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　　过去的2005年被称为房产政策年，那么，今年又有哪些规范楼市、有利于市民的政策出台或施行？对市民会产生什么样的影响？记者近日采访了有关专家对此进行了解析。

　　关键词：物业管理

　　1.住宅物业费分级收取

　　新政速读：南京2005年出台的住宅小区物管收费分五级，最低的每月只要0.2元/m2，最贵的高达2元/m2.但令业主困惑的是：比如多层住宅0.6元/m2的收费属于三级，但是对应的物管应该提供怎样的服务？目前只有两个标准：一是中国物业协会的三级标准；另外就是江苏省的七级标准，没有一个能和南京的五级收费直接对应。因此，一部新的《南京市普通住宅物业服务分等收费标准》正在拟订中。记者了解到，这个新办法列出了1-5级每一级收费所对应的服务标准，每级服务都分综合管理、保安、保洁、绿化、公共部位设备设施维护五项，每一项都有具体服务标准和收费。这样一来，物管服务菜单就有了25道“菜式”。

　　新政解析：南京市物业管理办公室负责人表示，业主可以根据自己需求选择，比如选了二级综合管理、三级保洁、四级保安、二级绿化、三级的共用部位设施维护，只要把这五个项目的收费加起来，就可以得到该小区每月每平方米的收费标准，这样业主就可以将收费对照相应的服务标准，看两者是否相符。

　　出台时间：预计今年上半年

　　影响人群：所有业主

　　关键词：房产评估

　　2.抵押房产可省评估费

　　新政速读：2006年1月25日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，其中第二条规定：房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

　　新政解析：南京市房管局产权市场处抵押科副科长陈小中认为，该项规定明确了市民用房产做抵押、办理抵押登记时，房产价格可由双方约定，不一定非要评估，可以省下一笔可观的评估费。

　　按照现有规定，抵押人如果认为被抵押房产值50万元，必须拿出相关证明。比如这房子是去年刚买的，合同上价格就是这么多；但如果是房改房或近期没有买卖的，一般需要找专业的评估公司来评估。目前在该部门登记的房产抵押中大约有10-20%需要评估，费用少则几百元，多则上千元。有了新规，市民之间用房产做抵押借贷，房产价值就可以凭双方约定即可，房产部门只是大致检查一下约定价是否与当地房价相符即可。这一新规可省去评估收费，有利于让更多民间借贷中的抵押房产都到房产部门登记，减少借贷风险。

　　生效时间：今年3月1日起

　　影响人群：抵押房产的市民

　　关键词：维修基金

　　3.公共维修金上网可查

　　新政速读：市民购买商品房时，都必须按总房价的2%或3%交纳维修基金，这笔资金的存储和使用今年将透明。南京市物业管理办公室2006年的工作计划中，开通“南京物业网”赫然在目。上网人群被设定为物业管理企业、房产中介和业主。物管企业资质网上就可以申请，业主则可以查询维修资金、物业企业资质、优秀物管小区等，招投标信息公示则可为小区业主找物管、物管找项目搭桥。网站还打算设立投诉反馈信箱、政策法规解读等栏目。

　　新政解析：南京市物业管理办公室负责人表示，目前有电梯的房子是按总房价的3%、没有电梯的按2%交维修基金。市民多有疑问，交纳的维修基金少则几千元，多则几万元，但都不知道用在哪儿了。其实，这笔钱一直都在市物业办设立的账目里，都挂在个人的房产名下，每年的利息都按有关规定结算打入个人账户。今年，该部门将在南京网上房地产的平台上，增设物业网，个人账户上网一查就清清楚楚了。

　　实现时间：今年内

　　影响人群：所有业主

　　关键词：房贷利率

　　4.住房贷款利率可固定

　　新政速读：光大银行南京分行宣布，该行个人贷款中心正式接受市民申请办理固定利率房贷。固定房贷利率档次共分4种：在个人住房贷款中，5年期（含）以下贷款利率为5.94％，5年-10年（含）为6.18％；在商业用房贷款中，5年期（含）以下贷款利率为6.18％，5年-10年（含）为6.42％。

　　固定利率明显高出目前的浮动利率水平。以个人房贷为例，固定利率定价为5年以下、5年-10年的，分别定为5.94％和6.18％。而当前5年以下和5年以上的房贷优惠利率分别为5.27％、5.508％。另外，建设银行、上海浦东发展银行开办固定利率房贷业务的申请，也获得了中国人民银行的批准，在南京的具体业务正在准备中。

　　新政解析：2004年10月29日、2005年3月17日，房贷利率两次上调，固定利率的推出对连遭两次加息打击的买房者来说，无疑多了一种选择。据光大银行南京分行人士介绍，从目前情况来看，咨询业务的市民多，但真正有意向的客户却不多，固定利率房贷需要一个被市民接受的过程。一项调查发现，大量的南京贷款人都会提前还款，平均贷款期限只有5.6年，因此这类贷款人并不一定适合固定利率。

　　施行时间：2006年1月26日

　　影响人群：新贷款购房者

　　关键词：节能工程

　　5.节能措施应现场公示

　　新政速读：建设部《民用建筑节能管理规定》指出，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。2006年1月16日，江苏省建设厅转发了该文件，规定正式在江苏生效。

　　新政解析：江苏省建设厅科研设计处有关人士认为，过去只在房地产行业内推广建设节能住宅，收效不明显，此次规定要求开发商将节能信息向购房者公布，开发商在建住宅时才会把住宅节能当作大事来办。今年将下力气落实新规、狠抓住宅节能。

　　实施时间：2006年1月1日起　　　

　　影响人群：开发商　　　（编辑：徐敬宏）