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南方网讯 随着上海市二手房市场交易的日趋成熟以及人们投资意识的逐渐增强，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少“以租养房”的“精明人”。这些人归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。
然而，“以租养房”并不是一个简单的过程，它需要当事人掌握一定的购房知识和技巧，正确计算投资收益，从而最大限度地发挥“以租养房”的优势。以下，介绍三种计算“以租养房”投资收益的方法。
1、投资回报率分析计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价
此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法，但它也有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（税后月租金-按揭月供款）×12]
这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，还不是最理想的投资分析工具。
3、现值指数法分析计算公式：现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和
现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来比较麻烦。
编辑：欧阳星
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