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炒楼者的最后时刻 承受经济和道德困境双重煎熬
2005-11-03 10:55:25 瞭望东方周刊网络版  朱国栋
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  南方网讯 “我们第一不会退标、第二不会要求政府降价、第三没有要求改变容积率,但实事求是地说,推迟付款期限是有可能的,毕竟国家政策发生方向性的变化,这是不可抗力。”

  10月25日,在温州地产界具有举足轻重影响力的中瑞房产曼哈顿项目执行人孙国敬,在公司刚落成的办公楼里,信誓旦旦地向记者如此表示。

  办公楼外,就是曼哈顿项目所在地——温州原东方船厂地块。在这个曾创下温州地价记录(15.3333亿元)、紧邻瓯江并且位于市区的黄金地块上,三三两两的工人们正在平整土地,为最后开工作准备。

  中瑞风波

  孙国敬的上述表示,绝非无的放矢。10月以来,数家财经媒体将目光投向了中瑞房产曼哈顿项目,报道围绕的主题是:截至2005年9月8日,中瑞房产公司尚有6000万第二期余款和七亿多第三期余款未付清,这个温州市最高价地块项目,有退标危险。

  “我相信政府会和我们共渡难关。”在形容当前形势时,孙国敬用了“难关”一词。中瑞房地产,这家温州资本实力最雄厚之一的公司,尚且认为当前是“难关”,那么,那些中小地产企业、房产中介以及炒房客们,心态就可想而知了。

  2005年初秋,房产中介纷纷倒闭,一些地产企业将竞标的土地退标,炒房客被套牢的比比皆是。除了那些以地产诉讼为主业的律师们生意暴旺之外,只要与房地产相关的公司和个人,日子几乎都不好过。

  中瑞房产公司的最重要股东,就是成立于2004年6月16日的中瑞财团。这个财团号称中国民间第一财团,由温州当地九家龙头企业联合组建。按照当时的报道,中瑞财团希望能在金融、基础设施建设等领域取得突破,并且号称能调动百亿资金。

  10月24日,记者致电中瑞财团董事长郑胜涛,他首先提出中瑞财团和中瑞房产是两个概念,另外,他还认为上述报道有出入,“我们仍在和他们交涉”。

  郑胜涛作为温州商界最具号召力的人物之一,另外两个头衔是温州市政协副主席、温州市商会会长。

  “中瑞房产已付清了一半以上的地款,也就是七亿多元,这样的资本实力在温州房地产界是不多的。我们既然做了曼哈顿这个项目,我们就有信心把它做好,速度慢一些,也很正常。如果我们真是不负责任的企业,完全可以将地块退标,无非是损失几千万违约金而已,但是,这样做对地方政府、对企业、对购房者来说,都不好。我们没有这样做,就是本着诚信原则。”孙国敬这样向记者解释为何没有将土地退标。

  “现在曼哈顿项目的前期工作都已做得差不多了,就等政府证件下来,就可以开工了。我们对这个项目是看好的,毕竟温州作为民营经济十分发达的城市,至今没有一个很高端的房产项目,许多企业家为了改善居住条件,不得不到上海等地买房。现在曼哈顿的空中别墅就可以解决这个问题,从市场调查和与潜在客户接触来看,这个项目市场反响是很好的,我们很有信心。”孙国敬对曼哈顿项目的前景颇为乐观。

  温州当地社会舆论也基本赞同孙国敬的“共渡难关”说。理由很简单,中瑞房产曼哈顿项目是温州最大的房产项目,引起的社会关注早已超越项目本身,如果中瑞选择退出,无疑会重创温州楼市。

  而温州市政府和中瑞房产目前的关系,是典型的囚徒困境模型,政府的选择项有“收回和不收回土地”两种选择,而中瑞则有“退出和拖延”两种选择,政府收回土地势必造成温州楼市动荡,因此无疑会选择不收回,而中瑞房产退出无疑对公司形象和诚信造成很大负面影响,无疑会选择拖延而不是退出,于是,政府选择不收回土地,而默许中瑞房产拖延支付余款,是最稳定的解决方案。

  退标频频

  不少舆论之所以认定中瑞房产曼哈顿项目可能退标,很大原因是因为今年以来,温州一些招标地块退标和流标事件,而在当地楼市引起的强烈反响。

  位于温州市区勤奋路东侧的勤奋路改建东7号地块,用地面积6602平方米。也是温州市区难得的黄金宝地之一,2004年11月8日,该地块与中瑞的原东方造船厂地块同日招标出让。

  温州的鸿基房地产开发商以1.5888亿元中标该地块,但是,该公司在中标两个月内,未按规定缴纳首期50%的地价款,被温州市国土资源局单方注销土地使用权出让中标通知书,并收取中标地价3%的违约金。

  4月初,温州龙湾区蒲州街道屿田村三产安置地块同样由于无人报名而流标。4月中旬,鹿城区绣山街道划龙桥村三产安置地块也同样流标。这两个地块在2005年之前,却是许多房地产商所垂涎的。

  7月,温州市中心和中瑞地块齐名的中银烂尾楼,两次因报名不满3家房开商而延期出让。8月,中银烂尾楼又再次调低底价出让。

  在该地块进行第三次公告拍卖出让时,在场的开发商没有一家愿意把标的拉过一亿的火线,可温州市房地产开发总公司,却一口气把标的抬到了1.3亿,让在场的其他房开商大吃一惊。但紧接着,温州地产业界传出温州市房地产开发公司托市的消息。

  “退标风波可能还会继续下去。”一位自称在温州楼市已拼了十年、不愿透露姓名的房产商这样告诉记者。他还提出,“你重点盯着温州半郊区的一些地块和楼盘,这些项目很可能是以后的楼市多灾区。”

  他的理由很简单,“当初拍下半郊区的地块,多数价格不低并且地段偏远,很明显这些楼盘很可能最先被消费者抛弃。”

  当记者要求他举例说明是哪些楼盘时,他表示,“不一一点名了,怕得罪同行。但是关注温州楼市的明眼人应该知道我在说哪几家。”

  双重煎熬

  “没有想到,国家的宏观调控政策一来,形势转变会如此之快。” 10月24日,在一个咖啡厅里,炒房客张忠青如此表示,与3月份仍信心满满地表示要重返上海楼市时的精神焕发截然相反的是,眼前的张忠青不修边幅,精神也很萎靡。

  “你看看这两则传言,就该知道温州炒房客目前的处境了。”张忠青打开手提电脑,电脑里记录着两则帖子,一则是一位温州美女炒房客,因为被房产套牢而跳楼自杀;另外一则是福州网民们集体抵制温州人持有的二手房,理由是他们认为,福州的楼价很大程度上是温州炒房客炒起来的。

  “这两则消息,一则是代表了温州炒房客的经济困境,另一则是代表了道德困境,同时在2005年9月底10月初出现,尽管很可能只是传闻,但也明显地透露了一些信息。”张忠青这样告诉记者。

  许国明作为早在1998年就进入上海楼市的老房客,他手头因房产套牢的案例也比比皆是,他在温州平阳的一个朋友就是例子。

  他告诉记者,“2005年春节快结束时,我朋友手头有200多万现金,年初谋划着怎么投资,当时无非有两条路,一条是和许多平阳老乡一样到山西投煤矿,几个人合伙买一个价值约2000万的煤矿,一条路是到上海投资房产。几经比较后他选择了后者,当时购入的价格27000元/平米,到了3月初就涨到了32000元/平米,他看涨不看跌,继续持有,到现在这套房子已跌至22000元/平米。而当时他如果投资煤矿,现在则已有百万元以上的分红了。”

  不过,许国明认为,总体而言,温州炒房客肯定是赚了而不是亏了。

  他告诉记者,“炒房客分两种,一种是很早就进入楼市的人,炒房经历往往在数年以上,温州炒房客绝大多数是这些人,他们的所谓被套牢,其实还是比他们当初购入房产时,价格高得多。比如当时购入价是6000元,最高峰时是17000元,现在是14000元,总的来说还是有的赚的,更不用说他们许多人转手数次了。另外一种人是房产新政前后进入楼市的跟风者,我的朋友就是这种人,这批人只占少数,但最惨的肯定也是他们。”

  “温州炒房团很可能成为一个历史名词。”温州大学经济学教授、温州市委政策研究室原主任马津龙这样告诉记者。

  马津龙发表这个意见的理由是:“把已开发完成的商品房作为重要投机工具,这在全世界都是很少见的。温州炒房团多数获得了成功,赚了不少钱,但这并不意味着以后也能成功。这轮宏观调控之后,许多投资人可能就会理性起来。”

  面临洗牌

  事实上,除了黄金地块退标风波和温州炒房团全面套牢之外,温州统计局公布的两个最新数据更令温州房产界触目惊心。

  据最新公布的三季度房地产企业景气调查显示:温州市房地产企业家信心指数仅为82.92点,与去年同期相比下滑了57.08点,跌入了近几年来的最低点。

  “信心指数是楼市景气与否的重要指标,一年内狂跌57.08点,这在国外几乎就是楼市崩溃而不是简单调整时的心态了。”在温州当地知名房产论坛上,一位网友如此评价。

  与此同时,温州楼房的空置率以极其惊人的速度飙升。

  据温州市统计局最新统计披露,今年前3季度,温州商品房空置面积比去年同期增长254.4%,其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787.3%,增幅之大为近年国内市场少见。

  对于如此严峻的形势,业界和学界的共识是:温州楼市很可能面临一场洗牌。

  孙国敬告诉记者,“在这一轮国家宏观调控形势下,很可能出现地产商洗牌的局面,但洗牌并不意味着破产,也可能是兼并、重组等等。从长期来看,洗牌或重组并不是坏事,洗牌让强者更强,出现行业龙头企业,这是市场经济规律的必然。”

  马津龙也认为洗牌是必然的。他预测说,那些以前主业不是房地产的大企业,这轮宏观调控之后,他们很可能被迫退出,退回主业。

  他告诉记者,“当初许多大企业进入房地产企业,主要是因为看到楼市利润惊人,或者他们拥有一些政府关系,现在楼市进入调整期后,房地产的利润并不比主业高,甚至维持下去还要亏损,这些企业退回到主业,而留下来的房地产企业将是真正具有房地产方面经验和优势的企业。”(编辑:许雨青)


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