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我把投资物业当成一种爱好
2003-10-24 17:31:34
南方网－南方楼市陈筱岚
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投资故事
肖桥（化名）先生今年４０岁，属于广州万千金领阶层中的一个，有可以带给自己归属感的工作岗位，每天朝九晚五地出现在高级写字楼里。但是，熟悉他的朋友都知道，从９０年代初开始，肖桥就开始购买物业用于投资，在天河北、东风路、滨江东、番禺等热点地段，他都有房产收租。目前的工作让他有着令旁人羡慕的收入，肖桥只是把物业投资当成自己的兴趣爱好，而这种投资爱好，每个月可以为他带来几万元的投资回报。“心平气和的寻找和发现以及等待机会，把投资过程当成一种享受，不急功近利，这就是我最大的体会”，接受采访时，肖桥一直保持平静而自信的微笑。
９０年代初
首次置业从祁福开始
从８０年代初大学毕业开始，肖桥一直在一家做化工贸易的香港公司工作。８０年代末９０年代初，香港兴起了房地产投资热潮，周围的同事都在议论和关注市场，而这时投资地产物业对肖桥来说却还是一种陌生的概念，但在潜意识里，他或多或少都受到了工作环境的影响。１９９２年，番禺祁福新村发售，众多香港投资客蜂拥而至，为了奖励优秀员工，肖桥所在的香港公司拿出一笔钱赞助他们在祁福购房。１９９４年，当肖桥成为祁福一套１９２平方米、价值３４万元的别墅业主时，他把别墅放租出去，一个月后，他收到了自己投资路上的第一笔租金：１７００元。这一年，广州房地产市场已经开始涌动，肖桥的第一套房产自然也水涨船高，当时的市值价达到了７０万！但是，让他在后来遗憾的是，因为还没有形成清晰的投资观念，也不急于用钱，肖桥没有把别墅脱手卖出。目前，这套房子主要是肖桥一家周末度假用，他告诉记者说：“虽然现在这套别墅放出去也在４０万左右，但是当初没有抓紧放手的确有点遗憾。”
丽江花园一套两房
换天河北两套二手小户型
考虑到祁福新村离市区较偏远，１９９３年肖桥选择了离番禺洛溪桥不远的丽江花园以按揭的形式购置了一套８８平方米、总价２４万的两房单位。当时该套房子７成按揭月供１８００元／月，月租金却达到了２５００元／月，肖桥于是以收租供楼的形式养起了这套房子。２０００年，经过长时间对物业投资的关注，肖桥果断的以总价３０万卖掉了丽江花园的这套两房单位，在天河北祥兴花园购置了两套３０多平方米，价格各为１５万的小户型二手单位。肖桥给自己算了一笔帐：当时丽江花园两房单位的租价已经下降到１６００元／月，而天河北３０多平方米的小户型单位月租金在１２００元左右，两套就是２５００元，在投资总价不变的情况下，自己的月租收入多出了９００元，可行！后来几年，小户型在天河北掀起的投资热潮确实验证了肖桥当初的判断和选择。谈到这次“资产重组”，肖桥不无自豪的把它定义为：让自己感觉最有成就感，最舒畅的一次投资决策。
“投资物业，
我是顽固的保守派。”
１９９５年，考虑到要真正把家安下来，肖桥在天河北离自己上班地点不远的侨怡苑购买了一套９６平方米，总价６３万的二手房。居住两年后，中海集团热力发售的锦城花园引起了肖桥的注意，他决定脱手卖掉侨怡苑这套首次用于自住的房子买锦城花园，但是脱手时，这套三房单位只卖出了５３万元。对于为什么不用于放租而是以亏损的价格出售，肖桥解释说：这套房子位于７楼，无电梯，而且户型对于放租的住宅来说，偏大不易租出，而且当时天河北一带已经开始规划不少新楼盘，老式二手楼的楼价将面临挑战。现在，相同质素的二手房在天河北一带已经跌到了４０万元左右。尽早脱手没有潜力的物业，是肖桥给自己的投资提醒，也是他面对投资决定的谨慎态度。难怪谈到自己的投资作风时，肖桥笑着说：“投资物业，我是顽固的保守派。”
锦城花园
像一个美丽的“神话”
到了９０年代末，肖桥已经有了比较明确的投资观念和方向，并且把它当成了一种喜好：“投资房产是我的业余爱好，就像有人喜欢下围棋，有人喜欢旅游，有人喜欢运动一样。只要一有时间，我就会到广州各大小房产中介里逛逛，发现哪里有适合投资的房产，我都会凑上去看看，研究一下。对地产的长期关注，让我对市场变得相当敏感。”他在介绍自己的投资经验时说：“我投资物业主要看两个方面，地段和发展商实力，遇到锦城花园的时候，我知道机会又来了。”
１９９７年，中海集团位于东风路的锦城花园接受内部认购，肖桥以８０万元的价格拿下了一套１０５平方米的三房单位。那时，恰逢广州地产进入“神话”般繁华的时期，整个市场楼价一路高企，投资房产浪潮迅速弥漫。１９９８年１月锦城花园交楼不久，有位投资客向肖桥表示要购买其在锦城花园的房子，出价１４０万！这时候，肖桥受整个市场的影响，意欲把锦城花园的房子用于长线投资，拒绝脱手卖出，而是以１２０００元／月的租金把房子放了出去。但是，市场是变化莫测的，尤其在地产发展得尚未完全成熟的时候，１９９９年，由于市场的原因，锦城花园的房价开始出现下跌，租金也不例外，１０５平方米的单位月租金下降到１００００元，第二年降到９０００元，第三年降到７０００元，到今年，最好的价位也是６０００元／月。肖桥说，现在还没有放手该套单位的计划，依旧以收租为主，因为目前该套房产价值依然保持在８５万左右，而且市场已经基本进入平稳期，长线投资应该可以持续。但是，在价位翻了一倍的１９９８年没有及时脱手，还是成为肖桥“最后悔”的一次投资决策。
瞄准天麒驿
还是小户型划算
自从卖掉丽江花园的房子换成天河北小户型尝到甜头后，肖桥开始注意留心起市区繁华商务地段的小户型单位。他将目标锁定在淘金路、天河北一带。这时的肖桥已经意识到，入货价格在物业投资中占据着至关重要的位置，但那时候小户型投资风潮尚未在广州形成，市场上的小户型二手单位非常少，也基本没有一手单位上市。２００１年，天河北首个以小户型为主打的楼盘天麒驿公开发售，其推出的３８平方米小公寓单位受到追捧，卖价每套高达３０万，高企的一手价位让肖桥犹豫了。幸运的是，知道他想要投资天麒驿的小户型单位后，朋友介绍他认识了当时兴建天麒驿的建筑队负责人，为此，肖桥得以用５０万的总价购入两套３８平方米的天麒驿二手单位。当时，因为小户型较少而又适合白领和商务人士租住，天河北一带４０平方米左右的小户型租价在１２００～１８００之间，而天麒驿小户型不管是在硬件设施还是配套方面都属于同一地段的佼佼者，肖桥的两套单位分别以１９００元和２２００元的月租价放了出去。“市场总在不停的变化，只有随时关注它才可以感知它……”，肖桥在不断的投资决策中逐渐变得成熟。２００２年初开始，小户型投资热点逐渐凸显，天河北众多开始兴建的新盘都开始推出小户型，但肖桥却做出了令朋友们吃惊的决定：把天麒驿的两套小户型单位分别以２８万／套的价位转手卖出套现。他的解释是：当人人都意识到小户型有投资价值的时候，其真正的投资潜力反而逐渐减弱，小户型数量的增多必然导致月租金的下跌，还不如趁其价位依旧在入货价以上的时候放手，力求稳妥。
投资南国奥园期房
从市区回归郊区
２００１年，番禺华南板块经过几年的建设已经开始出现规模效应，众多知名的大盘的横空出市引发了城里人置业郊区的热潮。肖桥开始考虑把自己投资物业的战线从市内繁华商务地带延伸至郊外热点地带。同年７月，华南板块南国奥林匹克花园一期接受内部认购，肖桥一次性付款购入三套８０多平方米的洋房单位，公开发售时立刻转手放出，短短一个月的时间，每套房子的总价上涨了５万元。第一次这么快赚的投机钱，让肖桥尝到了短线炒房的甜头。从那时起，肖桥多留了个心眼关注郊区的实力大盘。
“短线炒房风险是相当大的，别说一些激进派投资者，连我这种稳妥派都无法抗拒它的魅力，但是，后来我确实尝到了投机短线物业的苦头”，肖桥似乎毫不掩饰自己面对过失的勇气。从２００２年开始，广州东部郊区板块开始变热，别墅单位“忽入一夜春风来”，吸引了不少置业者的眼光。今年上半年，某知名大盘亮出令市场心动不已的认购价格推出系列别墅，肖桥认为自己的机会又来了，这次他拿出１１０万元，购买了该盘的一套别墅单位，只等公开发售价位上去的时候抛售。但是，因为该地段别墅产品同质化严重，以及投资客入货较多，两个星期以后，肖桥发现与自己购买的同户型的别墅价格已经下跌到１００万／套左右，于是，他在尚未正式开盘的时候以亏损近１０万元的价位出手了这套别墅单位。
总结自己的投资经验时，肖桥说：“投资也要讲原则，我在心中始终有一个合理的幅度定位，进可攻退可守，无论前景怎样只要亏过了定位线，就一定放手以免被套牢。”
进攻“旺场” 放弃“守场”
吃了一次亏后，肖桥立刻缩回自己的常胜战场天河北。他分析说：投资物业，守场还是比不过旺场。他给记者算了算：某政府规划商务中心目前正在发展尚未成熟中，其区域里面的住宅楼价已经开始出现上升迹象，如果以４５００元／平方米的楼价购入８０平方米的单位，至少要在３年以后租价才可以上到２０００元／月，但是，４５００元／平方米的价格，已经足够在市中心商务地段购买一套二手两房单位，不用等待就直接可以租出去２０００多元／月。等到新的规划区房价上去了，而市中心的单位已经收了三年的租金，怎样划算呢？况且未来充满变数，守场未必一定等得云开见日出。但是，肖桥笑着告诉记者：“这些经验并不一定是完全正确的，只能说比较适合我，因为我是一个稳妥派嘛”。肖桥一直还在关注天河北、淘金路一带的二手物业市场，寻找最适合投资的物业和最低的入货价。
“我非常满意
现在的生活状态”
从１９９８年租出锦城花园的物业后，肖桥用租金的一部分在滨江东路海珠半岛花园租了一套高层无敌江景单位与家人同住，两年后，他以１００万的价格从香港业主的手中买下了这套１９９８年入货价为１３０万港币房子。而此时，他在几年以前投资的商铺也已经进入平稳收租期，加上多套房产，肖桥名下拥有物业价值超过５００万元，每个月租金收入４万左右。有朋友建议，如果这５００万元拿出来做其他的投资，月收益说不定比４万元多很多。肖桥却有自己坚持投资物业的理由：“我又不会做生意，不会玩股票，也不会投资证券，对于我们这种‘三不会’来说，投资物业似乎是一个较合适的选择。当然，作为一个普通的金领阶层，我只在能力承受的范围内进行小额投资。而且，你不难发现，我是一个顽固的保守派，只把投资当成一种业余的兴趣爱好，但这种爱好，似乎可以为我创造无法从正职工作中得到的乐趣，我非常满意现在的生活状态。”
编辑：欧阳星
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