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2003年12月17日
珠江新城离CBD目标有多远   
 
2003-12-17 10:19:10 新快报记者徐嘉丽 实习生蒋文
 

  “广州急需顶级写字楼”

  南方网讯 北京市经济研究所提供的数据显示,世界500强企业在中国内地开办了代表处、研发中心的,有293家在北京,占总数的58%;180家在上海,占36%,在广州天河只有三十多家。

  一定程度上,这种差距可以说是反映了广州顶级写字楼的缺失。

  与北京二百多座写字楼相比,广州的写字楼明显偏少,目前称得上顶级写字楼的更是屈指可数———中信广场、大都会、金利来等远远满足不了日益增长的需求。

  根据中立地产分析数据,2003年第三季度,要求租用甚至购买顶级写字楼的客户较前两季大幅增加三至四倍,当中更超过一半并不涉及海外背景,甚至国内的私营企业亦非常活跃,证明南方整体经济向国际化接轨步伐加快,客户向更高层次发展作铺垫。

  中立地产项目部总监招国泉认为:“广州急需顶级写字楼。”

  他说,环市路虽然有很好的酒店环境,但改造性已经没有了;天河北也没有可再开发的地点,现在珠三角经济增长很快,不止是一些跨国公司有入驻意向,很多私营企业对顶级写字楼也有强烈需求,“满足这个需求的只能是未来的珠江新城。”

编 号: 784717    
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  内在缺失不容忽视

  然而从人气不旺的住宅区向未来的中央商务区跨越,中间的距离显然是忽视不了的。

  现时开发的项目以住宅为主,珠江新城的内在缺失显而易见。

  目前,珠江新城作为未来的CBD,却有不少断头路,公交线路很少,配套设施少之又少。另外,商业大楼均未建成,商业特色无法体现。珠江新城现时“住宅开发先行、商务开发落后”的现象,对原本就稀缺的商业人气无疑是个不小的打击。

  这些也是开发商的顾虑。

  恒大集团总裁罗国庆说,珠江新城位于广州城的中心区,却游离于市政配套之外,这种情况不利于写字楼的发展。

  新世界地产华南地区的营销总监邓锦添则表示珠江新城除了珠江没有其他景观,交通现状也不好,与体育中心的写字楼暂时无法竞争。

  一方面天河北已经成熟的商务区对珠江新城会构成威胁,另一方面天河区的甲级写字楼能否在广州写字楼空置率集体抬升的情况下保住增长势头还很难说。

  中原地产负责珠江新城研究项目的叶建华谈到,目前迁入珠江新城的总部其实只有新世界集团,今后以怎样的速度吸引其他跨国公司地区总部进入还很难说,“写字楼建成还需要3到4年时间,届时珠江新城的总部经济才能形成一个初步的规模,另外配套设施有一些细节还没有真正深入,有待改善。”

  不过以上种种最终不会阻挡珠江新城向CBD蜕变的进程。

  政府陆续出台的规划和许诺还是对于开发商起了不少作用,不少大发展商表示,政府的态度至关重要,当承诺转化为行动,将给珠江新城带来机遇:“天河北一带,基本没有可开发的写字楼地块了,所以越来越多写字楼开发商都把眼光投向珠江新城”,“近几年新世界中国地产、恒大等一些地产大公司的进驻,铺平了珠江新城开发之路,使开发商对珠江新城越来越有信心,现在进入珠江新城,包袱小,开发成本低,不会再因开发时机不成熟而闲置土地。”

  13座写字楼先行筑巢

  正如天河区副区长肖辉所言,“广州适合发展成片中央商务区的就只有珠江新城了。”

  现在的珠江新城就像是一个即将担当大任的孩童,他独具广阔发展空间的潜能,他是惟一一个可以填补广州总部经济空白的写手。

  中立地产招国泉直言不讳:“是政府的决心给了开发商信心。”

  11月底,广州市国土房管局交易中心从仓边路搬至珠江新城,不少与房管局联系频繁的银行、按揭代办机构闻风而动,在房管局交易中心新址附近租用了办公场所———政府试图全面带动珠江新城商务气氛的用意显而易见。

  目前珠江新城在建13座写字楼,包括双城国际、海关大楼、广东全球通大厦、珠江新城电信中心、广东省光缆通信维护监控及管理中心综合楼等也多是国营企业自用楼盘。从开发到设计,六成以上是根据各国营企业的自身要求度身订做的。

  招国泉认为,总部经济并不是定义在这13座写字楼上,电信、合作社等企业入驻珠江新城在给自身的发展带来一个广阔空间的同时,其带来的业务和客户关系对珠江新城的商务氛围将有极大的促进作用。

  他表示,在建的13座写字楼并不具备让大型外资企业入驻的吸引力,珠江新城的商务前景在13座写字楼之外,“包括富力拿下的9万平方米的写字楼用地,未来珠江新城还可能出现10座写字楼,那将是与国际标准接轨的顶级写字楼,也是吸引跨国公司入驻的主力所在,时间上还需要2-3年。”

  珠三角经济大环境利好

  地区总部经济发展需要一个开放、便捷、高效的市场化区域环境,既要有生产基地、销售中心的支持,又要有衍生公司关于产业的足够的市场。

  总部经济的概念,以推动新产业的发展为主旨,最重要的是要有创新企业的产品以及服务,这就需要有良好的外部环境。

  2003年第三季度,中国经济踏入前所未有的高水平,GDP增长率超过14%,广州GDP增长率为13.8%。中外经济学家研究认为,若考虑增长缓慢的农村经济及其他因素,则今年全年中国的GDP增长率会接近11%,将远高于官方预测的8%。其中投资银行贷款,基本建设和汽车制造更飞速增长,必然催生更多连带个体企业。

  据欧洲经济咨询和研究机构ROBERTHUGGINS公布的最新《世界知识竞争力指数2003-2004》研究报告显示,今年经济处于高速增长的珠江三角洲地区首次上榜,并在全球125个领先地区中排名第85位,成为除日本之外最具竞争力的亚太地区。

  报告指出,由于世界资源的重新分配已经加速流向东方,预计未来数年珠三角的进展将更引人入胜。

  一位专业房地产研究人士分析,国外总部经济的形成需要几十年或十几年,虽然北京和上海一开始就有很好的发展土壤,“但只要广州经济持续保持强劲发展,外资跨国公司一定会迁进来。”

  况且,广州写字楼的租金比上海、北京至少便宜30%,未来五年内写字楼租金最多可涨20%,而售价可能维持现今水平。这里,对于“总部们”将是理想的选择。

  编辑:欧阳星




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