑：欧阳星
