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房价成本清单有多“清”高房价背后的成本玄机
2005-12-05 09:40:36 人民日报-华东新闻网络版 
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  ●房价成本除了土地价格、建设成本、营销成本、政府税费等基本因素外,还有很多隐含因素,应努力建设一个具有权威性、科学性、专业性的测算体系,尽可能多地公布市场信息,更好地发挥市场引导作用……

  在福州市物价局公布房价成本清单后,浙江等地也传出消息,要把土地价格等房价重要组成部分以政务信息的名义予以公开。

  据了解,杭州1997年就在全国最早实行了土地储备制度,并于1999年最早实行经营性土地一律公开招拍挂,规划要求、容积率等所有土地出让信息都事先予以公布,招拍挂价格一确定就可以计算出楼面地价。据浙江省国土部门一位负责人介绍:“目前房屋各项成本都是公开的,房产、工商、建委等部门大量的信息都已经实现公开化,还可以再细化的就是综合起来统一公布。”

  公布房价成本清单真的这么简单吗?

  有关地价的三个问题

  与房价关系密切的土地价格,有三个问题最引人关注:一是协议出让的土地价格会不会公布。除了相对透明的招拍挂土地,目前杭州房地产市场上,有不少还在销售的楼盘的土地来自没有实行招拍挂制度时的协议出让。

  余杭、萧山两区当年撤市建区并入市区时仍然享有地市一级部分经济管理权限,不受杭州市土地储备制度的制约,有一大批土地是当时以远低于后来招拍挂的价格协议出让的。杭州市中心的土地在拍卖中曾有过1800万元一亩的高价;而在余杭有些土地当初协议出让仅几万元一亩,后来造的别墅卖价却是几百万元甚至上千万元一幢。

  二是土地开发进度会不会公布。按照规定,土地闲置1年不开发将收取闲置费,闲置两年将被收回。这一规定有利于国家投放市场的土地尽快转化成商品房,化解市场供需矛盾。但是在实际操作中,一些开发商为了谋求利润最大化,对土地圈而不开发,等待市场的最佳时机,或是自行开发,或是干脆炒地皮卖钱。

  三是一些“特殊游戏规则”的成本投入如何匡算、公布。比如,有些地方过去曾有过一种“回报地”,开发商出钱建设公路、公园等公共设施,政府以这些公共设施附近的土地作为回报,提供给企业开发商品房获利。还有一种专门针对特殊群体的住宅建设,土地成本很低,房价也不高。按照公平原则,所有房产项目都应参加成本清单公布,但有些项目一旦公布,将使一些特殊群体处于“很难解释清楚”的尴尬境地。这些因素都将对成本清单的透明、公正产生阻力。

  成本清单有多“清”

  浙江房地产界不少人士指出,房价成本似乎是由传统的土地价格、建设成本、营销成本、政府税费四大板块构成,但实际上还有很多隐含因素,有些因素甚至起决定性作用。在对“政务信息”进行公布、满足老百姓知情权的同时,还应努力建设一个具有权威性、科学性、专业性的测算体系,尽可能多地公布市场信息,让成本清单足够“清”,更好地发挥市场引导作用。

  这样做有一定的困难,因为有些成本只有企业知道,比如融资成本等,而企业则认为这是商业秘密,一般不愿公开。

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授说,房产项目在满足最基本的居住需求基础上,开始讲求艺术性和科技含量,这些要素将在成本中日益凸显。此外,企业的管理能力也会影响对成本的控制,比如拿地,优秀的企业能够在市场普遍认为的“烂地”中慧眼识珠,低价购入后营造高品质楼盘,最后卖出好价格,甚至带动整个区域地价上涨;而素质不高的企业完全可能拿到黄金地块,而做成的建筑品质不高。因此,房价清单不应局限于政府掌握的成本信息,还应包括“拿地的眼光”、后期服务品质等各种值得鼓励的发展要素。(编辑:许雨青)


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