深圳居民的收入在全国算是高的，家庭年均收入在10万元以上的比例占了30%（特区居民），大部分的行政机关、事业单位以及国企职工的平均工资多在6000元左右，包括奖金、过节费以及其他福利，多数职工的年均收入都超过了10万元。中层管理技术人员的年薪也多超过了15万，而企业老总、副总大多在50-100万左右。因此国营单位阶层大致按收入分为四类：第一类是5万以下的一般员工、临时员工，大多是临时聘用或工作时间短，资力浅。第二 类是5万-10万之间的员工，一般是单位的技术骨干或是主要的执行者，大多在27-32岁之间，大学以上学历，工程师以上职称，是单位的得力干将。第三类是收入在10万-15万之间，大多是单位的中层管理人员或资深的技术人员，年龄在30-38之间，学历高，职称高、正处于事业成长的时期，是单位的中流砥柱，在有些行业收入会超过此数，20-30万更多，第三类是单位的正副职，年收入在50万以上，年龄在40以上，属于事业已到了高峰期的人群。这是对国营单位人群收入的分析，他们能够接受什么样的房价呢？
首先，我们要先把参加福利房分配的员工分析以下，对于年收入在10万元左右，家庭年收入在20万元以上的公务员阶层来讲，一般都有机会参加分一套100多平方米的住房，单价在1500元左右，也就是说，20万元以内就可以买一套很舒适的住房，而正好是一年的家庭收入，收入与房价比为1：1。当然这是政策的结果。
如果，公务员家庭要买第二套住房的话，尤其是早期来深的家庭已经不对现状居住的小区环境和配套看不惯了，换房成为一种需求。房价、区位、环境、配套以及小区居住阶层是购房的主要因素。按着通常的性价比“1：5”，假如以公务员家庭的保底收入15万元作为计算基础，那么所能承受的房价应在75万元。也就是说，假如公务员的年收入的储蓄额为7.5万元，得需要10年时间才能买房.如果公务员没有其他收入来源的话,储蓄周期比应为10:1,即10年*年储蓄额=住房总价.这里还有一个前提是:至少三年或五年时间拿出20万元去买第一套福利房.这样15年的时间才能真正享有自己的第二套商品房.由于福利房在市场上大多能卖到5000元以上单价,如果出手的话,就可以拥有 50万左右的资金,那么去买一套75万元以上的商品房在资金上是绰绰有余的,但是这里还要考虑一个心理问题,就是在有房住的前提下,值不值得再填25万元钱去买一套新房呢?而且还要多花10多万的装修款.理性来分析,一般情况下不会发生,除非有个20多万元的意外之财。
所以,我以为如果是卖了旧的买新的,包括装修和加款不能超过20万,所以60万元是一个心理的底线.四房二厅,120平方米,单价在5000元,总价在60万元左右是比较容易接受的价格,最高不会超过6000元/平方米,总价在70万.而现在为公务员比较喜欢的海滨住宅如金域蓝湾\金地翠堤湾都在7000元以上,不能满足要求,房价已经背离了住房的实际价值和消费者的实际收入和承受能力。
外企白领的收入在深圳算是高的,月薪多在8000元以上,年薪也有10万,但是由于工作的性质与国营单位有着质的不同,流动率较高,虽然短期内收入高,但是一但被炒,那么当年的收入会大打折扣,因此收入的期望值不高,,如果按着80%的折扣来算,应该有七\八万元的收入,但是由于开销大,工资含金量低,因此每年的储蓄能有4万元已市经是不错的成绩了,因此,外企家庭的年收入按15万考虑,年储蓄按8万元考虑,第一次买房的时间周期应拉长,在8年左右.那么8年后的家庭积蓄为64万元,拿出一半买房即30多万,正好交一个首期和装修款.能够承受的价格应该控制在60万以内,单价在5500元左右。
目前深圳的房地产价格处于一个历史的高位,尤其是南山后海\深圳湾\红树林\中心区等平均都在7000元,6000元以下的几乎没有,与前几年的5500左右的价格已经上升了 1500元,总体升幅30%左右.如:城市绿洲8700元\富佾雅居8300\深业花园8500\鼎盛时代 8600元\金色家园7500元等,7000元已经是目前深圳房地产的新台阶,而实际上建筑成本以及大大降低,成本增加的因素无非是广告宣传费和土地成本。
而深圳的房价平均为6800元,比北京高出1500元,但深圳的收入比北京能多多少呢?这种低收入群体仍占多数的状况能够支撑这样高的房价多长时间呢?
笔者认为深圳房地产房价高的原因有以下三个因素:
一、政府出台的土地拍卖政策，将发展商的土地成本大大抬高了，使得发展商不得不抬高房价以保证企业的利润空间，由于靠拍卖拿地的发展商加大了土地成本最后不得不抬高房价，也带动了一大批原先土地成本较低的发展商抬高房价，最后形成了“大家一起抬”的局面，发展商还有多少资金能够保证房价不降低呢？大家可以试目以待。
二、发展商仍然按每年20%以上的利润率来操作项目的做法，使得最后的4000元成本的住宅卖到7000元，而赚取75%的利润，以一个项目周期不过两年时间计算，每年的利润率高达37.5%,其暴利之高惊人,但仍然有人说房地产商正走向薄利时代.另外,发展商在一个项目的投资率方面一般是很低的,设计费给一半,工程费给30%,材料费给一点,这种连拖带欠的做法,往往会延迟到房子已经卖得差不多了,收回的资金早已投入到下一个项目了,业内称之为"滚雪球的做法"其实就是拆东墙补系西墙的做法.所以50%的实际投入资金已经是很高了,如果按着这个来计算利润率的话,那么就有150%的利润率,这才是最真实的发展商所希望的。
三、消费者中的很多投资买家将房价抬了上去，买房成为很多人洗黑钱的一种手段。所以，真正的买家到底有多少？谁也说不清，但很明显的是，那么多豪宅的销售量就说明了整个市场是一个投资为主的状态。
总体预测：深圳目前有1700万平方米在建或在售，至少1000万平方米会在今后两年等待消化，因为深圳全年的销售量最多750万平方米。
1、整个房价会有20%左右的下降空间，市场平均价格会维持在6000元左右，后海的住宅为4500-5000元，红树林为6000元，中心区为7000元，景田为5800元宝安为2500- 3000元。
2、2003年1月开始下降整理消化滞销楼盘，并持续到2004年的7月或更长，等到2005年初开始反弹。
（深圳房地产信息网 ）
编辑：付昱
【关闭窗口】
【返回上页】【我要发言】
|
