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南方网讯 二手房交易日益畅旺，每年成交量都创新高，显示人们正日益接受二手房。但是由于二手房交易的交易手续远比一手房复杂，加上种种的置业风险，令不少买家望而却步。但有关专家认为，买卖双方只要稍加防范，所有交易风险都是可避免的。
二手房隐性费用要留心
李小姐在某中介地铺看到一套超低价的二手房，足足比市场价便宜了4万多元。李小姐以为找到了“笋”货，看了房后立刻下定金，并欣然答应全包购房所须交纳的其他琐碎费用。可谁知道，这套二手房除房价以外的其他费用竟达6万多元，李小姐才知道中了“招”，可定金已下，只能弃订或买高价房。
对此，中原地产客户服务部主任蔡华称，李小姐是中了二手房隐性费用的“招”了。蔡华说，一般二手房的税费等其他费用并不高，但部分房屋还存在隐性费用，会大大增加购二手房的总费用。二手房的隐性费用主要集中在以下几种，二手房买家千万要留心。
一、补交地价。属于首次转让的房屋须向房管局补交地价，一般由业主支付。具体标准：商品房按地段价格X10%计收，广州市区价格约在80-120元/平方米左右；房改房则按房管局评估价X1%计收。房屋的房产证上会有房屋是否交纳地价的备注栏，买家应留心。
二、对于房改房，业主在房改房户口所在地未住满5年的，卖出房改房要交纳个人所得税。收费标准：房管局评估价X1.3%。
三、部分二手房还会有未购买公摊面积、欠交水电费、有线电视费等等情况，买家要详细咨询清楚，并在业主交纳所有欠费后才进行过户，否则，所有费用会转嫁在新业主身上。（黄颖）
一般二手住宅交易须交纳的费用
1、国家契税（买方支付）：房管局对房屋的评估价×1.5%2、交易手续费（买卖双方支付）：房屋建筑面积×3元3、产权转换书据印花税（买卖双方支付）：房管局对房屋的评估价×0.05%4、权利许可证照印花税（买方支付）：5元/证5、房地产权转移登记费（工本费）（买方支付）：80元/证以上费用为固定收费，由办证有关部门收取。
另外，二手住宅买卖双方通过中介行交易，还须付中介行的中介费用。根据有关规定，二手房交易的中介费控制在房价的3%以下（含3%），但由于规定没有严格限定此收费是买卖双方所交费用的总和的限额还是单方收费的限额，一般中介行都视为单方面收费的限额，即各向买卖双方收取1.5-3%的中介佣金。这些费用也有讨价还价的余地，消费者不防与中介行说说价。（黄颖）
广州市办理二手房交易手续四部曲
广州市办理二手房交易登记、过户、发证的程序概括起来，主要有以下四步：
1、买卖双方须持身份证原件、复印件以及拟买卖房屋的房地产证到广州市房地产交易所办理申请，并填写买卖申请表。若拟买卖的房屋产权人为两人（或以上）或者已有租房承租的，还须提交共有人、租户同意买卖的书面证明，卖方若是委托代理人办理时，卖方务必要检查清楚代理人的身份证是否真实，否则，代理人所签的任何文件，都不具备法律效力，不受法律保护。
2、买卖双方对拟买卖房屋进行查册并向交易中心提交相关证照资料，经交易中心审查，拟买卖房屋产权清晰、有关资料齐全的，买卖双方签订买卖合同后，预订过户时间。
3、交易中心审核拟买卖房屋的产权和价格，符合交易条件的，批注过户。
4、交易双方到交易中心缴交有关费用并办理交易过户手续后，交易中心核发新房产证。（子文）
二手房交易“贴士”
首期房款最好先冻结
产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程，但由于办理二手房过户登记手续需时较长，而卖方一般在办理过户登记手续前已同买方签订买卖合同，并向其收取部分房款。
如果在手续办理过程中出现某种原因导致房屋无法过户，而卖方已经收取部分房款，买方想向卖方追讨已交房款也不是件容易事。因此，容易出现先交钱再过户，还是先过户再交钱的问题。买方为防止首期房款被卖方无理侵吞，保护自己的合法权益，在买卖双方同意的前提下，可到银行签订冻结首期房款协议，那么买房则可放心先将房款存入对方账户，直到整个过户手续全部完成后，该部分房款才会顺利划入卖方账户中。
买二手房要学会查册
由于产权不清晰的二手房如权属有争议、被查封、监管、抵押的房产都不能进行买卖、过户。所以二手房买家必须在下定金前了解清楚房屋的产权清晰情况。最直截了当的办法是到广州市国土资源和房屋管理局三楼进行查册。只要提供房屋的具体地址和缴纳50元的查册费，就能清楚了解房屋的产权是否清晰、有无抵押、面积、楼龄等等关键问题。此项服务个人也能办理，方便快捷。
防“吃差价”秘诀
近年，市民买二手房被“吃差价”的情况很常见。最关键的原因是买卖双方不熟悉行情，不了解而手中介的操作方法。对此，蔡华称，防止被“吃差价”的秘诀是买卖双方必须坚持见面议价，业主、买方和中介三方必须面对面签署同一份合同，买卖的价格也必须列在合同上并向三方公开。另外，选择一些大中介行如一级中介行等也较少出现“吃差价”现象。因为中介行受投诉过多会有降级的危险，大中介行对员工的“吃差价”违规管理较严。
编辑：欧阳星
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