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南方网讯 时下的北京城，投资房地产绝对是个热门。
开发商这么想，小业主同样这么想。今年北京东部地区新盘数十个，几乎个个都打着投资的招牌，对于投资者而言，手里捏着自己的辛苦钱，总是在患得患失中盘算着到底买哪个。虽然赚钱的很多，可眼见赔钱的也不少。
当CBD、中关村成为所有投资者判断房产价值标准的时候，笔者奉劝一句，您就别指着这些概念了，因为物以稀为贵。一个楼盘拥有这些概念是宝贝，一百个楼盘都拥有这些概念的时候，它还是宝贝吗？
在“非典”之后富力城的一次论坛上，记者了解到，一位业主居然带动了周围50多人来购买富力城的房子，甚至不少人是直接将现金交到他手里说你就替我做主吧。到底是什么原因使得他赢得这样的信赖呢？
日前，记者采访了富力城的这位业主，从事音乐的张羽冲先生。
早在９０年代中，张羽冲就曾经在玉泉路附近租了１００多亩地，盖了房子出租，一年收益有２０多万，但后来这块土地被国家征用，让他的地产投资暂时划了个逗号。
１９９９年，张羽冲来到华腾园看房，当时北京还没有ＣＢＤ这个东西，他并没有投资房产这个想法。只是华腾园２５层一套主卧、客卧、客厅、书房全部朝南的大户型吸引了他，张羽冲毫不犹豫地买了下来。
之后不久，张羽冲不断接到中介公司打来的电话，都是询问他是否有出租的打算。这时，做过生意、开过酒家的张羽冲意识到机会来了。
随后，张羽冲又在华腾园以较低的价格订了４套，２套两居、２套一居。
１０ 个月之后，张羽冲以每平方米高于原价８００多元的价格分别卖掉两居、一居各一套，获利１０余万元。剩余的两套都作为出租，目前的租赁价格分别为４８００元／月和３２００元／月，用来还银行的月供绰绰有余。
从此，张羽冲觉得房地产原来可以这么玩。
如果你准备买一套房住到老就不要做房地产投资
“投资房产不是所有人都能去做。”张羽冲说。“这里不是仅仅指人的智慧与脑力，还有一样就是生活的态度，如果你是一个冲着７０年使用权去的人，最好还是别做房地产投资。”
“我不赞同买一套房子住到老的那种生活态度，我的居住理念是５年升一级。比如我以前买的是华腾园的房子，５年以后我会把华腾园的房子卖掉，再买更好地段、品质更高的住宅。人对生活要有信心，不能满足。”
张羽冲认为，这种来自于生活的源动力是他投资房产的很重要的一个原因。
投资须谙大势
张羽冲认为，投资一定要有绝对前瞻的眼光，这里的前瞻性不仅仅是对所投资房产的判断，更多的是对经济形势、国家政策的理解。比如对二手房上市交易限制的估计、交易程序是否会简化、转按揭手续的放开与否等等，如果对这些影响投资的因素不了解或者判断不准，投资房地产将是很困难的。
因为这些因素都是投资变现、出口的制约，如果其中一个环节有问题，将会使你的房产砸在手里，也就是大家开的玩笑，“买房变成了房东。”
投资判断区域供应量是关键
所有人都知道房地产最重要的是地段，但投资的时候就不那么简单了。
除了地理位置外，要看一个区域内土地的供应量、拆迁量，以及同类产品存在和可能存在的几率，这是绝对不能盲目的。
张羽冲认为，住宅本身的价值，在投资中可以忽略掉。因为住宅的建筑形式、新科技的应用、园林规划等等完全是可以复制的，而且还会有更好的、更实用的、更便宜的东西出来，现在看着很好的住宅可能几年后就不稀奇了，甚至可能贬值。
一句话，再新鲜的东西也会过时。
这也是他不看好郊区住宅的一个因素，因为北京四环以外的土地供应量太充足了。现在一些Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ住宅不断地打出一些很吸引人的买点，但这些买点绝大多数都是复制性很强的，很难指望这些买点能够给你的住宅带来升值。
买房之前算成本
“我买房子之前一定要测算住宅的综合成本，特别是土地成本；然后看看开发商的利润有多少。如果根据成本测算出开发商的利润高于２０％，那就要谨慎一些。”张羽冲特别强调。
“很多项目的价格都高出成本一倍多，这里的成本不仅是土地、建安，还包括了销售成本、工资、管理、广告宣传等运营费用在内。这样的价格你能指望它给你带来利润吗？”张羽冲对这类项目绝对是敬而远之。
小户型回报率比大户型高但升值空间小
“北京市房地产投资的回报率早已不是９０年代那时动辄５０％、６０％了，不要把投资回报率想的太高，能有１０％已经不错了”，张羽冲说。
“投资回报率不是坐在家里想出来的，也不能完全被动地等市场去决定你的投资回报率。在投资之前要有一个仔细的测算。测算将来的升值可能、出租的客户群是什么人，这部分的收入怎样、能承受的居住成本（租房价格）是多少，未来的拆迁状况、土地供应量、国家政策等等。如果对这些因素没有很好的了解，投资的失败率也会很高。”
“以我的经验，小户型的回报率比大户型要高，但升值空间比大户型要小。”
资金要滚动要有一条完整的链条
对于一般小业主而言，常常会遇到资金不足的困扰，刚投资了一处房产，又发现了一处更好的而这时已经头寸不足，只能望利兴叹。
张羽冲告诉记者，“我的投资理念是，资金一定要滚动起来，同时要有一条完整的链条。静止不动的资本是增不了值的，只有在流动中资本才有增值的能力。”
“我不赞同把钱都存在银行里，去吃那么一点点可怜的利息。换句话说，做投资要有很强的融资能力，我投资的时候经常会找朋友或者其他人融资。”
地段之外要看房产的独占性
很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。
张羽冲说，他非常看中一处房产在它的小区中的地位，包括户型、朝向、采光以及楼层等等，就是投资的房产在资源上的独占性。
以张羽冲现在居住的住宅为例，这个户型在华腾园二期以后就绝无仅有，因为开发商觉得这样朝向的户型完全可以一分为二，利润还会更高。
编辑：欧阳星
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