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让房子成为赚钱工具
2003-09-02 15:45:56
南方网王卓江
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 南方网讯 个案背景
梁先生，３５岁，某中型公司董事长。手头上虽然有几套物业，但多数是当初打算买来自住的，后来为了寻求“盘活”才放租。这当中，只有一套房子是真正出于投资目的而购置。这套物业位于天河北，２３０平方米的大面积让当时许多投资客们却步，梁先生在仔细考虑收益关系之后，最终以约１７０万元的总价购得一套。这套单元一装修完工就签下了为期两年、月租１３０００元的租赁合同，但梁先生笑说，无论是当时是现在，开价比这个还高的求租客大有人在。首期加装修共用了４０多万元，梁先生预计１２－１５年内，租客帮他把楼供完并收回首期款，自己将白赚一套价值１００多万元的房子；此后，房子还将成为自动赚钱的工具，无论月租万余还是千百，或者折价卖掉，都是净赚。
理财经历 熟悉豪宅就买豪宅
梁先生在朋友中是出了名的踩盘专家，几乎每一个新出现的高档物业他都会尽量赶在第一时间去看看。之所以只看高档物业，因为他每次本意都不在投资，纯粹就是为自己再找一个居住更舒适的房子而已，然后再把自己原来的房子租出去，如此循环，梁先生就对豪宅的租赁市场有了一定的了解。２００１年，他开始第一次真正意义上的房产投资。
独特眼光不从众
之所以动投资念头，据梁先生自己说是受了《穷爸爸富爸爸》的启发。但当时，他并没有急于盲目找房，而是开始跟许多中介公司的朋友沟通，听他们的意见。中介公司每天在做的几乎都是房产交易的买卖，哪里租金高，哪里有潜力，他们都掌握了大量的数据。在中介朋友提供的信息中，梁先生将目标区域锁定为两个：二沙岛、天河北。
由于二沙岛的项目有限，投入成本也太高，始终没有让梁先生觉得理想又合适的房子。这时，有朋友打电话告诉他，天河北的都市华庭开始内部认购了，可以去看看。梁先生第二天就跑过去排了个２６０多号的筹。当时该楼盘的户型选择只有两种：大单元、小单元。
梁先生至今回忆起正式发售的前一天晚上，仍颇骄傲地称自己在那时发挥了与生俱来的聪明才智。当时所有的中介朋友都主张他买小户型，后来的事实也证明该盘的小户型的确是最快售罄的，但梁先生自己分析认为，在天河黄金地段，租客对住宅物业的需求主要是两种：一是小公寓，这种货量已经不少，而且还在不断增加；一是中小型公司对办公型住宅的需求，既要有一定的面积，又不希望负担甲级写字楼的高昂管理费。
“都市华庭所处的位置其实就该是写字楼，当初立项时据说也是报建写字楼的，由于一时市道不好，后来才改成住宅的。”梁先生确信自己的眼光，他认为那套总量也就２０多套的Ｅ单元租给别人当写字楼一定会比其他小户型只租给人住好赚，也因此，他成为该盘首批３０个获得最优惠价格的买家中唯一买下２３０平方米单元的人。
回报率８．５厘以上
收楼后的两个月里，梁先生用７万元以写字楼用途装修了这套单元，工程一结束，就有租客相继找来。
开始的租客一开价就１１０００元／月，但要求装１０条电话线，梁先生的单元只能满足５条，只好作罢；后来一个租客开价１３０００元／月，梁先生与其签了两年的合约。这当中，他推掉了新加坡等外籍租客，虽然他们愿意出１４０００元／月甚至更多，但梁先生因为这种租客要求自住，自己还要额外补几万元的家私家电又增加了成本，于是作罢。
梁先生说，他判断一套物业值不值得投资，关键就看回报率。用现在通用的一种“以年租金除以总楼价”计算投资回报率的方法来看，自己这套物业年租金１５．６万元，除以总价（楼价＋装修费＋各种手续费等）１８０多万元，投资回报率在８．５厘以上。
如果用另一种通用的方法来算，年租金除以首期款＋未租前的月供款＋空租款＋各类手续费等，那么这套物业的投资回报率就更高了，至少要在１６厘以上。
梁先生首期只付了两成约３６万元，８成１０年按揭目前月供１４０００元。１０年内，租客帮他付了九成的供楼款，两三年时间，赚回首期款，保守预计，１２－１５年后，自己就得到了价值１７７万元的房子，以后无论如何处置，都稳赚不亏，而且，４０多万元的投资成本无论怎么算，都比放在银行赚利息更划算。
理财建议 利率时代理性理财
连续多次的降低存贷款利率及利息税征收，已使目前的利率水平降至近２０年来的最低点。许多人都会考虑要不要把银行里的闲钱拿出来“钱生钱”，而如何多元化投资、哪些投资更适合自己就成了大家争相交流的话题。实际上，投资理财的观念及能力造成了贫富差距的拉大，善于理财、观念正确才会让低利率时代的百姓有所收益。
有理财专家建议个人可将可支配财产分为三份：一份存银行、一份投资房地产、一份投资于较投机的理财工具上。第三种渠道表现为很多种方式，比如外汇、股票、债券基金、指数基金、信托计划、艺术品、邮票等等，但这都需要相当的专业知识和对行业的熟悉程度，普通人未必能轻易入市，相对而言，投资房地产会是一个适应面广泛的理财方式。
投资人士一直有一种默认的共识，投资房地产是个长线投资，如果市道已经成熟到不能让职业炒家们通过转买转卖赚上一笔的话，那么长期收租将是投资房地产的最大利益点。当一套物业在你投资购买后的５年内都只跌不升，那么最好别忍痛割爱一卖了之，那只会让你徒失资金；不妨以放租的形式，一方面让别人帮你供楼，另一方面，等待清偿贷款的那一天。 长线投资有点像买养老保险，利益体现要在若干年后。此外，你的贷款年限最好别太长，同样投资５０万元的房子，１０年按揭与２０年按揭的投资回报率就大不一样了，还清贷款的年头当然也就不一样了。
编辑：欧阳星
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