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提前还贷会损失利息?
2002-10-28 19:29:45
新民晚报
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个人购房在办理按揭贷款和公积金贷款时，最举棋不定的就是还款期。还款期短吧，每月的压力太重，还款期长吧，要支付大笔的利息，而且产权证迟迟不能到手，在许多方面都有限制。还有许多年轻人，目前看来收入不是太高，需要比较长还款期来降低每月还款额，减轻压力，但他们正处于事业起步期，收入前景看好，在若干年后，希望能缩短还款期，付清尾款，以便更好地安排自己的财务计划。但如此一来，他们便担心在开始几年中所承担的利息是按较长贷款期计算的，贷款期缩短后，这部分利息是否白白多付了？
这种担心有一定的起因。银行在办理贷款的过程中采用的是“等额还贷法”，贷款期内每个月的还款额都相等，但其中的本息比是不同的。这种还款法使借款人较容易安排自己的财务计划，贷款人也容易控制风险，因而成为国际通用的还贷法。但这种还款过程中，起初几年每月的还款额中，利息占了较大比重，随后逐年降低，最后接近于零。
那么，提前还款时，给人的感觉是原先的利息将得不到补偿，然而事实究竟如何？让我们进一步举例分析。
王先生买房办了10万元公积金贷款，贷款期15年，年利率4．59％，经计算得出每月还款额769．60元（A方案）。如果王先生在10年期末决定提前还款，银行就要将接下来5年中的每月还款在10年期末进行贴现，经计算，需支付尾款41190．40元（B方案）。
从财务角度来看，单纯比较还款总额没有意义，两方案的还款额是等值的。众所周知，目前的1元价值要高于10年后的1元，如果要计算10年后的1元在现在的价值，就要以一定的贴现率将10年后的1元贴现到当前。王先生在第11—15年的还款总额46172元等价于10年末的41190．40元。这也就是说明，考虑到资金的时间，提前还贷时，借款人没有任何损失。
然而这种一直以来的损失错觉从何而来？让我们再看看王先生的第三种C方案——贷款期10年，利率不变。每月还款额1040．73元，10年总还款额124887．60元。而B方案10年总还款133542．44元，比C方案多支出8654．84元，这部分是多承担的利息，但这并不是说B方案会有损失，因为B方案前面付得少，后面付得多，承担这部分的利息也是合情合理。
以上所述的由15年期提前至10年期，借款人不会有任何损失，但当借款人提前至5年以内，情况就有不同。目前5年期以内公积金贷款利率仅为4．14％，低于5年期以上的4．59％，商业贷款也有同样区别。而提前还贷时银行不会退还这部分利差。
编辑：付昱
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