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“楼市晴雨表”陷入历史性低谷 崩盘还是回暖?
2005-08-03 10:05:12 新华网  方益波、叶健
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    南方网讯  据最新统计数字,自6月1日房地产调控新政策实行以来一个多月时间里,著名的“楼市热土”杭州市场继续呈现极度低迷的状况。新开楼盘问者寥寥,对市场温度反应最为敏感的二手房价格指数出现了运行6年来最大幅度的下跌,成交量则继续大幅萎缩。土地市场则出现了杭州实施土地招投标制度7年以来第一起强行“收地”事件。

  有专家指出,这说明宏观调控政策在“楼市热土”杭州已经取得了很大的效果,这个火爆多年的房地产市场如今正处于“崩盘还是回暖”的节骨眼。

  出现首次强行“收地”事件

  宏观调控的力度,使得房地产市场的源头土地市场也出现较大反应。最近,杭州出现第一起强行收回住宅用地事件。这是杭州自1998年实施土地招投标制度以来,第一起因资金断裂问题而强行收回住宅用地的事件。

  来自温州的名都房地产公司于2003年12月23日拍得杭州三墩51号地块。至今共计4.7亿的土地出让金还有3.1亿没有着落。未缴纳土地出让金的部分地块面临“收回”,目前名都已经接到了有关部门的收地通知。

  据了解,在宏观调控紧缩政策之下,杭州不少开发商面临资金紧张的状态。因为前景不被看好,寻找合作伙伴也越来越困难,一些已经拿到土地的企业融资无门,只好卖掉手头项目一走了之。

  7月19日,在杭州国土资源局土地出让招标会上,位于滨江区的29号地块被以楼面地价2850元每平方米的超低价位竞走。一位业内人士认为,这表明开发商对滨江房产也已经失去信心,面对即将到来的高风险望而却步。

  再持续紧缩一年,杭州开发商就会有1/3倒闭

  在过去的7年时间里,杭州市的房地产市场一直呈现房价快速增长的态势。今年一季度商品房预售价格出现下跌,比去年第四季度的6279.56元/平方米下降了0.6%。4月以来,房产成交量迅速下降,市场出现成交停滞局面。6月1日起,有关房地产市场税收政策的细化措施正式实施,受此影响,杭城市场的观望气氛更加浓重。

  一手房的成交量持续低迷。6月份全市的日成交量只有一天超过60套,很长时间内每天的成交量都在10套和20套之间徘徊。滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一。6月该地区成交74套房源,只有3月份590套的12.4%。6月份的第三周,全区域只有一个项目成交了8套房源。成交均价也从3月份的7892元/平方米,降至7150元/平方米。

  新建商品房纷纷采取“低开”战略,定价下调。形式各异的打折风在杭州悄然兴起。有的对所有客户开盘即打折,有的则结合营销策略,针对“持教师证”或参加房友会者打折。杭州钱江南岸的超级星期天还宣称购房者如果买一套该楼盘120平方米以上的商品房,将获赠一辆价值7万至9万元的经济型轿车。如果不要车,可折换成现金,加上其他促销措施,相当于买房打9.3折。但是这些营销策略效果并不明显,买卖双方呈现等待观望、僵持博弈的状态。

  据估计,目前一手房市场成交的只有从前的20-30%。杭州不少开发商告诉记者,假如他们知道打多少折可以让市场成交“活”起来,他们根本不吝惜打折,关键是他们认为,现在打折也没有用,倒很有可能使市场悲观情绪更加恶化,房子更加卖不动。浙江最大的房地产公司绿城集团董事长宋卫平说,他估计紧缩政策再持续强化一年左右时间,杭州开发商就会有1/3倒闭。

  6年来二手房价格指数首次大跌  

    投机客离场、投资客收手,房价快速上涨的势头得到有效遏制。反应最为敏感的二手房市场上表现尤其明显。

  据杭州市经济信息中心监测的八家中介公司成交情况显示,六月份杭城二手房市场成交量继续大幅萎缩,总成交量跌入历史低谷,月度总成交量环比下降了41.08%,仅相当于包含7天假期的5月份的六成。二手房综合成交均价本年度首次出现下滑,环比跌幅2.44个百分点,均价为8412元/平方米,运作了6年的杭城二手房价格指数(从1999年7月开始)首次出现了较大幅度的下跌,6月份比上月降低了8.96点,而以往价格指数下降的最高幅度也只有5点。

  杭州市经济信息中心监测结果显示,二手房五成以上板块下跌。在城区9个板块中,有5个板块6月二手房均价环比出现了不同程度的下跌,其中5月仅有的价格上扬的3个板块6月却都表现了较大幅度的下降,成为跌幅最大的三个板块。

  杭州市经济信息中心蔡丽锋认为,买卖双方的心态已明显发生分化,虽然卖方挂牌价有所降低,但是买方依然持币待购。尽管在此期间出现了国家批准杭州建设地铁的现实利好消息,但并未对楼市产生大的冲击,购房者显得冷静而理性,尤其是二手房市场基本上没产生大的影响。据她预计,7月份成交均价仍将呈现一定的跌幅。

  处于微妙的“三岔口”

  房地产市场的低迷影响到中介等相关企业。6月份以来,很多中介公司业务量只有从前的20%左右,中介人一个月都没有一笔业务的比比皆是。由于生意太少,一些中介公司纷纷关门。

  有关专家指出,对于杭州楼市来说,如今正处于历史上从所未有的低谷,在接下来的时间里,这个阶段肯定要过去,但是走出低谷之后是什么?目前就是处于微妙的“三岔口”。有可能走出低谷逐渐回暖,但也存在泡沫大破裂出现价格和成交量均严重下跌以致引发“崩盘”的可能。宏观政策正在考验开发商、购房人群等对这个市场的信心、耐心以及各自的资金实力。
(编辑:张晓微)


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