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2003年10月30日
[篇首]买家有望自选银行按揭   
 
2003-10-30 09:08:50 南方网-南方楼市黄博华、李现
 

  购房者陆先生:民生银行的购房按揭贷款灵活便捷,我想找民生银行来为我做按揭好吗?

  某楼盘销售员:对不起,民生银行与我们公司没有业务来往,我们的楼盘只能在XX银行办理按揭贷款业务!

  ——这并不是设计对白,而是近日真实地发生在不少楼盘售楼部里的“实况”。


  南方网讯 房地产企业在哪家银行获得开发贷款,相应地其开发的楼盘以后的购房按揭贷款业务便指定由该银行来做,这种购房指定按揭“捆绑”业务在业界早已是不成文的“行规”。不过,这种指定银行按揭的“行规”即将被打破。近年来,随着广州房地产市场的不断成熟,房地产企业实力的不断增强,以及消费者权益日渐受到重视,尤其是银行间竞争的不断加剧,不少新锐银行开始推出了灵活便捷的房贷新业务,而不少房地产发展商也陆续寻找能为消费者提供更方便、更优质服务的银行来为客户办理按揭贷款业务。广州购房指定按揭由此开始了“破冰之旅”。
  
  指定按揭成为“行规”

  几年前,广州房贷按揭市场还是由工农中建交五大国有商业银行“垄断经营”,几大银行相互间形成了“默契”:谁向楼盘发展商发放了开发贷款,谁便可“包揽”该楼盘的房贷按揭业务。由于早期很多房地产开发企业资金实力不足,对银行开发资金贷款的依赖性极大,因此绝大多数房地产开发企业在某家银行获得开发贷款资金后,相应地其开发的楼盘有关房贷按揭业务便指定由发放开发贷款资金的银行“包揽”,逐渐形成了一条不成文的“行规”。

  而更重要的是,此前一般不是自家银行提供贷款的楼盘,银行极少去为其办理“按揭贷款”业务,因为此前所有银行房贷按揭都需要楼盘发展商提供“阶段性回购担保”--原因是从消费者购房办理按揭贷款到拿到房地产证来抵押之间需要一段时间(目前在广州这段时间一般需要数月甚至一二年),由于目前国内尚未建立个人信用体系,银行对消费者信誉情况并不了解,而银行又不允行许“信用真空”,因此银行方面为了保险,便会要求楼盘发展商提供“阶段性回购担保”,即在消费者无法实施还贷行为时,楼盘发展商必需按原价“回购”该套办理了按揭贷款业务的楼房,以此降低银行金融风险。这一“畸型”关系,将房地产开发商与贷款银行“捆绑”在一起,购房指定银行按揭多年盛行且成为不成文的“行规”,与此有莫大的因果。

  中国民生银行副行长魏盛鸿教授今年4月南下广州,在回答记者提问“购房指定银行按揭是否合理”时便明确表示,“这是不健康不规范的行为”。据悉,在当今世界各先进国家,甚至在中国香港,消费者购房办理有关房贷按揭时都可以自由选择按揭银行,但即令在目前国内市场化程度最高的广州房地产市场,多年来消费者也一直无法“享受”本应属于自己的“自由选择权”,指定银行按揭一直在广州“大行其道”。

  新锐银行叫板“行规”

  房贷指定银行按揭启动“破冰之旅”,首先得益于各家新锐银行“争战”房贷按揭市场,导致银行之间竞争的加剧。中国民生银行零售银行部总经理李和曾表示,目前各大银行对大客户的竞争十分激烈,以南方航空为例,今年南航获得各家银行授信总额业已高达100亿元,但南航本身一年仅需资金50亿元,而且其中绝大部分自行解决,真正从银行贷出的资金不到10亿元!由此不难理解,为何包括民生银行在内的各大商业银行都不约而同地抢滩房贷按揭这一前景看俏市场巨大的“零售”业务。

  由于此前广州房贷按揭市场多由几大国有商业银行“垄断经营”,新近“参战”房贷按揭市场业务的各家新锐银行要“抢食”房贷按揭业务这块楼市“大蛋糕”,就必须使出更灵活有效的举措来“打破”原来指定银行按揭的“行规”。民生银行推出的“移动按揭业务”就是最为有效的“撒手锏”--在消费者购房前先贷给消费者一笔“购房款”,让购房者可以“一次性付款”给楼盘发展商,这样便有效地避开了原发放开发贷款银行及发展商两道“关卡”,从而实现“非指定银行按揭”。不过,此举带来的问题是,由于缺少了楼盘发展商的“阶段性回购担保”,表面上看银行风险会有所增大,不过华港花园董事总经理马豪认为,只要银行能做到准确评估有关房屋真实价值,相关风险应该可以得到有效控制。
  
  变客为主房企“破冰”

  据了解,目前广州不少房企都相继获得各大商业银行数千万数亿元甚至数10亿元的信贷“授信”,一些实力雄厚的大型品牌房企“变客为主”后,自然会想到尽可能地为购房者提供更方便的房贷按揭服务,自然也会选择多家银行来办理其楼盘有关的房贷按揭业务,“坚冰一块”的房贷指定按揭“行规”,开始由发展商自由冲破。

  有关权威数据显示,今年上半年房地产销售中,“定金与预售款”占广东房地产开发资金的比重不断上升:从首季的39.5%上升至4月份的44%,到5月份的55%,再到6月份的63%……“定金与预售款”所占比重不断增加,而银行开发贷款资金所占比重却不断“下降”,未来银行发放的开发资金对房地产开发资金的影响还将不断减弱,恰如中国民生银行按揭中心主任高峰所说,发展商没有必要为了这占不到30%的开发贷款而将自己“捆绑”给发放开发贷款的银行。正因此,今年来不少有实力的大型品牌房企开始主动将旗下楼盘的房贷按揭放手让多家银行来做。
  
  打破“行规”走向“市场化”

  在香港房地产市场,任何一个消费者都可以选择不同的多家银行来办理有关购房按揭贷款业务,很多发达国家购房申请按揭贷款,也是任由消费者自行选择银行,正如马豪所说,打破房贷指定银行按揭“行规”,放任消费者选择各家银行来办理有关购房按揭贷款业务,这是广州房地产市场不断走向成熟的“必经之路”,也是房地产市场实现“市场化”的象征。

  事实上,目前广州房地产市场已有多家大型品牌房企启动了房贷指定银行按揭“破冰之旅”,例如富力地产、合生创展、碧桂园、中海发展、祈福新村以及颐和山庄等等有实力的大型品牌房企或背靠大型实业集团的房地产公司,都相继“打破”了惟一指定房贷按揭“行规”,放手任由多家银行共同办理按揭贷款业务。中行广东分行房地产信贷处副处长邓向阳也证明,今年来广州房地产企业选择房贷按揭银行的自由度提高了,很多楼盘也已不再指定由一家银行办理。

  不过,虽然打破了指定一家银行办理房贷业务的房地产企业总数已从去年的数家大幅上升至今年的近10家,但此举在广州房地产市场所占比重还不大。记者将广州柏浦天泰房地产顾问公司《物业时代》提供的楼盘资料进行统计,结果显示,目前广州楼盘“打破指定惟一按揭银行”比例还不足10%,超过90%的楼盘发展商还是指定一家银行“包揽”有关房贷按揭业务,这意味着,打破指定惟一银行“包揽”房贷按揭工作依然“任重而道远”,广州消费者要想自由地选择银行办理购房按揭业务在目前暂时还不很现实。

  广州市房协秘书长许国碧表示,随着银行间竞争的加剧,打破惟一指定银行“包揽”房贷按揭“行规”将成为广州房地产发展之必然,但目前除了要求各家银行推出更为灵活有效的房贷按揭新业务,同时不断提高房屋评估水平外,个人信用体系也需要加快建立,否则,广州房贷按揭市场即令强行启动“破冰之旅”,打破房贷指定惟一银行“包揽”按揭业务的“行规”,但具体操作时还会备受掣肘,广州房地产市场还难以真正走向成熟,也能以实现真正的“市场化”。

  编辑:欧阳星




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