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 南方网讯 以往，人们在不动产投资方面一般都集中在买房和买铺两大类，投资的目的和回报的方式一般是保值、增值和出租、自营（住）。但由于过去十年国内经济基本上是处于通缩阶段，房地产的价格大都处于下滑的态势，许多人都有过“炒楼炒成房东”的经历和房价大幅贬值的经历，加上对不动产投资的理念和方法缺乏认识和了解，现在一提投资买房大都还心有余悸。不过，随着不动产投资理念和方法的推广深入和经济态势的转变，人们也将逐渐开始重视这一家庭理财的工具和途径，尤其是在不动产投资方面开始呈现出一种多样化趋向的时期。现在再结合广州市不动产投资市场的实际情况，对各类不动产投资的市场状况和趋向分析如下：
住宅
普通民宅
目前选择一手的普通民宅作为投资工具的不多，主要是因为楼价比较高，而租金回报低，加上房屋的贬值，实际上是得不偿失的；但如果房价处于上涨态势，象上海、杭州楼价攀升3-4成的情况下，即使炒楼也是大有赚头的。
房改房
一般选择面积比较小、地段比较好的房改房作投资用途，因为房改房购房的成本比较低，业主通常急于套现才会出让；如广州市的淘金路一带和东山区一带的小户型房改房是比较具有投资价值的，房价在15-20万元/套、租金1000-1500元/月，回报率可以达到6-8%，个别的也可以达到8-10%。
单身公寓和国际公寓 对于地处商务中心地带和高校附近的单身公寓或者适宜出租小户型单元，尤其是酒店式管理的国际公寓是具有较高投资价值的。如位于滨江东中大北门的蓝色康园，推出一种40平方米的单身公寓，可以分割成两间独立的出租房，都带厨厕和阳台，楼价约19-21万/套，年租金收入18000-20000元，回报率大约在8-10%左右；国际公寓一般选择天河北比较合适，如新达城、中旅商务大厦和中怡城市花园等，但由于房价比较高，投资回报率一般在6-8%左右；
高档住宅
资金比较多的不动产投资者比较喜欢选择高档住宅作为投资工具，如天誉花园、荟雅苑、都市华庭，甚至新大厦和中信广场公寓，最受买家追捧的是位于天河北的怡园业主和租客基本都是外籍人士，房价和租金价格一直保持在较高的价位。
市区豪宅
这类买家相对比较少，因为高投入、高回报必然也带来一定的高风险。比如：位于白云大道的白云堡曾采取“以租带售”策略，推出“带租约销售”，因为一份具有诱惑力的租约，比任何推销语言都更能打动买家。有一位从事保险业的投资高手就买了一套带租约销售的半山公寓别墅发售，投资180多万，租金回报率高达15%，如果租客和租金稳定的话，投资者6年就可以“赚回”投资；但其投资风险在于，万一外籍租客不续租，高额的投资回报就难以得到保证。
商铺
街铺
作为私人不动产投资，大卖场商铺的买卖和包租是难度很大的，比较传统的做法是选购街铺，而且多为店面较小的商铺。广州人有“一铺养三代”的说法，可见人们对投资商铺是情有独衷的。但由于近几年旺地商铺被炒得过热，升值和赢利空间已经很小。如天河北路的临街商铺售价已达每平方米6万元，非临街亦在每平方米3-5万元之间；而位于广州市著名商业中心的上下九、农林下路、一德路等新老商铺，每平方米售价已上扬到12万元以上，月租价平均也不低于每平方米850-1200元，一块不足100平方米的临街商铺，月租价已达几万到十几万元。这种当红的铺位的投资比较大，如果决策不当可能会蚀本。尤其是象天河区的中泰国际广场、东山区的新裕大厦、越秀区的广百新翼，荔湾区的康王商业城、名汇商业大厦，海珠区的万国广场、海珠城广场等这类大型商业物业，小本经营的投资者最好不要轻举妄动，应当选择力所能及，又有一定商业前景的集市型商铺作投资，比如象状元坊、流行前线这一类的商铺；据说最近海珠区也搞了一个“河南状元坊”，2-3平方米一个铺位，十分抢手。
对于发展商返租的商铺，私人投资者应当特别谨慎，因为发展商为了吸引买家往往会以较高的回报做诱饵，返租期一过实际租金回报没有那么高，买家就会觉得上当受骗。但带真实租约出售的商铺又另当别论，因为真实租约只要不是伪造的是可以反映市场的真实价值的。
小区商铺
小区商铺是近些年才比较受人关注的投资产品，以前许多生活小区的商铺是业主自行改建出租或出售的，很不规范，也难以成行成市。现在小区商铺已经成为私人不动产投资的一种主要对象和工具，广州的小区商铺之所以如雨后春笋般涌现，主要原因是其稳定的客源和相对低廉的价格受到了众多商铺投资者的青睐。但有些人以小区商铺的投资形式，可以实现资本的增值和获得较高的投资回报；而有些投资者却以同样的形式，抱着试一试的心理购买小区的商铺而失利；这说明小区商铺投资也同样是很讲究技巧的，同样要具有理性的眼光和准确的判断。这一类的事例和报道以及小区商铺投资的分析与建议，最近报章都有许多报道和介绍，在此就不详细展开讨论。
写字楼
目前广州市将写字楼作为私人理财工具的情况并不多，而且广州市写字楼市场经历了近十年的低潮，近两年才开始有所好转。但随着经济高潮的到来，写字楼也将成为私人理财和投资的理想工具，如1993年世贸中心和东峻广场就有许多投资性质的买家，虽然后来市场变化使大多数买家被套。不过，写字楼市场受需求影响较大，价格和租金通常是被需求拉动的；而商铺和住宅的价格弹性大于需求弹性，需求往往被价格所带动。
产权酒店
产权酒店，是指产权可以分割出让给投资型业主，业主再将自己购得的酒店产权委托给酒店管理公司代为统一经营管理，酒店管理公司定期向业主支付一定的经营回报，这是一种比较新兴的房产投资方式。这种投资方式近几年在北京、上海、天津、深圳和海南都有推出过，市场反映不一。广州到目前为止，还没有一家真正的产权酒店推出，前两年市场上曾推出的远洋商务公寓，并不是真正意义上的产权酒店，而是酒店式管理的商务公寓；两者虽有相似之处，但经营方式、管理方式和服务对象有很大差别。最近在河源看到一个成功将烂尾别墅楼盘改造成四星级酒店的例子，据介绍该项目投资回报率高达15%，即买家6年多时间就可以收回投资成本，并且还长期拥有酒店的产权。这一类产权酒店比较适宜在旅游城市兴建，主要是投资回报比较有保障。
不动产投资重在把握时机
指导人们投资理财的读物和文章很多，理论、观点和方法也很多，但我认为最重要的是以下三点：
一是把握投资的时机。可以说，任何投资甚至包括任何买卖、生意和股市，买入时就已经决定了输赢、胜负和赔赚；换句话说，输赢、胜负和赔赚都不主要是取决于卖，而主要是取决于买，买得贵就赚得少；买得便宜就可能赚得多。或者可以说，能不能赚取决于买，赚多赚少取决于卖。其实，最好的投资时机是在经济低潮，这时买楼、买股都划算；但人们普遍都是“买涨不买跌”，这实际上是一个误区，因为受人性弱点贪和怕的影响，跌的时候谁都怕损失钱财而不敢投资，而涨的时候又一踊而上，未必能买到好的价位和物品；就算买到了合适的价位和物品，又由于贪念作怪而被套牢；这样的例子比比皆是，不胜枚举。
二是要在能力之内投资。许多人借债投资，搞得不好就会陷入债务纠纷，甚至导致家破人亡。其实，投资是一项长期的活动，大有大做，小有小做，只要方法对头同样可以收到本小利大的投资效果。“借鸡下蛋”固然好，但严格来说，下的蛋是应当物归原主的；更何况还会有“鸡飞蛋打”和“杀鸡取卵”的可能。因此，建议私人理财的投资者，不要因本小和利小而不为，只要“肯为”就一定会“有为”，但最好是在自己能力之内有所作为。
三是要有长期利益的观念。现时，在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者，而是急功近利的投机者；这些投机者目光短浅，心态浮躁，与赌徒没有什么两样；但久赌必输，短线投机者也是如此。股神巴菲特的投资理论的核心就是集中投资绩优股并长期持有，因此他能成为世界的首富。而一般人既没有恒心，也没有毅力，却总是期望一夜之间就能发财、暴富。其实，如果没有正确的投资理财的观念和方法，那些一夜成富的投机商、赌徒和暴发户，要不了多久就会被打回原形。因此，要成为投资理财的高手就必须要抱持长期投资和长期获益的理念。（作者系市场研究和营销策划专家、WBSA［世界商务策划师联合会］和国家人事部人才交流中心共同认证的高级商务策划师、寒桐投资顾问有限公司总经理）
编辑：欧阳星
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