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房贷利率上调 买房支出增多少

  3月16日,中国人民银行宣布调高个人房屋贷款利率,公积金贷款利率提高0.18%;允许各商业银行自行决定首付比例由20%调高至30%。新利率政策自2005年3月17日起施行,对于已购房贷款则由明年起施行。

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房价上涨背后的政府因素:政绩追求和财政压力
2005-04-11 16:08:07 学习时报网络版  邓聿文
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  南方网讯 央行出其不意地再次提高房贷利息,这是央行在不到半年的时间里第二次提高房贷利息,并首次提高房贷的首付门槛。央行此举是为了抑制房地产的过热需求引发金融风险和通货膨胀。因此,与央行历次出台的主要针对开发商的措施不同,这次主要是针对买房人,也就是从需求方面来调控房价。

  有关房价上涨,过去政府和老百姓只把板子打到开发商身上,认为是开发商为了追求过高的利润,才导致房价一个劲地往上蹿。现在有关部门认识到需求也有问题,这是一个进步。但是,事情到此是不是就完了?“需求拉动”和“地价上涨”的背后因素又是什么?也许下面的这则“猛料”会让我们明白其中的端倪。

  新华社3月17日报道,最近江苏一家在全国也算得上重量级房地产公司的老板向媒体反映:某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然,而是政府“操盘”的结果,政府调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。

  据这位老板说,现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源,可以说卖地越多,政府“手头”越活;价格越高,收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格,特意请他们这家公司来当“托儿”,与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高了,砸在自己手里吃不消。“你只管往高里抬价就行了,如果砸在手里,由政府兜底,大不了再还给政府”,政府的一位官员这样“开导”他。吃了政府官员的“定心丸”,这位老板竞起价来底气十足,果然使地价迅速飚升,再创这个城市土地出让价的新高。而类似这样由政府“操盘”推动地价上涨的事例在不少城市都存在着。

  众所周知,房地产成本中除了建筑成本外,最大的一块就是土地成本。因此,谁拥有土地,谁就拥有开发的主动权和房产市场的调控权。而在我们国家,一直以来一级土地市场都掌握在政府部门手中。从理论上说,政府既可以利用自己手中的土地资源,为社会服务,也可以为政府自身甚至政府中的个别人服务。因为政府也是一个经济人,特别是当政府财政紧张时,更会倾向于后一种情况。不幸的是,在很多地方,政府恰恰大多数时候财政紧张,所以,我们看到,政府先是采用协议出让的方式,让开发商获得土地。但由于协议出让存在暗箱操作,政府卖地的价钱大部分落入到了开发商和官员个人的腰包里,政府财政并没有得到改善,因此近年来,政府又改为土地拍卖的方式。因为土地拍卖能最大程度地体现土地的市场价值,并且因公开从而减少了其中的腐败。

  但是,土地是不是拍得越高就越好呢?这要看政府的目的。如上所述,政府如果只是为了获取更多的财政收入,当然就是越高越好。事实上也正是这样。在一些地方,政府一味地想把土地卖得出奇的高,而完全不顾其对老百姓的影响。所以也才有了上面所说的政府请本地房产公司当“托”的事。一方面,是土地不断上涨造成房价不断攀升;另一方面,政府土地拍卖的钱本应拿出来搞城市基础设施建设,但很多时候政府实际上并未投入到这一块,开发商通过高价竞拍拿到地后,周围的道路建设和一些市政绿化还是要开发商来完成,从而致使开发商增加另一块成本,而开发商为了保证自己的利润,也就不得不把各种高成本转嫁给购房者,这样,房价焉有不涨之理?这里还不说在协议转让阶段那些与政府关系良好的开发商拿到大量低价土地后囤积居奇,而一些没有囤集土地的开发商为获得土地不得不从竞争对手那儿高价收购土地的情况。

  政府人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现,对很多人的购房心理产生了影响,“早买”成为不少购房者的共识,一些手中有余钱而无投资渠道的人就把购置第二套、第三套乃至更多套房子作为一种投资,从而表面上看起来,购房需求十分旺盛。

  正因为如此,每当有人警告某个城市存在房地产泡沫时,当地政府都要进行严厉的反驳。与中央政府不一样,地方政府并不会自觉考虑到宏观经济过热问题,地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值,增加地方财政收入,提升政绩,所以与中央抑制房地产投资政策取向相反,他们有支持房地产投资的冲动。在这个利益驱动下,我们看到,许多地方政府以重新规划市区、建开发区、大学城等名义圈地,不顾一切搞房地产开发。与此同时,地方政府希望房子价格越来越贵,这样才能吸引更多的开发商,才能卖出更贵的土地价格。因此,说到底,是政府的政绩追求和财政压力,使得行政对房地产业干预过度,导致目前的房价上涨。开发商和炒房族当然要为过高的房价负责,但追求利润是企业和人的本性,政府作为公共政策的执行者,则不能只考虑自身的需要,必须顾及全社会特别是普通百姓的利益。

  由此来看,如果地方政府不采取相应的措施,首先是停止通过人为炒作抬高地价推升房价,那么,央行房贷新政对于平抑房价的效果是有限的。(编辑:许雨青)


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