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2003年12月02日
广州需要怎样的CBD?   
 
2003-12-02 16:14:53 信息时报冯榕 韩渊武 罗莎琳
 
  南方网讯 11月初,在广州市社科院提交给广州市委的《广州需要什么样的中央商务区》课题中,主要负责此课题的广州市社科院副研究员胥东明提出,广州CBD发展应以核型集中结构为基础向外扩散,尝试建立CBD的双核结构或多核结构。

  CBD 扩展呈现两趋势

  胥东明预计,广州CBD扩展将呈现两种趋势。第一种是稳态的蔓延扩展,如由流花地区扩展至天河区,夹在两区之间的地带也被裹入CBD,被调整功能而成为CBD之一部分。

  第二种是广州CBD的次区分化,由于某些功能的跳跃性迁移,广州CBD被分裂成功能不同的多核结构。如琶洲的新会展中心、增城新塘的牛仔服装城、花都皮具贸易中心、南沙海港商贸区、新白云国际机构空港商贸服务区、白云区汽车产业技术研发及服务园区、广州科学城、广州经济技术开发区等。上述地区已初具CBD形态,使广州CBD某些功能出现跳跃性迁移。广州CBD的跳跃性迁移是政府主导推动的结果,也是广州CBD发展的特色。

  他举例,可考虑沿广州外环交通线、沿地铁线、沿轻轨线,构造广州CBD的外环,以目前广州中心区为内核,形成内核外环式的CBD结构。这样可配合城市拉开战略,缓解广州中心区各方面压力,有效利用广州中心区周边各种资源,推动办公郊区化,扩大广州CBD的辐射能力,带动珠三角及港、澳地区,形成以广州CBD为核心,以珠三角及港、澳地区为第一圈层,以广东接攘省份及为第二圈层,辐射东南亚的经济协作区。

  四措施建设珠江新城

  最近,政府出台了以下措施加大对珠江新城的建设力度:

  一、对城市土地进行有组织的控制,回收闲置土地,使发展商的开发用地更多地从政府通过竞拍等方式获得。同时,将未来全市的商务办公用地都集中放在珠江新城内,原则上不再从其他区域批出,促成开发的集约和聚集效应。

  二、让市民参与珠江新城的规划讨论,并出台《珠江新城规划检讨》,进一步明确珠江新城作为广州CBD的定位。

  三、以房地产开发作为主要动力,带动珠江新城的开发建设。

  四、把部分政府部门和广州大型的市政配套也集中放入珠江新城,如博物馆、广州歌剧院、广州图书馆、广州少年宫,形成更大范围的集约开发,而且将重心放在珠江新城内,以带旺珠江新城。

  交通功能文化均显优势

  参与珠江新城规划的华南理工大学建筑系的赵红红教授表示,珠江新城首先在交通上就克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多交通死角问题。

  其次,从功能上来说,珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上,将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身,形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。最后,新城的文化景观同样也是广州史无前例的。

  民间看法:CBD在天河北
    
  政府定位珠江新城为广州的CBD,然而,民间有另一种看法:目前广州真正的CBD是天河北。

  据城启集团销售中心总经理梁志鹏分析,目前天河北片区除了在地理位置上拥有得天独厚的优势以外,其商业、商务中心的地位亦使之成为天河楼市的核心。

  寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同博士指出,天河北从上世纪90年代后期逐渐成为广州国际商务活动最活跃的地区,形成了以天河体育中心为核心,以中信广场、天河城、购书中心、总统大酒店、时代广场等为基本依托,集购物、休闲、饮食、文化娱乐、康体活动于一体的都市中央零售区,为天河北成为区域性中央商务区(CBD)打下坚实的基础。

  韩世同博士进一步指出,目前天河北虽然作为广州的中央商务区,地理位置不容置疑,但人口居住已比较密集,周边配套设施有待进一步提升。

  中怡城市花园副总经理白崇德分析指出,天河北路是广州市的商务中心和金融中心,东边连接华南理工大学、暨南大学等高校和高科技区,集中了众多的国际大公司分支机构和众多高科技公司在这里办公。其中,这些机构的高管人员等需要租住附近的物业,如一套100平方米的高层住宅,每月租金5500元~9000元,按房价计算的投资回报率约7%~10%。

  琶洲定位RBD
    
  而对于琶洲的定位和开发,政府有关部门早就放出风声,要将琶洲设定为以广州会展博览中心的建设为契机和核心,发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导,兼具高品质居住生活功能的R BD(R ecreational B u sin e ss D istric t)型、生态型的新城市中心组成部分。

  政府对琶洲的定位并非空穴来风,记者从有关部门了解到,中华快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为明显的 A、 B、 C三个区。 A区是西区,以居住、康乐为主导功能; B区是广州国际会展中心,周围将发展起与会议和展览相关的配套设施:酒店、写字楼、银行、商业服务等; C区是东区,以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文预测,就目前琶洲的开发进度来说,5年左右,琶洲各种配套将迈入一个新台阶。

  历史形成还是规划结果

  业内认为,广州的CBD十几年前应该就在当时的海珠广场。

  后来,东方宾馆和中国大酒店旁边的广交会热闹起来,这个地方交通发达,到机场和汽车站都近,所以大家都到了这里,成为这个时期广州的CBD。

  再后来,由于广交会附近的服装市场发展起来了,这里很快变成了一个很乱的地方,大小公司又都开始搬家。接下来是环市东路一带,还是因为交通方便,又有花园酒店和很多大酒店的商务配套,所以环市东路又成了广州的CBD。

  之后,天河北又再一次取代环市东路,成了广州高档写字楼最集中的地方。

  对此,广州市城市规划勘测设计研究院总规划师袁奇峰并不认同,他告诉记者,CBD与传统的城市中心不同,可以说交易会一带、环市东等地是城市传统中心,但是不能说这些就是CBD;另外,不是每个城市都可以做CBD。

  袁奇峰向记者娓娓道来广州CBD的演变:广州的城市规划早在1984年就开始了。当时市政府已经定下城市中心向东移的大体规划。1992年~1993年间,《广州新城市中心区———珠江新城规划》出台,珠江新城正式以“广州新城市中心区”闪亮登场,政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设。之后的7年间,基础设施建设阶段基本结束。但是,第三产业的没有上位,加上资金紧缺等多方面的矛盾交织,珠江新城经历了将地块划散,卖地的阵痛。

  2003年1月22日,广州市政府公布施行新的《珠江新城规划检讨》,同时废止了十年前制订的《广州新城市中心-珠江新城规划》。广州市政府正式审议通过这份《规划检讨》之时,10年来珠江新城生不逢时、严重透支和市场失算的景况引来了一场对珠江新城的“总清算”。

  编辑:欧阳星




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