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收楼步步为营 警惕十大雷区
2003-10-17 16:29:40
来源：南方网作者：黄博华、李永彬
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南方网讯 房地产是一个地域性极强而综合性也很高的产业。对目前国内众多购房者来说，购房无疑是一生人最大的一宗消费，虽然很多消费者在购房过程当中，都已知晓很多关于房地产的专业知识，懂得纷繁杂乱的法规条文，银行贷款、物业管理、房子的质量装修等关系到切身利益的大事，然而在现实中很多消费者还是被无良的发展商用各种各样的“障眼法”所蒙蔽，陷入售楼小姐看似亲切的笑容后面隐藏的不可告人的陷阱中。
一、假按揭让新房变二手
假按揭现象在广州楼市大量存在这已是不争之事实。像今年被曝光的广地花园、新理想华庭等以及不久前增城的某山庄，皆是因为办理假按揭而遭查处。很多消费者买了二手房还不知情，其实办理假按揭的过程并不复杂。一些发展商由于资金短缺急于套现，往往会先要求公司内部员工以个人名义跟公司签定购房合同，并到银行办理按揭。在消费者购房时往往采用转按揭的手段将房子过户给消费者。由于消费者办理供楼按揭的手续基本上是由发展商有关部门办理，很多消费者并不知自己的合法权益已被发展商侵犯。而倘若遭遇无良发展商卷款潜逃，消费者的血汗钱将付之东流。同时办理假按揭的房子还将导致房产证难以办理，因为购房的第一手人并不是实际的买家，很可能真业主将遭遇有了房子却没有产权证的尴尬局面，甚至面临被扫地出门的危险。
因此，消费者购房最好亲自到银行去办理按揭手续，已办理过按揭的房子银行是不会受理的。如果出现售楼人员要求你将签定合同的日期提前的话，那么这房子可能已办理了假按揭，因此消费者在购房的时候一定要把真实的时间写进合同，以免踏入陷阱。
二、面积缩水 哑巴吃黄连
面积缩水“陷阱”是在消费者不知不觉中“陷”进去的，但等到消费者发现之时也许已经太迟了。一般来说，每个购房者在看楼时都不会自己亲自带一把卷尺去丈量。对于将要购买的楼房凭的只是样板房的印象，待落定后才发觉已经上当。面积如果少了或多了一二平方米，最多也就是几万元，但这个亏吃得太不值。虽然国家在这个方面已经出台了相关的规定，维护消费者的权益，但是由于种种原因，现实中还是不停地上演这类纷争。即使房子的面积没有“缩水”，很多房子在行内人士看来，也存在“垃圾面积”的现象，即使装修时无法把这一部分的面积利用起来，而且这样的面积还不是一个小数目，少则几平方米，多则十几平方米。这样消费者就是哑巴吃黄连，有苦也说不出。
为此，消费者在签定购房合同时，一定要认真审阅合同的条款，同时了解国家对房屋面积缩水的处理办法，在合同里要求有详细的注明，以免在纠纷发生时候，自己的权益得不到保障。
三、层高减低 权益受损
层高问题跟面积缩水同出一辙。一般来说，除非是有心人否则根本不能发觉。很多房子在顶层都是复式结构或者是出现规划里面没有的所谓负一层，这多出的空间就是从每一层中减少几厘米分摊出来的，如果规定层高是两米八的话，实际上可能只有两米六。据统计，人如果长期生活在层高不足的空间，心情也将变得压抑。虽只相差两厘米，但是却关系到人的身体健康。平白多出一层，发展商从每层中减少几厘米得到的却是极为惊人的利润，仅以每平方米３０００元来算，利润动辄几十万甚至上百万元。
消费者倘若不想吃这个黄连亏，建议在合同的附件文本上约定层高，万一发生类似情况，可以向发展商索赔。
四、豪华装修暗藏隐患
现在很多楼盘都在搞优惠措施时免费赠送豪华装修，至少也是带简单装修，而越来越多的消费者为了节省时间与精力，也更多地选择带装修的房子。但是在看似优惠的背后，也许并不是真正为消费者着想。装修其实是一个黑洞，每个发展商使用的材料，陶瓷、泥砖，涂料等由于不是亲自挑选，隔热性能、隔音效果等是否符合国家的明文规定，消费者其实并不知晓，但这些都是关系到消费者身心健康的大事。一般来说，如果是一些名牌产品，或者是国家免检产品，其质量还是可以信赖的。但是在装饰市场上鱼龙混杂，一些质量不可靠，由家庭作坊式生产出来的产品极大地损害了消费者权益。一些小的楼盘由于资金有限，发展商为了最大限度地节省成本，常常在这些小节上做文章，意图蒙混过关。因此也只有相关的检查部门把好关。
消费者在落定之时，应当看清楚发展商是否具备了国家相关部门颁发的单项验收和综合验收。
五、建材超标 陷阱难避
建筑材料的使用对于消费者来说就是一个盲区。发展商所使用的建材是否符合国家标准，是否具有放射性，是否环保健康，这些消费者都无从了解。水管、燃气管道，通电设备等设备的铺设是否合理规范，这些对于大部分消费者来说都是极其陌生的。这些对发展商而言可能是成本计算中的大头。个别发展商为了节省成本不惜采用劣质材料并不乏见。
不过，这只能寄希望于相关检测部门的严格执法，以及发展商为打造品牌信誉进行高质量的建设施工。同时在合同的文本中更是应该详细规定相关的技术规范。
六、绿色树木未必环保
小区的绿化无疑是一个事关生活质量的问题。绿化率的高低直接影响到业主的身心健康。很多发展商承诺小区绿化率要达到多少，绿地面积有多少平方米，然而发展商为了节省成本，往往是在快要交楼的时候才匆匆忙忙地栽种树木，而且所引进的树种有些纯粹是为了观赏，而不能达到除蚊，净化空气，隔绝噪音的功效。而且很多树种并不适合广州的气候条件，不到半年的时间树木就会因水土不服而走向死亡。像一些从东南亚引进的树种，以东南亚风情做广告的一些楼盘都存在类似的问题。在绿地建设上，一些楼盘把各种树木栽种在一块，不讲究合理的布局。小区的树木看起来是多了，但是并不均衡，位置好的业主能够享受到出门见绿，但是位置稍差的业主的却是非绿化建筑物横在门前，质疑发展商，他就会建议你购买那些位置好的单位。但是那些房子价格昂贵，摆明就是“嫌贫爱富”。
七、配套设施美梦难圆
消费者除了要关注房子本身以外，小区配套设施的规划建设也是一个不容忽视的因素。发展商往往会打出各种“美丽的”口号，小区将建设幼儿园、医院、会所游泳池等，然而等实际上所有的工程完工以后，这些承诺终不见踪影。有些设施虽然已经建成了，但发展商却在不久后又把它拆掉用来盖房子。发展商的承诺变成了一个美丽的谎言。如某大型楼盘小区已经建有高级运动场，然而该球场却是临时性的，是用来招徕消费者“饰物”而不是用于消费者健身娱乐。因为在规划中这一大片草地是用于建设后期工程。消费者要识破这些谎言并不容易，当然也有一些大的发展商会先把配套设施实实在在地建设出来以后，才开始公开发售，像合生创展和碧桂园一贯的做法是用实物来打动消费者的心。而有些没有这个实力的发展商则会以瞒天过海的手法来达到欺骗消费者的目的。
八、验收也会“以假乱真”
国家明文规定，小区没有通过综合验收不能领取预售许可证。有些发展商却是用单项验收来代替综合验收，并且通过一些手段弄到房地产预售许可证。广州市内的ＸＸ阁小区只是通过了单项验收，并没有进行综合验收，但却拥有楼盘预售许可证，其中由来不能不让人怀疑。业主买楼住进以后，发觉发展商迟迟没有兑现要建设小区消防通道的诺言，虽然在规划中有消防通道，但是实际上消防通道的面积已被发展商盖楼用掉了，纠纷也一直拖到现在。业主的生命安全时刻受着威胁。而有些没有通过综合验收的楼盘，采取边发售边验收的做法。如越秀区某楼盘房子已经被业主买下来了，但是在综合验收的时候却被告之，消防水管要重新铺设，房子要拆除一部分。在业主已经落定装修好的情况下，强行进行拆除，最后无奈只好走上法庭。发展商为了急于套现而采取的各种手段，其最终结果损害的只有业主的利益。
九、都是物管惹的祸
物业管理问题一直都是楼市最大的投诉点，也是闹得最为纷纷扬扬的。翠湖山庄血淋淋的打架斗殴事件，荔湾大厦业主拒交物业管理费事件，前不久番禹某楼盘楼巴收费事件……没有一件不引起了社会的极大关注与不安，而且这些事情都是公说公有理，婆说婆有理。产生矛盾以后往往会升级为纠纷冲突。产生这些纠纷一部分是跟法律法规的滞后有关。更重要的原因是发展商钻了法规条文的空子。由于目前物业管理产生的利润并不多，很多物业管理公司都是接受发展商的补贴才得于生存。虽然国家已经规定了选聘物业管理公司要通过招投标方式来进行，但是具体的实施细则迟迟没有出台。由于物业管理涉及的范围相当广泛，这就给发展商创造了很多可以钻的空子。
十、市政建设规划难预测
楼盘周围大环境的规划经常变化。由于现阶段市政规划水平还不具有很强的超前意识，朝令夕改的情况时有发现。今天的黄金楼盘也许在明天就大幅“贬值”，例如黄埔大道旁翠湖山庄，早年在华南快速干线没有兴建之时，楼盘极为看好，然而不到两年时间，华南快速干线上马，楼价即时“应声而跌”。这本不是发展商的过错，然而对消费者来说，这就是一个深坑，掉下去了还不知道将面临申诉无门的尴尬局面。
因此，消费者在选定购房置业目标前要先对城市规划做一个了解，能大概把握未来城市的发展方向，这样才能避免遭受楼盘贬值的尴尬损失。
记者提醒
楼市中的陷阱层出不穷，即使有火眼金睛，也不一定能识破其中的陷阱。买房对多数消费者来说，毕竟还是人生中的大事。因此在购房的过程中，就应该多留一个心眼，同时还必须在合同文本上详细注明相关的规定，防患于未然。
编辑：欧阳星
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