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把月租９００元变成３０００元
2003-08-22 15:13:08
南方网－南方都市报
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 南方网讯 投资理财赢家个案
杨先生
年龄：５０岁
职业：广州某会计师事务所合伙人
投资经历：４年前，他开始了人生的第一次房地产投资。
他选择的投资目标是二手房，原本只打算长线收租，但独到的眼光和惊人的毅力让他捕捉到了一次投资翻倍回报的商机：将一套原本月租只有９００元的４楼单元换成了邻居在一楼的路边住宅，通过住宅改商铺，成功将月租增至３０００元以上。
第一部分：投资，未雨绸缪
杨先生在所有朋友的眼中都是极难得的大好人，为人低调，还甚是长情。而４６岁才开始投资房地产这件令许多人诧异的事情，在很大程度上也是因为他对老婆的情意。４年前，他考虑到太太只做个家庭主妇未免太沉闷，又希望她对家庭经济不要产生心理压力，于是开始考虑长线投资，未雨绸缪。
当时，杨先生手头大致有多年积蓄的３０多万元松动余款，于是拿出一大部分以按揭贷款的方式在应元路和建设六马路各买了一套二手房。其中应元路的是一套１３年楼龄４０多平方米的四楼单元，总价１１万元，由于地头较好，室内生活设施齐全，放租９００元／月；建设六马路的是一套７年楼龄６０平方米的五楼单元，总价２１万多元，由于靠近白领工作区，放租１６００元／月。
前年，杨先生在中介公司听说住宅可以改为商铺，又发现自己在应元路的那套房子一楼邻居仍是自住用途，里面住的是一对年纪很大的华侨老夫妇，于是开始动了住宅改商铺的心思。从那天起，他花了两个多月的时间不断地跟一楼的老华侨商谈，最终，以多补４万元的差价成功换房。
虽然，换回来的一楼住宅面积还要再小一点，只有３０多平方米，而办理住宅改商铺的相关手续又花了近２万元，但精于金融的杨先生还是欣喜地计算出，这一换房使自己的投资回报率至少提高了８％，因为到目前为止，这套一楼靠路边的商铺已租过两手，而每个月的租金都能保持３０００元／月以上。
自从这套住宅改商铺的二手房成功转型后，杨先生开始看准这条财路并寻找更多的投资商机，越做越有兴趣，而他的眼光范围则基本锁定在东山、天河两个区域的二手房，尤其是天河一些生活小区的一楼单元，在他看来都具有相当的投资潜力。
第二部分：锁定二手房
许多旁人谈起此事来最大的兴趣点都集中在他是怎么说服那对华侨老夫妇的？简直有点异想天开，他太幸运了。
可熟悉杨先生的朋友们都不认为幸运是其最大的成功因素，而是“他太有毅力了”。换了是别人，也许知难而退，也许根本就不会去开始，根本就不会去做他们认为做不到的事，但杨先生真是花了两个多月的时间慢慢地跟两位老人谈下来的。
成功是很个人的事
问：你到底是怎么说服那对老人的？
杨：并没有你们想的那么难。两个老人在广州没有儿女照顾，他们自己不可能开档口，租给别人的话自己又没地方住，又不知往哪儿搬。应该说，钱对他们更重要，因为可以防（傍？）身。而且，搬到四楼住也不算太高，老人家上下行动还不是太困难。
问：你是怎么找到这些二手房的？
杨：当我决定要买二手房之后，就到处去看，跑中介地铺，看报纸广告，还有就是托熟人介绍。应元路那套房子就是朋友介绍的，所以算是很便宜了。现在我还经常到处看，虽然经常要出差，但一回到广州有时间的话，就带老婆去看楼。
问：听说你很有投资眼光，专业知识对你有帮助吗？
杨：帮助应该是有的。我本身就是做会计师事务所，对房屋的投资回报率起码懂得计算，许多人可能只是听销售人员或中介人员说得天花乱坠，实际能赚多少他们也不太清楚。另一个帮助是，专业知识能让我在投资中降低风险。可能是因为这些，朋友们会觉得我有投资眼光吧。
问：他们说你很低调，投资跟个人性格有关吗？
杨：哈哈。我比较踏实，又是有一定年纪的人，投资起来不会像年轻人那么冲动，比如我的投资上限基本上放在２０万元左右，不太考虑商铺，以二手房为主，这都是比较稳健的投资方式。
投资走稳健路线
问：你现在的投资计划是什么？
杨：实际上，一直以来我都是组合投资，大致放六七成资金在房产投资上，另外还在证券等其他金融渠道上有所分散。目前我还打算在天河的小区里再买一个一楼住宅来改商铺。老城区除非是靠路边的一楼住宅，改成商铺租金会比较理想，太靠里了就不行，但路边的住宅近年价格升得很厉害；芳村、海珠的一些旧小区我都看过，觉得还是商业气息不够浓；相对来说天河很成熟，客源又充足，更重要的是，天河现在还有一些小区首层仍是普通住宅，我还有买来改商铺的机会和空间。但现在办理住改商的手续好像升价了。
问：为什么那么钟情二手房？
杨：我投资范围的二手房基本上就是房改房，那些新建小区的二手房现在还不作打算。现在房改房上市越来越多，前两天报纸上不也说到房改房上市无须核准的新闻嘛，量会越来越大，价格也在不断下降，这跟一手新盘竞攀高价就不一样，投资成本不会太高；新区的商业消费不成熟，市区还是有很大优势的，比如东山天河，靠近教育强区和白领区，就算不是住宅改商铺，租金回报也是稳定的。
问：为什么不考虑一手住宅？
杨：可能是我的投资相对保守吧。一手楼总价太高，普通租住回报率不及商铺高，但一手新楼的首层现在大部分都已经预留了商铺，价钱就更高了。
问：为什么不直接考虑商铺？
杨：考虑啊，我也在看啊。主要是商铺投资成本大风险大。几乎每一个新的商城出来，我都会叫朋友或被朋友叫去看，理想的不多。现在看中白云区一个正在起步阶段的专业市场美博城，定位挺好，有规模，关键还有白云区政府支持，不过现在看来，还有些淡。二手商铺其实也有一定风险，旺不旺场很关键。
问：你明明打算拿３０万元来投资的，后来为什么又选择按揭了呢？
杨：当初我是打算一次性付款投资的，但毕竟还要考虑子女读书等家庭问题，还是保险点预留充足些。我的首期付得比较多，５年按揭利息也还不重。
问：你觉得投资房产要有什么条件？
杨：这个问题在我和我的朋友中都体现得很明显，性格是一方面，它决定你的投资手法是凶猛还是温和；背景也很重要，有些人家庭没负担，无后顾之忧，我是有事务所作后盾，算是有一定的经济基础。
第三部分：二手房，投资理财的最佳起步
无论何种投资，最大最基本的原则就是投入产出比要高，即追求成本与利润间的最大差额。在房地产市场，尤其对于中产阶级以下的人来说，总价低的二手房尤其是上市交易的房改房称得上是投资地产的最佳起步；而优良的一手楼则是富薪阶层的高成本高回报的选择。相对几万元到几百万元不等的商铺而言，二手房虽然回报少很多，但风险也明显小很多。
二手房赚利息差
虽然，没有多少人能像杨先生那样幸运地找到翻倍升值的二手房，但就普通出租用途的二手房而言，投资回报始终会高于储蓄利息。因为，接连几次降息对储户来说，利息收入已经减少到相对低谷，买房收租金，不太差的房子都至少可以做到收益平衡，一般来说都会高于银行利息。
另一方面，购买住房又享受优惠利率，一些精明的人用贷款买房，这个利息就要比做生意的贷款利息低，这里已经打了个“利息差”。而另一些注重投资的家庭采取公积金低息贷款购房，收取租金回报，另将自己原本的积蓄用于其他投资，实行房产与其他投资相组合的方式。
记者手记——商机只给有心人
做完这次电话采访已经是中午了，我照例到楼下买盒饭吃。应该说，是受了杨先生事例的极大影响，我第一次将眼光转移到了平时留意最多的商店之外，开始关注起那些尚未被开垦的处女地——首层住宅。
结果很让人惊喜。我发现，自己住的这个天河东的生活小区居然还有那么多首层单元到今天还是普通住家，而被士多、快餐店、美容院、洗衣店、家电维修店等商家蚕食掉的地盘大约只占２／３。这表示，至少我还有１／３的机会。
另一个让我开心的发现是，由于这个小区的建筑已经是七八年前的设计了，结构并不规整。但这些对居住而言并不舒适的房屋交给商家，却是无伤大雅。实际上，我近来帮衬的这家快餐店的门口就是从一楼旧单元的阳台打出来的，原来南向的主人房变成了烧腊档，北向小客厅则变成了厨房，中间的腹地是别人家的地盘，两个功能区之间只有窄窄的过道，但这条走廊却恰好避开了顾客望见厨房的直接视线。
那家店的生意还算好，但我猜房东应该跟店老板一样开心。像这样在小区拿首层住宅做商铺的在天河一带越来越盛行，而且开始向二楼蔓延。据说这里的原住户都慢慢搬到郊区大屋或者新建的电梯房去居住了，这些在天河有十年楼龄的住宅正以高企的出租率和商租率为原东家们赚取可观的投资收入。
每看到一间新增的小区商铺，我就想起那句类似的广告语，Ｃ’ｅｓｔ ＧｕａｎｇＺｈｏｕ。这就是广州，机会的广州。
编辑：欧阳星
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