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2003年10月30日
“不指定按揭”难觅担保方   
 
2003-10-30 09:09:51 搜房网
 
  南方网讯 房贷究竟该用哪一种还款方式才最实惠?近日,这一话题不仅被大小媒体炒得沸沸扬扬,也成为广大市民茶余饭后谈论最多的话题。与此改革利益攸关的三个主角———银行、房地产开发商和购房者是如何看待这个变化的?对此他们又有些什么建议呢?

  以下是银行业人士朱先生、房地产业的卢小姐和投资理财专家刘向东先生对此问题的一些看法,仅供参考。

  朱先生:所谓指定楼盘按揭是指贷款款项由指定按揭银行直接打到开发商的账户上,而不指定楼盘按揭则是将贷款款项由银行先打到个人账户上,再由购房者一次性支付给发展商。

  卢小姐:对购房者来说,这就意味着多了一种选择,多了一条融资渠道。而且这种无障碍还款方式也支持了二次置业,对盘活资金有一定的好处。

  房贷款有优惠

  朱先生:正常的房贷款未付清以前每个月的月供是要拿房产证做抵押的,而无障碍还款则是在房款未付清以前,总贷款额不超过住房价值的70%还可以继续贷款。而且一次性付款享受的优惠比如折头当然更多。以购买一套总价50万元的房子为例,由于可以一次性付款给开发商,购房人大多可以通过讨价还价获得9.5折的优惠,同时免去了2‰的律师费。客户最后大约可得到50万元×0.05+50万元×2‰=2.6万元的优惠。也就是说,通过这个业务,购房者能用分期付款的方式享受一次性付款的折扣优惠,同时可以免去律师费支出。

  卢小姐:不过以我所了解的情况,现在广州这种不指定楼盘按揭占的比例应该不足5%。而且需要谈到的一点就是不指定银行按揭的这种方式走到了小业主的路线上,忽视了大业主即开发商。银行把购房的程序抛给了购房者,传统上由银行、发展商和购房者三方共同承担的风险责任集中化了,本来简单的程序可能也更为复杂了。这样就会使得银行和消费者的风险都加大了。

  朱先生:在以前,发展商之所以指定按揭银行,一方面因为发展商跟固定的银行打交道,某些交往成本往往会下降;另外为了开发贷款,发展商也会承诺回购,有些人断供的时候,房子就会被发展商购回,解决了银行的后顾之忧,对两者都有利,这是一种相对范围的垄断。但对消费者来说,就缺少了选择的机会。

  刘向东:的确,从发展商的角度来看,对于那些规模大、名气大的楼盘就没那么大的影响,因为这些楼盘往往不会局限于一家银行贷款,购房者已经有一定的自由选择空间。但对于一些中小楼盘和并不出名的楼盘,由于其开发贷款往往只有一家银行支持,若能有更多的银行参与其售楼按揭贷款服务,则无疑有助于促进其楼宇销售。

  卢小姐:不过客户本身是有一个固定的消费心态,不会因为某些做法的改变而过多改变自己购房的方式。愿意一次性付款的老百姓多半都是手头资金足够或还有节余的,他们不会因为一次性付款和按揭折头的多少而有大动摇。比如白云大道南某大型在售山景楼盘的三成到四成都是一次性付款,这个比例基本上比较固定,没有多大波动。

  客户可自由选择银行

  朱先生:从银行方面来讲,每家银行的付款代理都是一样的,银行的利率都差不多,真正的经济实惠也有一定的限度。之所以采用这种新形式,最大的好处就是让购房者多了一种选择。尤其对特定的人群更有吸引力,因为每个银行都有固定的客户,对于这些客户来说可以享受到的具体实惠更多。不指定银行按揭就有这样一个好处,可以选择自己熟悉的银行,一些专点客户和本行职工无疑是受益最大的。

  刘向东:其实购房者表面上看是对银行的选择,实际上是对利益、效率和服务的选择。利益空间来自于各家银行在办理房屋贷款业务所涉及的各种费用额度差异,以及不同付款方式可以从销售商手中得到不同的价格优惠;效率差别则是因为各家银行办理业务所需时间和手续也不尽相同;服务差别则是银行对客户提供服务的各个环节(比如营业点数量、环境、员工态度、售后服务等)毕竟存在差异。而且,大多数消费者都有各自的消费惯性,同样都有自己“心仪”的银行,若能自由选择,也会增加其购买欲望。

  记者观察

  “不指定按揭”难觅担保方

  虽然目前市场上的主流按揭方式还是“楼盘指定按揭”,但“不指定楼盘按揭”一推出所引起的巨大反响,让人看到了它的黑马之势。

  毋庸置疑,获利最大的自然是购房者,用分期付款的方式享受一次性付款的折扣优惠,同时又可以免去律师费支出。正如上文中所举的例,买50万元的房子可以节省大约三万元。对于动辄几十万的房子来说,再小的折扣也非微利。

  然而利益总是与风险相连,不指定楼盘按揭贷款的风险和难点就是担保环节。从理论上讲,变更了贷款担保方式是不指定楼盘按揭贷款的突破点。它将以往由开发商提供担保,变为购房者所在单位、购房者亲友提供担保或房屋管理中心集体担保等多种灵活的担保方式。担保方可以是法人、自然人、专业的担保机构,看起来是放宽了。

  但事实上,贷款银行对担保方有严格的要求。据了解,一般的小担保公司迈不进贷款银行规定的担保门槛,即使是专业的担保机构,也首先需要得到贷款银行的认同,签订合作协议,办理贷款时出具该担保机构的担保承诺函,才有可能顺利进行其他程序;如果是法人担保,需要出具有关资料进行审核;自然人的审核就更为严格。

  而记者在拨打贷款银行客服热线时,工作人员也一再提醒记者,最好找到贷款银行认可的担保方式之后,再来讨论实质业务。办理的复杂性也由此可见一斑。

  编辑:欧阳星




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