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2003年10月30日
购房按揭还款有两种方式 九成借款者多付了利息   
 
2003-10-30 09:16:50 北京晨报
 
  南方网讯 当一拨一拨的购房者已在“花明天的钱圆今天的梦”的鼓舞下,成为了按揭一族后,又有多少人知道,按揭还款可以选择不同的方式。调查后发现,北京90%的借款者糊里糊涂地选择了需要更多支付利息的那一种。

  一、精明的按揭族失算了?

  “实际上,中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》中已明确规定,住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法,允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但是大多数人确实不知道,也没问及过其中的区别。”一位商业银行房贷负责人向记者摊开双手。

  “二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫‘递减还款法’,首期还款压力大,但以后的还款金额逐月递减,利息总负担较少。”

  以这位人士计算80万元20年期的房贷,用一个递减还款法还贷可以比等额还款少支付近7万元利息。

 这位人士分析认为,目前银行95%以上的采用的是等额还款方式。显然并不是都不能承受“递减还款法”的首期还款压力。

  二、信息在哪里缺失?

  巨大的房贷“陷阱”究竟是如何生成的?银行、房地产商和中介代理、房贷推销的三个主要环节都有不可推卸的责任。

  “个人住房按揭的推出是在1992年,最初的电脑系统只接受等额还贷一种方式,而当‘递减还款法’推出时,银行的系统更新一时跟不上。”一位国有商业银行的知情人道出苦衷。

  “另外,现在银行的信贷员基本不直接接触客户,房贷发放主要是通过代理律师来完成,而律师不是理财专家,对房贷业务缺乏了解,他们也未给按揭人讲解。”

  “还贷合同是格式化的,但也清楚写明了两种还款方式,供贷款人选择。一般情况下,客户到银行办理手续时,已经在代理律师的帮助下选好了还款方式。银行对此就没有必要再解释了。”

  对此,某代理律师的话似乎很具有代表性。“对于我们来说,为客户办下贷款是第一要务,而‘递减还款法’对客户的经济收入水平要求较高,银行在审核时,有可能会通不过。所以为了避免麻烦,最省事的办法就是向客户直接推荐‘等额还款法’。”

  而对于指定按揭银行的开发商来说,除了要收回房款,买房人如何还贷根本就不在其思考范围内。

  而几乎所有的房地产广告,都会有类似的一句广告词“月按揭还款××××元”,而登录任何一家购房网站,按揭计算器所给出的结果也都是每月等额还款的账单。各种购房信息暗示人们,买房只有一种按揭还款方式——等额本息还款。

  三、两种模式谁亏谁赚

  “对于贷款者来说,等额还款法意味着更高额的利息支出,尤其是打算提前还贷时,会发现原来自己前期还的钱绝大部分是利息,而不是本金,由此会觉得吃亏很多。”银行的知情人分析,“但事实上,两种还贷方式,都有科学性,适合不同的人群。”

  “等额还款法由于贷款人占用银行的本金时间长,自然就要多付些利息,由于还款压力均衡,所以适合有一定积蓄,但收入可能下降、生活负担日益加重的人群。‘递减还款法’由于贷款人本金归还得快,利息就可以少付,但由于首期还款额度大,因此适合当前收入较高者。”

  “从资金使用价值上看,并不存在贷款人吃亏的问题。”该人士解释,“银行也不是要有意赚取利息,因为,‘递减还款法’可以让银行尽快回笼资金,在这一点上是有利于防范风险的。”

  四、呼唤个性化房贷

  一项调查显示,在已选择“等额还款”的贷款人中,95%的人得知“递减还款法”后,有意改变还款方式。但是,记者询问了多家商业银行,除了民生银行表示可为客户办理转换外,其他银行均表示,“由于合同中已注名还款方式,所以不能变更,对于银行来说,具体操作手段也太麻烦。”

  民生银行消费信贷中心有关负责人表示,“‘递减还款法’首期还款额很大,一般客户难以承受,但客户可以通过‘等额还款’还掉一部分本金后,转做‘递减还款法’,照样可以节约不少利息。”

  “其实,在海外,还贷方式灵活多变,极具个性化,甚至可以做到根据个人的收入曲线随时进行调整。多种金融手段组合后,可以大大降低贷款人资金利用的成本。尽管国内银行还做不到这一点,但个性化房贷将是未来的一个发展趋势。”

  编辑:欧阳星




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