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南方网讯 物业贬值是负资产风险的头号“打手”，认识使房子贬值的八大因素，可助你成功远离负资产。
近年广州市民购买商品房的热情一直未减，起码市房管局的统计数据显示了这一点。广州人买房子多了本是大好事。房子保值、升值当然高兴，要是刚签了合同，每隔一月打开报纸就看见自己买了房子的楼盘不断地特惠促销。看见一次难过一回，每减一次价，所减的金额就像从自己的钱包里把钱掏出来扔进水里一样，怎么不心疼？或者是才住了几年的楼，装修还是崭新的，想卖掉换套大房子，拿到中介行放盘，才值买入价的7成，你说可气不可气？这两年买房子更有一种宿命——新盘、大盘一开售，买得越早，亏得越惨。众买家几乎都有这样的经验，在年中买楼，若到了年底，要是与新推或特价单位的售价相比，通常都要亏15—35%左右。在珠江新城曾轰动一时的某楼盘，开盘时期楼要卖11000元/平方米，如今即买即收楼，售价才6800—7250元/平方米。在番禺，同样也有多个楼盘的买家跌入楼价贬值的泥潭。黄先生今年5月以4600元/平方米的单价买了套望园景的三房单位。到了10月，新一期单位推出，其位置及各方面因素比一期更佳，相同的楼层和间隔，但楼价只需4100元/平方米，黄先生只有摇头苦笑了。
怎样才能正确评估自己将要投资物业的贬值风险，并加以预防？
市政规划
广州市政府的每一个规划对周边楼盘楼价的升跌可谓起到立竿见影的效果。紧挨楼盘旁边建一条高架桥或开一条规划路，楼价会立即急转直下，若楼盘旁边修建了一座公园，楼盘的“命运”会大不一样。
当年的天誉花园二期，由于地处火车东站和天河北的商贸中心地段，加上市政府当时在东站广场投入5000多万元建造了水景瀑布和喷水广场等市政景观，正对广场景的大单位售价9000多元/平方米，立即销售一空。在租赁市场上每平方米月租价超过50元，投资回报相当可观。
但并不是每个楼盘都能碰上好运气，锦城花园、名雅苑和恒福阁等都先后受到市政规划的不利影响，楼价应声下跌。
锦城花园在公开推售之初就被一抢而空，还出现通宵排队的抢购场景。竣工收楼后，一期中心望花园的三房大单位二手楼价一度炒至1.3-1.5万元/平方米，成为东山二手楼的指标性物业。紧贴该楼盘的内环路建成后，大大影响楼盘的身价，锦城花园的二手楼价出现了不同程度的下降。目前，锦城的二手价大约是6000元-8000元/平方米，是最高峰时期楼价的4－5成左右。发展商对此也很无奈。
同样受内环路影响，恒福阁旧业主也亏得很惨。1996年竣工，正值环市东路、淘金路房地产开发的全盛时期，周边写字楼不断落成，但缺少相应的高档住宅区。恒福阁正好弥补了这一市场缺口，吸引了相当一部分外资、港资公司客户进驻，出租率奇高，投资者的租金收入也相当可观，售价一度高企1.5-1.8万元/平方米，为当时广州不可多得的顶级豪宅。内环路建成后令该盘的居住环境大打折扣，二手楼价应声下滑，现时北向山景单位二手价仅售4500-6200元/平方米左右。
买家无论是买一手楼，还是二手楼，首先要看规划，因为有利好规划才能带动物业的升值或保值的可能。
周边楼盘供应量
供求关系历来都是影响楼价的最关键因素，广州房地产市场的供大于求就是近年楼价不断下跌的主要原因。而供求关系因素对楼价的影响也适用于小范围区域，如果你所购买房子的周边区域，未来一两年内商品房供应量大增，你的物业就极有可能贬值。
一般来说，同一地段区域的楼盘，其面对的买家群体层面大同小异，也可以说，在一个地段内置业的准买家数量是一定的。在需求量不变的情况下，同一区域内楼盘数量越多，供应量越大，其竞争也激烈。剧烈的竞争最后只会导致一个结果，就是降价。
所以，现在广州的房地产市场上常出现一种“怪”现象：期楼价格高于现楼价格。李老师就是一个例子，她在荔湾区某单体楼以5000元/平方米买了一套两房单位，本以为买期楼，虽然风险高，但一定价格便宜。辛辛苦苦地等了大半年，终于到了交楼的日子，但和对面买现楼的新邻居谈起，新邻居的房子才需4800元/平方米，而且还是东南朝向，现楼的价格大打折扣。原来，李老师购房后，周边又有新楼盘推出，供应量多，该单体楼只有降价吸引买家。
所以，准买家在挑选房子的时候，要注意附近的在建楼盘和空余地块是否多，因为周边供应量越大，房屋贬值得越快。
区域楼价
虽然楼市非股市，绝大多数人买楼是自住而非用于投资（或投机）。但楼价的升升跌跌，却难免如股价的上升下跌般，让购房者胆战心惊。如何判断楼市价格走向的高低，选择合适的入市时机，避免贬值呢？行家指出，最直接的办法是从大市入手，通过近一年来同一区域内各在售楼盘的销售价格的变化，分析区域整体楼价的发展趋势，从而看清区域楼价的未来走势，看准时机在楼价底部出手。
通常来说，楼市也如股市般，大市走强，个盘即使不能大幅涨价，也不会差到哪里去。相反，如果大市大规模下跌，即使有某个个盘能逆市走强，也只能是昙花一现，很快就会被淹没在大流之中。因此，在买楼之前，可先着手对心仪楼盘所在区域的在售楼盘价格走向作一个深入调查，确定区域楼价的整体走向。
具体的调查方法有多种。其中可以通过区内在售各楼盘在近一年公布的广告价格，对它们的价格升降作出具体形象的比较，进而判断出整体楼价的升降。如果发现区域整体楼价处于一直滑落的走势，尤其是滑落幅度出现逐月加大的情况，就应该意识到区域楼价还会有下滑的可能，要避免介入。如果区域楼价一直处于平稳状态，没有什么上下波动，就可知道区域楼价处于短期底部，购房者应视乎个人购买需要情况，针对楼盘的个别情况再作进一步的分析。如果区域楼价出现逐步上升的情况，就应该看准机会，利用楼盘某一特定时期的特价促销，以较低价格购入合适单位。
值得注意的是，在进行区域楼价比较时，应看清楚同一楼盘在不同开发时期所推出单位产品的差异性，如果前、后期产品装修标准、单位楼层、位置、景观有较大的差异，但产品价格相同时，可说是有了一定幅度的升降价。
楼盘质素
楼盘硬件质素包括楼盘的建筑外立面、园林、容积率及各种相关配套等等。
看楼时，如果是现楼，楼盘硬件质素一目了然。看楼时最好不辞辛苦多走多看。建筑外立面新型漂亮，园林设计优美，绿化率高，容积率低，会所、运动设施、商业街、幼儿园、中小学等配套齐全的，社区环境成熟的，升值潜力自然就高，相反地，贬值概率也大。
如果是期楼，那只有认认真真看规划图了。看楼时一定要要求商家出示小区规划图，看立体规划模型较直观。一般来说，建筑外立面的好坏基本可在模型中看出，园林、会所、运动场所、商业区、学校、医院等各项生活配套是否齐全可体现在规划图中、模型中。通常配套越少的楼盘，如果没有周边配套作补偿，入住后将给日常生活造成极大不便，日后转手，房价往往难于上升。在广州市内，就算是周边生活气息较浓的地段，如前进路、东山一带，没有自身配套的单体楼，二手价远远都不敌同地段有小区配套的楼盘，如前进路的兰亭雅苑，就因为是该区内难得的小区盘，二手楼单价要高出其他盘一千多元。
应注意的是在签合同时最好要将各种配套内容，包括园林、学校、各种设施规划等写入合同内容，同时应审查合同所附的规划图是否与楼书或模型的一致，合同中是否有关于规划不得修改，如确需修改应由业主通过的条文，以保障自身权益。
区域楼市成熟度
区域楼市的发展包括起步阶段、中等水平、成熟、饱和等几个阶段。
处在起步阶段区域的物业，新推的货量一般来说会低价入市，买家这时候买进的物业，一般不容易贬值。但要对这个新兴区域考察清楚，是否会在近几年之内发展起来，否则的话，即使物业不贬值也很难发挥应有的价值。比如位于郊区的一些楼盘，买家低价买进，由于区域配套跟不上，交通不方便，房子一直都处在空置的状态，随着后期更大的货量推出，造成更大的空置率。总而言之供应量太大，房子很难升值。
中等发展水平的区域，市场相对成熟，但还没有达到饱和的程度。如天河区，只要楼盘本身质素过得去，性价比稍高，都会受到买家的欢迎。在这样的市场状态下，买家购买楼盘新推的单位，后期都会有一定的升值，尤其是大型的社区楼盘，二手市场反映很不错。比如骏景花园和新世界东逸花园等。但升值的幅度不大，比较平稳的那种，因为发展商推盘的时候总会把有升值可能的因素加进楼价之中，提前透支一部分升值的空间。但这一区域的房子不太容易贬值。
成熟饱和区域的楼盘易出于贬值现象，市场成熟，供应量比较大，产品同质化的现象比较严重，竞争很激烈。随着更多新产品推上市场，区域购买力不足，很容易造成产品积压，发展商往往会采取折价销售的办法，后期产品可能还卖不到前期的价格。购买这样的物业，想保值很难。但也有例外，比如东山区的东山雅筑的市场反映就很好，可见，无论在怎样的区域，优质供应总会受到追捧。
发展商品牌
房地产投资中的品牌效应比较突出，一般大的品牌企业，因为规模相对较大、开发商实力较强，其开发的楼房在房屋质量、小区配套、物业管理等各方面，通常都会做得更好一些。所以选楼时选准一些有口皆碑的品牌楼盘，才更有保障。当然啦，并不是所有“出名”的盘都是好盘，如果选的是一家以保安打人或者出了其他什么问题而“出名”的楼盘，那未来的贬值可能性也就更大了。
此外判断品牌好坏还可通过留意报纸、网站、电视等媒体报道，或向亲友们打听，甚至到现场及周边问询原有住户等方法来得出总体结论。
同区二手楼市
众多周知，一手楼市和二手楼市存在相互依存又相互制约的关系。
惹一个区域的一手如果成交活跃，必然会带动该区域二手市场的发展。反过来，如果一个区域二手楼很受欢迎，必然会带旺该区域一手市场的发展。一手楼价下调，也会直接导致该区域二手交易的不顺，如果这个楼价下调的幅度又很接近二手的时候，对二手楼市的冲击可想而知。反过来，如果二手市场非常惨淡的话，势必让买家的信心大打折扣。所以说，当我们衡量一个区域房地产市场的时候，二手市场状况可以成为很好的参照标准。
一个楼盘二手市场反映很好，二手价格接近一手甚至超过一手，说明这套物业抗跌性强。如果这个楼盘二手价格普遍比一手低很多，而这种差距又是普遍性的，不是某一业主急于周转出手，则这套物业处在一种贬值的状态。买家面对楼盘一二手差价较大的时候，就要考虑这个楼盘是出现工程质量和管理等方面的问题。如果一个区域很多这种楼盘，意味着该区域整体处在不景气的状态。买家就要好好考虑了。
物业管理
在广州，很多楼盘由于物业管理差，导致楼盘大幅贬值。同样，也有一些楼盘由于物业管理服务做得很好，物业保值，一二手市场都很活跃。因此，物业管理对于发展商和消费者而言意义都非常大。现在很多发展商在打造楼盘的时候，都在物业管理上大做文章，审慎挑选物业管理公司。
如某豪宅盘刚开始卖的时候，和天河北很多楼盘并无特别之处。当该盘推出自己特有的一套尊贵服务系统之后，业主可以享受到很多超值的服务，无形中提升了住户的尊贵身份，解除了他们的后顾之忧。因此该盘成了天河北一带二手反映最好的楼盘，受到了天河北很多高端客户群的青睐。滨江东路的中海×苑现在的市场反映比刚开始交楼的时候还好，租金一路走高，物业没有因为使用的年限增多出现贬值现象，反而在滨江东路占据龙头地位。150平方米的单位可以租到10000—12000元/平方米。该盘的物业管理和服务做得很好。很多租客都是冲着该盘优质的物业管理来的。现在很多新建的楼盘也纷纷引进口碑较好的物业公司，也是为了给买家一定的信心。相反的例子也有，白云区的春兰花园业主和物业公司的纠纷不断，大大影响该盘在市场上的形象。
因此，无论是买家还是投资者，如果想购买物业，一定要详细了解欲购物业未来的物业管理公司是哪一家，尽量挑选口碑较好的物业管理公司的楼盘，物业在发展商退出后能得到较好的维护和服务，才能谈得上保值和升值。否则的话，由于后期物业管理跟不上导致社区大幅贬值的例子在广州比比皆是。
编辑：欧阳星
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