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地荒论:国土部门或地方政府的阴谋与共识?
2005-08-03 10:05:42 中国经济时报网站  章剑锋
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  南方网讯 “我认为出现地荒其实是国土部门或地方政府的‘阴谋’与共识,因为他们要推动新一轮土地价格上涨。”7月28日晚,华融置信投资顾问有限公司总裁倪源对中国经济时报记者说,由于政府的调控,使土地资源更加稀缺,政府希望把地卖得更贵,能持续不断卖地。

  在7月30日开幕的中国地交会上,中国土地协会理事长邹玉川则表示,“从紧供地是1997年以来国土资源管理和土地供应的一贯政策,目的一是为了保护有限的耕地,二是为了收紧地根,防止盲目用地,控制建设的结构。”他再次强调严格土地管理,打压炒买炒卖土地行为的重要性。6月23日,建设部部长汪光焘公开表示,开发商中依然有人在囤积土地、趁火打劫,隐指调控仍未到位。

  “这是博弈,开发商与政府之间为什么会这样?因为目标不一样。”中国社科院财贸所助理研究员况伟大向记者如此形容此轮“对立”来由。他指出,此轮存在于土地层面上的对立,一年之前尚处于由各种讨论与预言交织的萌芽状态,如今演变为互相角力的指责与驳斥。

  地方政府与国土部门共谋“大限”?

  记者4月间收到一份土地招商公告的电子邮件,公告者为北京西城区的房地产开发企业,其声称手握市区多块稀缺的土地资源,招商工作至今仍未收尾。“我们拥有城市核心区内极其珍贵、稀缺的土地储备,”核心商业公建A7、A8项目,规划建设用地面积共约30418平方米。

  7月30日,记者从该项目招商人员处获悉,目前有多家资本正在接洽,更多的情况不便透露,显得有些隐讳,但招商工作丝毫不曾因调控政策的高压而停止。

  “这明显是囤积土地,”况伟大指出,例如北京这样的城市,当前可利用土地资源已经不十分充足,许多土地掌据在开发商手里两三年都不被收回或受到忽视,握有土地的开发商可以炒地,亦可通过转让途径交由他人开发,而这将会导致政府面临存量土地越来越少的情况。政府与开发商的对立就此产生,这是市场里喊出地荒声音的实质。

  据了解,在8·31政策启动前后,有关土地不能大量供给产生对住房需求的威胁不断通过开发商的各种警告与上书出现,地荒论亦紧随其后,国土资源部就此专门进行了调研并形成数据加以驳斥。

  “有地他也要说地荒,试图搞一些土地储备。无非是要给政府一个信号,要求别卡得太死。”况伟大说,多数土地被囤积,连住房供给量亦操纵在开发商手中,使其制造稀缺,抬高房价。

  中国人民大学一位不愿具名的副教授7月29日接受记者访问时表示,诸如北京一类城市,因为前几年批出的地太多,政府手里的土地恐怕存量很少,而开发商手里囤积的有很多,“至于有多少,谁也不知道。”

  他透露,8·31大限之前通过关系拿地者,往往可以将地攥在手里,分期分批开发,即使不开发,也根本无法收回,且其有办法不交出让金,“这些是占市场主流的,从这方面讲,进一步出台调控政策是最好的。”

  在地交会上,邹玉川强调了从严控调控土地的迫切性和集约利用土地的重要性。他说,中国在1996年10月31号土地利用状况调查之后,耕地的总量是19.55亿亩,而目前全国耕地面积仅有18万3千7百亿亩,人均耕地1.41亩,7年多的时间减少了1亿多亩,国家无法忽视这个问题的存在,“2004年耕地又减少1200万亩,土地节约集约使用,从紧供应是国情的必然选择。”

  但华融置信公司倪源称,“政府认为土地是一宗大财产,占地方财政收入相当大比例,首先想到把土地作为仅次于货币的第二调控手段,保持土地价格的稳定持续增长,这才有了‘大限’。”

  倪说,在有效抑制房地产泡沫的同时,又使财政收入实现稳定增长,这些目的都是通过土地政策来实现的,“所以我认为这是地方政府与国土部门的共谋。”

  利益重构的分歧

  “首先我认为,没有一个开发商想和政府较劲,更不敢与政府对抗。但是确实有相持不下的迹象。”瑞驰房地产经纪公司总裁毕晓民倾向于将此种相持不下称之为开发商与政府的相互观望,认为是政府在看开发商的表现,开发商在看政府会否有进一步动作。

  中国人民大学商学院副教授俞明轩则认为,在一些大城市里,显然存在开发商与政府由分歧而较劲的现象,自8·31大限以来,土地协议出让政策转为招、拍、挂,政府从严控制土地的态度日趋强硬,这导致之前通过关系或权力寻租拿地的路几近堵死,进一步压缩了开发商的利润空间,由此造成了开发商的强烈反应。俞明轩将此种变化称之为“利益重构”,导致一个新的土地供给时代和市场规则到来。

  倪源告诉记者,土地被限量后,地价在房价构成中基本占到了50%,若加上拆迁等项,更是有过之无不及,而此前土地基本只占总成本的30%。

  “今天没有1亿元,你是拿不了一块地的,”倪说,“昨天有5千万,我可以买1千亩地,但今天可能10亩都买不到了。”而此种后果是直接导致过去再正常不过的囤地行为被清扫,“土地储备似乎已经成为一个历史性名词,大盘时代结束了。”

  倪坚持认为,土地供给方式的改变使大部份利益流入了政府的腰包,“拿一个地方来说,以前每年出让金是100亿元人民币,那时候他每年出让1万亩地,大限以后只能出让1千亩,但必须保证100亿的土地收入用于财政支出,怎么办?只有涨价,通过限制供给涨价。”况伟大则认为,为了增加税收和财政收入,这无可厚非,关键要看收上来给了谁?

  专家们认为,8·31大限在竞争不充分的房地产市场里引入了一种竞争机制,引起官与商的博弈,有利于缓解行业共谋,是不会有错的,关键是中央政府不能有所倒退或松手,在从严的原则下,要在量上做到有序供给并合理调节用地类型,这会是今后的供地方向。(编辑:许雨青)


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